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Chacun peut se retrouver coincé dans un schéma de défiscalisation, avec un produit surpayé, difficilement louable au prix prévu.
Chacun peut se retrouver coincé dans un schéma de défiscalisation, avec un produit surpayé, difficilement louable au prix prévu.
©Reuters

Décod'Eco

Arnaques à la défiscalisation immobilière : comment se défendre pour ne pas risquer la ruine

Phoning intensif, centres d’appels depuis l’étranger, fichiers de prospects triés à la louche, produits inadaptés et obligation de "faire du chiffre" : ce qu’il faut savoir sur la défiscalisation immobilière, avant d’engager un contentieux à l’issue plus qu’incertaine.

Fabrice  Coletto-Labatte

Fabrice Coletto-Labatte

Fabrice Coletto-Labatte est chargé de cours en fiscalité immobilière au sein de l'université Toulouse 1 Capitole, il édite également des guides fiscaux thématiques.

Ses analyses sont régulièrement publiées dans la lettre gratuite Protection & Rendements, mais aussi dans le sur Moi, Contribuable.

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Ah, un pays sans impôt sur le revenu ! Quel pays de cocagne serait-ce ! Hélas, ce n’est pas possible. Quelle confiance apporter à des vendeurs formatés, nantis pour tout bagage intellectuel d’un simple fascicule, armés simplement de noms de société ronflants et de slogans lénifiants ? Sérieusement ?

Certains ont cru le pseudo Conseil en gestion de patrimoine (CGP) qui s’est présenté à eux avec ce logement qui devait réduire leur note fiscale. Un conseil représentant une société de défiscalisation qui l’avait elle-même gratifié du titre de CGP après qu’avec son “parrain” dans le réseau, il eut simplement appris par coeur la méthode de vente — diablement efficace, il faut le reconnaître — suivant des modalités frisant le lavage de cerveau. C’est d’ailleurs la mise en garde qu’avait formulée la mission de vigilance de l’Etat contre les dérives sectaires (MIVILUDES) à l’encontre de certains réseaux, dans son rapport édifiant de 2007 !

Du phoning intensif, des centres d’appels depuis des pays à bas coût de main-d’oeuvre, des fichiers de prospects guère pertinents qui vont pourtant servir à vendre un produit inadapté, puis l’obligation de “faire du chiffre” — le fameux one shot en jargon de vendeurs empruntant le vocable des chasseurs — car à défaut c’est le licenciement ! Une exagération ? Pas du tout !

Chacun peut se retrouver coincé dans un schéma de défiscalisation, avec un produit surpayé, difficilement louable au prix prévu (voire inlouable dans le pire des scénarios), avec des mensualités d’emprunt qui s’ajoutent, voire parfois en sus un redressement fiscal où il faut rendre l’économie d’impôt initialement engrangée ! Situation cauchemardesque mais bien réelle et dénoncée au tout départ par nos confrères journalistes de France Télévision.

Du cas particulier au phénomène de société 

En préparant un récent numéro de ma lettre Moi, Contribuable, j’ai cherché à aller plus loin que ces divers reportages dont les médias se sont fait l’écho. Beaucoup sont listés sur le site de l’Association de défense des investisseurs et mandataires (ADIM), essayant d’évaluer l’activité des prétoires en matière de défiscalisation.

En fait, une requête quant au nombre de contentieux relatifs à la défiscalisation dans le Jurisclasseur périodique® (JCP®) de notre confrère les éditions LexisNexis permet de recenser depuis 20 ans pas moins de 335 affaires dont 52 passées devant la Cour de cassation et 268 devant les Cours d’appel.

C’est à la fois considérable et peu puisque la majeure partie des affaires examinées par les Tribunaux de grande instance (TGI) n’est pas numérisée, ainsi qu’une part importante des jugements d’appel. En effet, les comités régionaux de sélection établis dans les universités ne retiennent que les affaires les plus intéressantes sur le plan du droit et des faits.

Quant au moteur de recherche juridique Lamyline® des éditions Lamy – Wolters & Kluwer, en 25 ans il fait figurer 1 698 affaires, avec une accélération depuis ces dernières années. Rien qu’en 2012 ce ne sont pas moins de 428 affaires jugées devant les divers tribunaux de France et de Navarre, et déjà 167 depuis le début 2013… Enfin, depuis 2008, le moteur Lextenso® des éditions éponymes relève pas moins de 204 affaires.

Les chiffres diffèrent selon les moteurs de recherche mais cette analyse multi bouquets de services juridiques professionnels démontre que l’on a dépassé le stade de l’anecdote pour parvenir à un véritable phénomène de société, avec un emballement ces dernières années.

Se renseigner avant d’agir 

C’est clair, des centaines voire des milliers de “serial pilleurs” de patrimoines ont sévi partout dans le pays ! On peut décemment estimer à plusieurs dizaines de milliers le nombre de personnes concernées : dans une interview accordée en 2011 au quotidien La Dépêche du Midi, la présidente de l’ADIM, Madame Claudy Giroz, estimait ce nombre à 40 000 au vu des montagnes de courriels reçus par son association !

Bien sûr, les centaines d’affaires citées ne se sont pas toutes achevées sur une victoire de l’investisseur. Certains dossiers n’ont pas abouti et l’investisseur s’estimant grugé a été débouté. Mais même dans ces défaites, l’étude des jugements recèle de précieuses informations sur les argumentations qui n’ont pas prospéré — et fort de ce retour d’expérience, chacun peut anticiper les erreurs à ne pas commettre dans le montage de votre dossier.

[Tout le monde n’a pas la chance d’avoir un fiscaliste dans son entourage... retrouvez les chroniques de Fabrice Coletto-Labatte dans La Chronique Agora : l’inscription est totalement gratuite...]

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