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Plan logement : pourquoi le gouvernement calcule mal les risques d'effet boomerang sur les logements sociaux
©MARTIN BUREAU / AFP

Mauvais calcul

Plan logement : pourquoi le gouvernement calcule mal les risques d'effet boomerang sur les logements sociaux

La « stratégie logement » du gouvernement dévoilée ce mercredi 20 septembre par Jacques Mézard,​ ministre de la cohésion des territoires, a révélé les arbitrages du gouvernement en la matière.

Philippe Crevel

Philippe Crevel

Philippe Crevel est économiste, directeur du Cercle de l’Épargne et directeur associé de Lorello Ecodata, société d'études et de conseils en stratégies économiques.

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Atlantico : Comment analyser le choix de faire porter la majorité de l'effort, soit 1.4 milliards d'euros, sur le parc social, qui ne concentre pourtant que 45% des aides versées. En quoi ce choix est il, ou non, justifié ? Quelle est la cohérence du plan dans sa globalité ? ​​ ​

Philippe Crevel : Depuis 1945, l’accès au logement est une priorité pour tous les gouvernements. La pénurie en logements est une réalité en France depuis plus de 70 ans. Elle fait suite aux retards accumulés durant l’entre-deux guerre, aux destructions de la Seconde Guerre mondiale, au baby-boom, au retour des pieds noirs et l’arrivée de nombreux immigrés dans les années 60.

Les années 50 et 60 furent marquées par la multiplication des bidonvilles près des grandes agglomérations. Leur résorption est intervenue au début des années 70. Même si à l’époque plus de 500 000 logements étaient construits par an, une partie de ces constructions était de piètre qualité et ne correspondait pas aux aspirations de la population transformée par les Trente Glorieuses. En outre, les logements sociaux pour des raisons de coûts et de disponibilité du foncier ainsi que pour des raisons sociologiques ont été construits à l’écart du centre des agglomérations.

En 1977, Raymond Barre, Premier Ministre de Valéry Giscard d’Estaing, décida une réorientation de la politique en faveur du logement en privilégiant l’aide à la personne. L’Allocation Personnelle au Logement fut alors créée. De 1977 jusqu’aux années 2000, les aides à la personne ont augmenté. La possibilité pour les étudiants d’accéder aux APL a abouti à leur amplification. Depuis des années, la Cour des Comptes interpelle les pouvoirs publics sur une remis en cause de la politique en faveur du logement, tant pour des raisons budgétaires que pour des raisons d’efficacité.

C’est dans cet esprit que le Président de la République, Emmanuel Macron  a annoncé lundi 11 septembre plusieurs mesures en faveur du logement qui sont insérées dans le projet de loi dont les grandes lignes seront  présentées au Conseil des Ministres du 20 septembre prochain. Des économies sont prévues tant en ce qui concerne le logement social, les aides à la personne et les aides à la pierre.

Le logement social occupe une place importante dans notre pays : avec 4,8 millions de logements, le parc social représente un logement sur six et près de la moitié du parc locatif. Les aides publiques qui lui sont consacrées s’élevaient à 17,5 milliards d’euros en 2014.

Le logement social fait l’objet de nombreuses critiques. Il coûte cher. Les locataires ne sont pas obligatoirement ceux qui devraient l’être. Les organismes d’HLM préfèrent avoir des locataires ne respectant pas les critères d’attribution mais solvables. Par ailleurs, les HLM ne sont pas toujours situés dans les villes ou les quartiers où il y a de réels besoins.

En matière d’HLM, le Président de la République a décidé de modifier la politique du logement en jouant sur plusieurs curseurs. Il a annoncé la création de 50 000 places de logement au profit de personnes en situation de précarité dont 10.000 dans des pensions de famille et 40.000 dans le parc locatif. Ces places doivent remplacer des nuitées d'hôtels, jugées inadaptées et coûteuses. Au niveau du parc social, le Président de la République a demandé une plus grande mobilité des locataires. Il entend également activer une politique de baisses des prix des logements sociaux. A cette fin, il s’est engagé à geler durant deux ans le taux du Livret A. Ce gel devrait stabiliser le coûts des emprunts pour les organismes de logement social qui sont appelés en contrepartie à réduire le montant des loyers afin de compenser la diminution du montant des APL. Cette dernière pourrait atteindre 50 euros. Il a été également un plan de vente de 40 000 logements sociaux par an à leurs occupants (contre 8 000 à 10 000 aujourd’hui).

