Le coronavirus est plus efficace que la mairie de Paris pour faire baisser les loyers...

Le virus pose ses conditions et les acteurs de l’immobilier en location en tirent les conséquences. L’offre locative explose et très logiquement le prix des loyers baisse. Ce mouvement n’est sans doute pas conjoncturel. Il s’inscrit dans une évolution long terme des modes d’habitation.

Alors le mouvement est différé selon les régions et des villes, mais tous les professionnels de l’immobilier essayent de la mesurer et d’en tirer les leçons

Alors qu’il y a encore un an, il était quasiment impossible de se loger en location dans une grande ville et les jeunes, notamment, étaient obligés de se replier sur la colocation ou de s’expatrier dans la périphérie des centres d’activité. A l’époque, la mairie de Paris, qui déborde d’imagination, en venait même à dépoussiérer l’encadrement des loyers. Aujourd’hui, les vents ont tourné. Le marché de l’offre locative a explosé, les loyers sont entrainés à la baisse du coup, la demande d’accession à la propriété a tendance à se calmer. Les prix de vente aussi.

1^er phénomène, l’offre locative explose dans la plupart des grandes villes depuis le mois de janvier. Les offres de location ont augmenté de 30 à plus de 50% cette année par rapport à l’année dernière. C’est le cas à Paris où le nombre d’appartements mis en location a augmenté de 65% si on compare la situation en juillet et août à celle de l’année dernière. A Bordeaux, on est aussi à plus de 65%, à Rennes plus de 34%, Toulouse 23%.

Alors à côté de cette envolée du nombre d’appartements à louer. Les offres d’achat ont baissé de 15% à 20 %.

SI les locataires sont plus nombreux aujourd’hui, c’est :

D‘abord, parce que les incertitudes économiques sont plus fortes et font peser une menace sur l’emploi,

Ensuite, les accédants à la propriété ont pour certains abandonné leur projet devant le durcissement des banques sur le crédit immobilier;

Enfin, l’offre de produits à la location s’est élargie. Le Covid est passé par là. Il a asphyxié les formules Airbnb, et éteint les locations saisonnières. Les propriétaires ont donc retiré du marché Airbnb leurs biens pour l’offrir à la location de longue durée. Plus contraignante mais mieux garantie. Les entreprises elles-mêmes vont remettre sur le marché quantité de logements attribués à leurs salariés cadres qui choisissent le télétravail alors qu’ils font le choix de s’éloigner.

2^e phénomène, l’accès à la propriété a perdu de son éclat. Entre le risque de perdre son travail, les prix de l’immobilier dans certaines villes et les projets de mobilité différente liée au travail, tout cela a fait que les Français sont moins obsédés aujourd’hui qu’hier par l’accession à la propriété. Il faudra à l’avenir être mobile, suivre son travail et à moins que les banques fassent aux États-Unis, un effort d’organisation au niveau des prêts immobiliers, on va voir fondre le nombre de candidats à la propriété. La France était sans doute un des deux ou trois pays occidentaux à posséder le plus grand nombre de propriétaires de leur résidence principale. Il semblerait que cette situation d’origine culturelle soit remise en cause aujourd’hui par les jeunes générations. Les jeunes font le pari que la location sera à terme moins chère que la propriété pleine et entière. Ça veut dire que la propriété de la résidence principale ou secondaire ne sera plus au cœur du système de garantie des retraites. Le conseil premier qui a été donné aux deux dernières générations a été de prendre en toute propriété leur résidence. Si les jeunes générations pour des raisons de mobilité tournent le dos à la propriété, ça signifie qu’ils espèrent une autre complémentaire pour la retraite. Cette complémentaire aujourd’hui n’existe que dans la tête des assureurs.

3^e phénomène : le prix des loyers a arrêté de monter et en fait, ils baissent. C’est vrai à Lille, à Rennes, à Toulouse ou à Paris. La baisse va de 0,4% (Paris) à 10%. Ça n’est pas vrai dans toutes les villes, à Bordeaux, la demande est encore supérieure à l’offre de logement donc les prix montent encore, mais ce n’est pas le rythme de 2019.

Parallèlement, on constate une stabilité des prix de l’immobilier et un début de baisse.

Le coronavirus, dans cette problématique, a servi de révélateur à des tendances lourdes qui peuvent perdurer.

Il y avait évidemment trop de logements inoccupés dans les grandes villes comme à Paris. Les propriétaires hésitaient à mettre leur bien sur le marché, parce que les procédures étaient trop compliquées et les demandes de garanties trop exigeantes. 

Le virus, les menaces sur le sanitaire, la digitalisation de toutes les activités, les changements dans le mode mobilité, de transport et de travail (avec le télétravail) ont déjà incité beaucoup d’agents de l’économie à déménager vers la campagne. Chaque télétravailleur, chaque salarié qui choisit de déménager, chaque retraité qui part en retraite, libère un logement dans une ville métropole. Et ce mouvement va continuer. Donc le marché du logement locatif est parti sur un trend très long quant à la baisse des prix de loyers.