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Pourquoi le secteur immobilier peut s’estimer heureux de l’année qui se termine et encore plus de celle qui vient
©Reuters

Optimisme en vue

Pourquoi le secteur immobilier peut s’estimer heureux de l’année qui se termine et encore plus de celle qui vient

Ce mercredi 29 décembre, le ministère du Logement publiait les chiffres de la construction pour l'année 2015, ainsi que pour le dernier trimestre de cette année. Des résultats plutôt positifs malgré ce qui a pu être dit, expliqués en partie par le dispositif Pinel et la baisse des taux d'intérêt. Le projet de réforme du prêt à taux zéro prévu pour 2016 laisse augurer une évolution positive de la croissance de l'immobilier pour l'année à venir.

Henry Buzy-Cazaux

Henry Buzy-Cazaux

Henry Buzy-Cazaux est le président de l'Institut du Management des Services Immobiliers.

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Atlantico : Au regard notamment de la réforme du PTZ (prêt à taux zéro), peut-on être optimiste quant à l'évolution du marché immobilier pour 2016 ? D'autres procédures législatives sont-elles en projet pour l'année dernière afin de soutenir le secteur ?

Henry Buzy-Cazaux : Les deux grands leviers que sont le PTZ revisité et le dispositif Pinel vont continuer à agir comme des catalyseurs en 2016. Un danger néanmoins, qu'anticipent les promoteurs: après des résultats exceptionnels en 2015, le Pinel pourrait s'essoufler. On comprend bien en effet que les investisseurs doivent recharger leurs capacités contributives, c'est-à-dire épargner et commencer à amortir le prêt sur un premier investissement, avant de procéder à un deuxième achat. Le vivier des investisseurs potentiels n'est pas un puits sans fond! Les promoteurs vont chercher à être moins dépendants du Pinel, qui a fini par constituer les 2/3 de leurs ventes, alors qu'on s'accorde à croire que ce segment ne doit pas dépasser le tiers des origines de vente... Ils vont tout faire pour développer l'accession en collectif, c'est-à-dire les achats de résidences principales en immeuble. Ils maîtrisent les prix pour resolvabiliser la demande.

Précisément, la principale composante du coût d'un logement, le terrain, sera au centre des attentions politiques. Deux missions lancées par Sylvia Pinel ont rendu leurs conclusions, en vue d'un projet de loi de mobilisation du foncier privé. Pour le dire simplement, l'enjeu est de conduire les particuliers propriétaires de terrains à ne pas les thésauriser, faisant monter la valeur du sous-jacent en organisant sa rareté, et les cèdant. Sans doute la taxation de la plus-value sera-t-elle modifiée dans ce sens. On en attend une baisse du prix des terrains et par voie de conséquence du prix des logements. 2016 sera peut-être aussi enfin l'année de la simplification des normes de construction... Ce sujet est malheureusement un serpent de mer.

Le contexte actuel de taux d'intérêt bas qui rend attractif l'investissement immobilier se poursuivra-t-il à votre avis en 2016 ? 

La stratégie des Banques centrales est de soutenir la demande. Je vois mal comment elles inclineraient les établissements à une hausse des taux, qui freinerait le marché et compromettrait tout espoir de résorption du chômage dans les pays d'Europe. Je suis optimiste à cet égard. Je le suis moins quant à l'application des critères prudentiels de Bâle III. Les banques ont différé au maximum, mais l'échéance règlementaire de 2018 s'approche. Elles risquent de se montrer plus dures dans l'attribution des prêts immobiliers. Dans ce cas, la part de marché des courtiers remonteraient! Ils sont des agents importants de détente de la distribution des crédits quand la politique des établissements devient plus restrictive...

Quels éléments constituent encore aujourd'hui en France un frein au développement et à la croissance du secteur immobilier ? Quelle direction le gouvernement doit-il suivre pour 2016 ? 

Plusieurs freins sont à lever. On a déjà parlé de la rétention foncière. Il faut citer aussi les droits de mutation à titre onéreux, qui, à 7,7%, sont devenus confiscatoires et de nature à dissuader les acheteurs dans l'ancien, et donc à empêcher le recyclage dans l'achat de logements neufs. Rappelons qu'un acquéreur de logement neuf sur trois doit procéder à la revente préalable d'un logement ancien.

Il est également important que l'outil du PLUI (Plan local d'urbanisme intercommunal) voie le jour partout. Il définit le cadre territorial de la production, sans lequel les maires ne seront pas enclins à délivrer les permis de construire. Le gouvernement, en prenant le décret daté de ce jour, 29 décembre 2015, modernise le PLUI et le rend plus digeste pour les collectivités. Il a fait sa part du chemin. Il faut impérativement aller à marches forcées désormais pour que tout le pays soit équipé en PLUI.

