L'immobilier ne peut pas baisser... Vraiment ?

"Quand le bâtiment va, tout va"… J’ai entendu cette  phrase toute mon enfance et ma longue expérience me permet de penser qu’il y a du vrai dans ce proverbe. Pour que le bâtiment "aille", il faut bien sûr que la fameuse "classe moyenne" puisse  devenir propriétaire sans trop de difficultés. Aux  Etats-Unis est publié chaque mois un chiffre fort intéressant : l’indice d’attractivité du marché immobilier (en Anglais, House Affordability Index) .

Cet indice regroupe trois variables:

• Le revenu médian aux USA [1] ;
• Le prix de la maison médiane dans le marché,
•  Les taux longs sur les prêts immobiliers.

Ce petit indice qui apparait dans le graphique ci après, (ligne orange) permet de se faire une opinion assez facilement sur l’attrait ou au contraire le manque d’attrait d’un investissement immobilier aux USA. Par exemple, il fallait vendre de 2005 à  2007  et racheter en 2011-2012,le marché étant aujourd’hui à l’équilibre.

Comme je pense que nos lecteurs doivent être comme la grande majorité des Français, accrocs à l’immobilier, je me suis dit que j’allais essayer de calculer pour eux un petit indice d’attractivité du marché français. Hélas, je n’ai pas trouvé de statistiques pour le revenu médian du Français de base. J’ai donc décidé de le remplacer par les salaires payés par le secteur privé, ce qui est bien sûr beaucoup moins satisfaisant ou par le PIB nominal ce qui l’est encore moins. "Faute de grives, on mange des merles".

De même, je n’ai pas trouvé de chiffres crédibles sur la maison ou l’appartement "médian" et la série la plus longue sur la valeur des actifs immobiliers en France concernait l’immobilier en Île-de-France. Va donc pour l’Île-de-France. Après tout, tout le monde sait qu’en France, il y a Paris et "le reste" n’est ce pas ?

Enfin, pour les taux longs, je me suis servi des taux sur les obligations d’Etat à 10 ans, là encore une approximation. Avec toutes ces contraintes, je peux remonter en arrière jusqu’à  …1996.

C’est certes insuffisant, mais cela vaut mieux que rien. En tout cas c’est ce que j’espère…Aux USA je peux remonter sans difficulté aucune jusqu’à 1971. On se demande ce que fabrique l’INSEE…et on cesse de se poser la question quand l’on réalise que L’INSEE est une agence d’Etat.

Voila le résultat : 

Quelques remarques s’imposent.

On voit bien la bulle immobilière aux USA  de 2004 à 2007, suivie de l’effondrement de 2007 à 2011 et de la reprise depuis.

En France, on voit fort bien l’effondrement immobilier qui s’est produit après la réunification Allemande qui amena les taux réels  à des niveaux exorbitants (politique du franc fort de ce cher, très "cher" monsieur Trichet), suivie de la reprise, la hausse étant interrompue à chaque fois par les récessions françaises.

Où en sommes nous aujourd’hui ?

En termes de VALEUR, nous sommes à des plus hauts historiques, ou très proches de ces plus hauts.En termes simples, pour un Français moyen,  l’immobilier a rarement été plus cher mais je ne surprends personne ici.

En ce qui concerne les salaires ou la croissance du PIB , nous avons au mieux une stagnation et certainement une baisse après impôts.

Enfin, en ce qui concerne les taux d’intérêts, un cycle mondial de hausse des taux semble avoir démarré aux USA et je ne connais pas d’exemple dans l’histoire d’une hausse des taux  partie des Etats Unis qui ne se soit répercutée en France, comme les tendances musicales.

Résumons-nous :

• Valeur exorbitante
• Baisse ou stagnation du revenu disponible
• Hausse des taux

Aucun espoir d’amélioration sur le point 2 ou le point 3, bien au contraire. Il va donc falloir nécessairement que le prix de l’immobilier s’ajuste- en baissant.

Fort bien, mais baisser jusqu’où ?

Si l’on prend le "trading range" depuis 1996, il semble que, pour que le marché immobilier redevienne attrayant, il lui faudrait baisser d’environ 30 % et cela en faisant l’hypothèse que les points 2 et 3 cessent de se détériorer, ce qui est loin d’être le cas.

La conclusion est simple.

Si j’étais vendeur d’immobilier en France, je prendrais une offre qui serait faite à mon prix ou même à 10 % en dessous tout de suite, en poussant des cris de bonheur.

Si j’étais acheteur, j’attendrais tranquillement, en louant, que l’inévitable Krach se produise.

L’immobilier français va baisser.Beaucoup.

James Mayer Rothschild, banquier parisien de la belle époque avait l’habitude de déclarer parait-il, qu’il existait trois façons de se ruiner : les femmes, les chevaux et les ingénieurs.

Si la première était la plus agréable, la dernière était la plus certaine. Ces prochaines années vont certainement voir l’ingénieur remplacé par l’immobilier.  Reste quand même les femmes, allons !