​Les compensations promises aux bailleurs sociaux sont largement critiquées par ces derniers, ​ car ​jugées insuffisantes​ (​vente des logements à leurs habitants, allongement des prêts aux bailleurs sociaux, maintien du taux du livret A à 0.75% etc..). Selon des propos tenus pour le Monde, les Entreprises sociales de l'habitat indiquent "​« ce projet se traduirait par une perte de 4 milliards d’euros d’investissement et la menace sur 68 000 emplois directs et indirects ».​ Quels sont les risques réels des réformes proposées ?

Les pouvoirs publics pratiquent un jeu de bonneteau en faisant financer aux bailleurs sociaux la baisse des APL, ces derniers pouvant espérer réduire leurs coûts d’emprunt via le gel du Livret A. Il y a d’un côté une dépense certaine, la prise en charge de la baisse des APL à travers une minoration des loyers, de l’autre, il y a un gain potentiel en cas de hausse des taux d’intérêt et encaissable qu’en cas de recours à un emprunt pour financer des travaux ou la construction de nouveaux HLM. Par ailleurs, le Gouvernement entend réserver les HLM aux locataires respectant les conditions de revenus ce qui reviendraient à expulser 20 à 30 % des actuels locataires qui sont ceux qui sont solvables. En concentrant les personnes en difficulté sur les HLM, il y a un risque de ghettoïsation. La gestion de grands ensembles sociaux a été un échec patent depuis une quarantaine d’années. Elle a permis sans nul doute de mettre fin aux bidonvilles mais a généré des zones de non-droit. La reconquête des quartiers dot s’effectuer en détruisant les grands blocs et en privilégiant l’accession sociale à la propriété. Il faut en outre éviter la concentration de populations ayant les mêmes profils sociaux.

Concernant les mesures relatives au choc d'offre et au logement des jeunes, les mesures proposées pourront-elles être à la hauteur des enjeux ? ​

D’un côté, recentrage du Pinel et du Prêt à Taux Zéro, deux dispositifs coûteux et contestés, de l’autre des mesures visant à favoriser la construction. Il y a le souci de réduire les dépenses publiques tout en ne bloquant pas la construction. Emmanuel Macron entend décliner sa politique impressionniste et adroite. Il répond aux attentes de certaines populations tout en essayant de démanteler la politique du logement en France telle qu’elle est en vigueur depuis 40 ans. Tous les gouvernements ont espéré réduire le montant des aides à la pierre en supprimant les dispositifs créés par leur prédécesseur. Une des premières mesures de défiscalisation des investissements immobiliers locatifs datent de 1986 (loi Méhaignerie). Il a été remplacé par le Quilès, par le Super Quilès, le Besson, le Périssol  le Robien, le Scellier, puis par le Duflot et enfin par le Pinel. Ce dernier est le neuvième système d'aide à l'investissement locatif….  Au cours des mandats présidentiels, il y a toujours un jeu de balancier. En cas de diminution du nombre de logements construits, les pouvoirs publics augmentent les aides avant de les réduire pour des raisons budgétaires.

Le Gouvernement entend instituer un  bail mobilité » d’une durée d’un à dix mois, pouvant convenir à une colocation, sans dépôt de garantie mais assorti d’une caution simple et gratuite appelée « Visale », qui sera délivrée par Action Logement (ex-1 % Logement), Il convient de souligner que la caution Visale existe déjà, mais a été un échec avec seulement 8 000 contrats.

Le gouvernement  remet en avant l’exonération d’impôt sur le revenu les loyers perçus par un propriétaire qui loue ou sous-loue une pièce de son logement à un jeune. Jusqu’à maintenant, cette disposition n’a pas rencontré le succès escompté.

80 000 logements pour les jeunes devraient être construits durant les cinq prochaines années dont 60 000 pour les étudiants, soit 50 % de plus que sous le quinquennat précédent. En la matière, les promesses ont eu toujours du mal à être transformées.

En Pour limiter les effets de la réduction du Pinel et du PTZ sur le secteur de la construction, le Président de la République a annoncé la réduction des normes environnementales concernant le logement. L’accroissement des normes était intervenu avec le Grenelle de l’Environnement lancé au début du mandat de Nicolas Sarkozy. Les normes RT 2012 auraient entraîné un surcoût de 10 à 12 %. Par ailleurs les réglementations concernant l’utilisation des terrains ont réduit l’offre de foncier et donc abouti à son augmentation. Les recours abusifs seraient sanctionnés, ce qui suppose qu’ils puissent être qualifiés de tel.

Pour lutter contre le manque de foncier, Emmanuel Macron entend exonérer d’impôt la plus-value le propriétaire d’un terrain en zone tendue le mettant  en vente dans les trois ans, à compter du 1er janvier 2018. Dans le système actuel des plus-values, l’exonération n’aurait été obtenue qu’après vingt-deux ans..L’Etat devrait mener des  opérations immobilières avec le concours des collectivités locales. Est-ce le retour des villes nouvelles ?

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