Enfin, Sylvia Pinel a émis le souhait, auquel le président de la République et le Premier ministre accèderont sans doute, de se consacrer à la Région dont elle est désormais l'élue. La personnalité de sa successeure ou de son successeur sera déterminante. Le pays a besoin de quelqu'un qui connaisse bien le logement, parce que le temps de l'appropriation des compétences ne sera pas donné. Il a aussi besoin de quelqu'un de rassurant pour les professionnels, pour les ménages...et pour les élus! Je trouve que les discours publics des ministres du Logement ne les prennent pas assez en compte. Sans eux, pas de permis de construire et pas de logements. Les contraindre ne sert à rien et passer un pacte sera de beaucoup préférable, y compris pour les mener à respecter le quotat de 25% de logements sociaux. L'AMF est un partenaire essentiel de la politique du logement.

Dans la majorité, si je m'autorise à distribuer les indulgences -pour utiliser une expression biblique-, deux hommes sortent du lot, Thierry Repentin, actuel délégué interministériel à la mixité sociale dans l'habitat, ancien ministre et ancien président de l'USH, fin connaisseur de la politique du logement, et Daniel Goldberg, député de Seine-Saint Denis, qui fut un co-rapporteur remarquable du projet de loi ALUR. Les deux ont l'estime de la communauté professionnelle et les deux ont une approche décentralisatrice, aujourd'hui majeure. D'autres personnalités méritent ce poste, mais je considère que ces deux figures se distinguent.

Ce mardi 29 décembre, les chiffres de la construction sont tombés pour l'année 2015 : +0,3% pour les logements autorisés et résultats stables par rapport à 2014 pour le nombre de logements mis en chantier. Par rapport aux prévisions formulées il y a un an, comment peut-on interpréter ces chiffres ? Que disent-ils de la santé du marché immobilier en 2015 ? 

Clairement, la réalité a fait mentir les prévisions, qui n'étaient pas sombres sans raison à la fin de 2014. Ce constat s'impose dans le neuf comme dans l'ancien. Plusieurs éléments expliquant ces performances meilleures qu'on ne le pensait sont intervenus.

D'abord, le marché du logement obéit à une logique de besoin et nombre de ménages qui avaient différé leur projet l'ont mené à bien l'année suivante. L'impératif d'une pièce supplémentaire ou d'une localisation proche d'un nouvel emploi s'impose tôt ou tard. Qui plus est, les conditions d'acquisition ont été historiquement favorables. Les taux d'intérêt, dont la remontée nous était présentée comme inéluctable, sont restés bas et les banques n'ont pas véritablement durci leurs critères de sélection des dossiers, en dépit de l'installation progressive de Bâle III. Les prix dans l'ancien ont poursuivi leur mouvement de modération ou sont demeurés sages, selon les marchés plus ou moins tendus, contribuant à la resolvabilisation de la demande.

Enfin, les pouvoirs publics ont agi pour faire redémarrer l'activité. Le prêt à taux zéro a gagné considérablement en puissance, permettant à la maison individuelle d'interrompre sa descente aux enfers. On rappellera que ce marché avait perdu en huit ans la moitié de sa puissance, passant de 200 000 unités annuelles à 100 000. Le collectif neuf, généralement en zone dense, n'a pas profité de la même manière de ce booster. Pour autant, la production des promoteurs a pu repartir grâce au dispositif Pinel, qui présente par rapport à son prédécesseur, l'avantage majeur de concerner les achats locatifs pour des ascendants ou des descendants.

L'ensemble de ces éléments a conduit à restaurer la confiance des opérateurs professionnels comme des accédants et des investisseurs, essentiellement au second semestre.

En plus des chiffres sur l'année, le ministère du Logement a communiqué les chiffres du dernier trimestre 2015, plutôt encourageants notamment en ce qui concerne les logements autorisés : +2,7%. En revanche, le nombre de logements mis en chantier est en baisse : - 4,1%. Que révèlent ces fluctuations de chiffres d'un trimestre sur l'autre au cours de l'année ? 


Les indicateurs de la construction doivent être interprétés à l'aune de la chronologie de production. Quand les promoteurs retrouvent la confiance, en particulier parce que la demande recommence à s'exprimer et que leurs bureaux de vente ou leurs sites Internet gagnent en fréquentation, ils déposent de nouveau des dossiers de permis de construire pour préparer l'avenir des deux ou trois années qui suivent. En revanche, les mises en chantier, qui ne se font pas sur la base de permis de construire déjà obtenus, révèlent que les promoteurs ont douté au cours de l'exercice antérieur et n'ont pas voulu produire parce qu'ils manquaient de visibilité.

En somme, le premier indicateur nous renseigne sur le présent et le futur, et le second sur le passé proche.

Les chiffres communiqués révèlent également de fortes disparités entre les différentes régions françaises, avec des régions beaucoup plus dynamiques que d'autres comme l’Île-de-France ou l'Alsace par exemple (par opposition à la Corse ou au Limousin). Comment expliquer ces différences de résultats d'une région à l'autre ?

La disparité de situation entre les régions démontre d'abord qu'il faut se méfier d'un regard trop macroéconomique. Elle révèle que l'immobilier est une activité territoriale et les professionnels ne s'y trompent pas. Si le dynamisme démographique, culturel, entrepreneurial justifie de construire de nouveaux logements, ils le font et l'inverse est vrai. On pourrait calquer la carte de France de la construction sur celle de l'attractivité des régions.

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