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Selon un article des Echos, il y aurait près de 100 000 logements à vendre en France.
Selon un article des Echos, il y aurait près de 100 000 logements à vendre en France.
©Flickr

Paradoxe

Pourquoi les prix de l'immobilier français ne s'effondrent pas

Avec 100 000 logements à vendre selon Les Echos et une baisse du prix du mètre carré de 1,3% au premier trimestre à l'échelle nationale, la situation de l'immobilier français devient de plus en plus incompréhensible.

Nicolas  Costes

Nicolas Costes

Nicolas Costes est économiste spécialiste du logement. 

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Atlantico : Selon un article des Echos, il y aurait près de 100 000 logements à vendre en France. Cependant le prix au mètre carré n'a connu qu'une très légère baisse de 1,3% au premier trimestre. Comment expliquer que même si le marché de l'immobilier français est en berne, les prix ne connaissent pas de chute plus importante ?

Nicolas Costes : Les statistiques publiées par le Ministère de l'écologie, du développement durable et de l'énergie concernant l'encours de logements neufs proposés à la ventetraduit avant tout l'attentisme des acheteurs potentiels. Comme en 2008 (année durant laquelle le stock de logements neufs disponibles avait atteint un record de 112 500 logements, le climat économique général fait que les ménages et les investisseurs hésitent à s'engager dans un achat immobilier et ce malgré des conditions de financement historiquement favorables avec des taux d'intérêt plancher.

Pourtant, malgré cette baisse de la demande et une offre disponible élevée, la baisse des prix dans le neuf reste modeste (-1,3% pour les logements neufs collectifs par rapport au 1er trimestre 2012). Cela s’explique par plusieurs facteurs :

  • Si l'on étudie bien les statistiques fournies par le ministère de l’Écologie, du Développement durable et de l’Énergie dans son Enquête de commercialisation des logements neufs, on se rend compte que près de 50% de la hausse du stock d’appartements neufs disponibles observée sur un an se situent dans les deux principales zones de tension du marché du logement, à savoir les régions Île-de-France, Provence-Alpes-Côte-D’azur. Or, c’est également dans ces zones où le prix du foncier est le plus élevé du fait de sa rareté et donc que les coûts de construction atteignent des records. Il est donc particulièrement difficile pour les promoteurs immobiliers de baisser significativement leur prix de vente pour dynamiser la demande et ainsi écouler leur stock sauf à réduire considérablement leurs marges. La localisation de l’offre neuve disponible crée donc une résistance à la baisse du prix de vente. Des baisses de prix ont toutefois dû être consenties par les promoteurs (-5,4% en Île-de-France, -8,4% en Paca en un an) afin de ne pas totalement assécher la demande dont la solvabilité est mise à mal par des niveaux de prix déjà très élevés (le prix moyen d’un appartement neuf en Île-de-France est supérieur de plus de 20% au prix moyen constaté à l’échelle nationale). Mais Les marges de manœuvre demeurent aujourd’hui relativement faibles.


  • Le marché du logement est un marché spécifique qui met plus de temps que les autres à s’ajuster. Plus précisément, l’ajustement se fait d’avantage par les quantités que par les prix. Ceci est vrai sur le marché du logement neuf comme de l’ancien. Bon nombre de propriétaires de logements anciens préfèrent reporter (quand ils le peuvent) la mise en vente de leurs biens afin de bénéficier de conditions plus favorables. C’est ce qui explique que sur les marchés les plus tendus (comme Paris par exemple), les prix résistent plutôt bien : le demande diminue certes, mais l’offre diminue également et parfois même plus… résultat, les prix se stabilisent voire poursuivent leur hausse. Il en est de même pour le logement neuf ; plutôt que de brader leurs biens, les promoteurs préfèrent geler leurs projets en attendant des jours meilleurs et d’avoir liquidé une partie de leur stock. Il en résulte une forte baisse des mises en chantier (-15,6% sur un an).

  • Enfin, inutile de rappeler que les prix des logements neufs sont tirés vers le haut du fait de la multiplication de normes dont certaines pourraient utilement être remises en cause (parking sous-terrain) ou aménagées (accessibilité).

Certains prix au mètre carré ont même augmenté depuis un an dans certaines régions comme la Corse, la Basse Normandie ou Languedoc-Roussillon. Comment interpréter cette hausse ?

Les hausses observées dans certaines régions traduisent l’hétérogénéité du marché du logement en France. Là encore, les explications peuvent être diverses et même relever du cas particulier.

Les dysfonctionnements du marché du logement en France sont toutefois certainement à l’œuvre. Ainsi, la hausse observée en Languedoc-Roussillon est sans doute le résultat du dynamisme démographique observé dans cette région très attractive aussi bien pour les étudiants que pour les retraités. Il en résulte une forte demande alors que la construction y a été relativement peu dynamique les années passées.

Ces chiffres traduisent-ils une particularité du marché immobilier français ?

Oui, sans la moindre hésitation. L’analyse des statistiques internationales sur l’évolution des prix du logement montre que la France fait figure de cas particulier ;  à partir du déclenchement de la crise en 2008, la France est en effet l’un des rares pays à n’avoir pas subi de forte et longue baisse de ses prix immobiliers. En Espagne, la marché n’est pas encore purgé et les prix poursuivent leur baisse. Aux États-Unis ou au Royaume-Uni, les prix n’ont recommencé à augmenter que très récemment.

Dans les prochains mois comment devrait évoluer le marché immobilier français ?

C’est une question à laquelle personne ne peut répondre avec précision et certitude.Depuis 2008 et le retournement des marchés immobiliers dans bon nombre de pays, la presse nationale et internationale regorge d’articles plus ou moins sérieux faisant état du prochain éclatement de la bulle immobilière en France. Mais de quelle bulle parle-t-on ? Une bulle se forme à partir du moment où les hausses de prix anticipées par les acheteurs ne s’expliquent pas par ce qu’on appelle les "fondamentaux du marché", autrement dit les facteurs régissant l’offre et la demande de logements. Or, si l’on étudie ces fameux fondamentaux, on se rend compte que l’évolution des prix enregistrée ces dernières années n’est pas surprenante.

Le demande a notamment été stimulée par la baisse du coût de l’emprunt et par des dispositifs publics de soutien (prêt à taux zéro, déductibilité des intérêts d’emprunt, aides à l’investissement locatif et la liste est encore longue). Aujourd’hui encore, même si les dispositifs publics ont été rationalisés et la solvabilité des ménages écornée par la hausse des prix depuis plus de 20 ans, la demande reste soutenue par la faiblesse historique des taux d’intérêt, par les évolutions socio-démographiques (croissance soutenue de la population, baisse du nombre de personne par ménages…) et par un effet "valeur refuge" (l’investissement dans la pierre rassure et est perçu comme un moyen de s’assurer des revenus en prévision de la retraite).

En revanche, l’offre est en France structurellement moins dynamique que la demande, pour des raisons ayant trait à la rareté du foncier constructible au cœur des agglomérations ou à des normes d’urbanisme trop contraignantes notamment.

On a donc d’un côté une demande dynamique et de l’autre une offre atone. Résultat ? En moyenne les prix montent ! Les évolutions de l’offre et de la demande ne sont toutefois pas homogènes sur le territoire, certaines zones peuvent être plus attractives que d’autres et l’offre plus ou moins contrainte. L’évolution des prix est aussi très dépendante du niveau de tension antérieur. Certains marchés peu tendus, au sein desquels la demande était relativement peu dynamique et l’offre parfois sur-capacitaire enregistrent des baisses de prix qui pourraient se poursuivre. En revanche, dans les zones tendues, le déficit d’offre est tel que les prix devraient continuer en moyenne à progresser ; les baissent modestes enregistrées ces derniers mois reflètent davantage des ajustements conjoncturels liés au climat économique général qu’un début de retournement du marché. Seule une forte hausse des taux d’intérêt pourrait entrainer une baisse sensible des prix, mais celle-ci ne semble pas d’actualité.

Propos recueillis par Manon Hombourger

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