Selon un nouveau rapport de l’INSEE, 24% des ménages détiennent 68% des logements possédés par des particuliers. Un quart des ménages vivant en France sont propriétaires de plusieurs logements. Ces ménages multipropriétaires détiennent les deux tiers du parc de logements des particuliers. Quels sont les risques à tirer des conclusions erronées sur la concentration de la propriété des logements ? Cela peut-il avoir des effets néfastes sur les politiques de logement ?
Antoine Levy : Cette étude de l’INSEE est très utile. Elle représente une vraie avancée statistique, notamment grâce au fait de fusionner les informations que l’on a sur les logements et sur les propriétaires plus ou moins pour la première fois. Il s’agit d’une vraie avancée qui va permettre d’améliorer le débat sur le logement en France et sur le logement locatif.
Ces données nous disent que la propriété du logement est en fait très déconcentrée. Il y a 60% des ménages qui sont propriétaires de leur logement, parmi à peu près 30 millions de ménages en France. Cela veut dire d’abord 18 millions de résidences qui sont des résidences principales possédées chacune par un foyer. Quand on reprend la statistique sur 68% des logements possédés par les particuliers, cela fait entre 19 et 20 millions de logements. Donc dire que 24% des ménages détiennent 68% des logements possédés par les particuliers, cela témoigne seulement du fait que les personnes qui sont propriétaires de leur logement possèdent l’essentiel des logements possédés par les particuliers. Ce sont d'abord des résidences principales des particuliers propriétaires occupants.
24% des ménages possèdent au moins deux logements. Ce chiffre concerne 4 propriétaires sur 10! C’est énorme et en fait étonnamment diffus comme répartition de la multipropriété. Par rapport à beaucoup d’autres actifs économiques et financiers, c’est en réalité un actif qui est très répandu dans la population française. Cela témoigne de quelque chose qui est parfois un cliché, mais qui est aussi une réalité: le goût des Français pour le placement immobilier, qu’il soit résidence primaire, résidence secondaire ou locatif.
En réalité, si on compare ces chiffres à la distribution d’autres formes de patrimoine, il nous dit essentiellement que la propriété des logements est assez diffuse et déconcentrée, que 4 propriétaires sur 10 (presque la moitié) possèdent au moins deux logements, et que la multipropriété est un phénomène très largement répandu dans la population. Ce n’est pas du tout le fait d’une extrême minorité.
La question n’est pas de regarder les données brutes et de pouvoir se demander si elles sont justes ou fausses. La question est donc de se demander quel est le benchmark, qui ne serait pas "1% de la population possède 1% des logements". Evidemment que cela n’est pas uniforme. En réalité, cela est étonnamment diffus vu le nombre de propriétaires et le nombre de multipropriétaires.
Bien sûr que si. Et en particulier parce que les logements sont pour leur immense majorité en France détenus en entier. Vous détenez un, deux ou trois logements plutôt que des parts de logement, des parts de SCPI ou des parts de portefeuilles. Il faut donc un apport minimal, un montant minimal de capital pour détenir l'actif “logement". Presque par définition, justement parce que la propriété du logement se fait sous cette forme assez fragmentée par foyers et par logements entiers, il vous faut un certain capital minimal pour accéder à la propriété du logement. Ces effets de richesse, c’est d’abord des effets de cycle de vie, ce que d’ailleurs la note de l'INSEE montre bien. Les ménages deviennent essentiellement propriétaires de leur propre résidence principale entre 25 et 35 ans. Et ensuite, quand ils ont fini de la payer quinze ans plus tard, ils se mettent à accéder à la multi-propriété soit secondaire, soit locative vers 45 – 50 ans. Ce sont des effets de richesse et de patrimoine mais tout à fait standards au cours du cycle de vie et qui nous disent très peu de choses sur la question des inégalités de la distribution du patrimoine immobilier. Cela révèle essentiellement que l’on accumule du patrimoine au cours de sa vie, on l’épargne et au fur et à mesure que l’on a fini d’épargner sous la forme d’une résidence principale, en général on passe à l’acquisition d’une résidence secondaire ou locative. Pour un nombre très large de gens, il s’agit de la suite logique de leur épargne, quand ils ont arrêté d’épargner pour leur résidence principale. Ce sont des effets de richesse, de patrimoine mais qui sont très standards, n'indiquant pas nécessairement une très forte inégalité de distribution.
Mais il ne faut pas tirer de conclusions erronées de la note. Plus de la moitié des logements locatifs privés sont possédés par des gens qui possèdent moins de 5 logements au total. Comme ils possèdent déjà une résidence principale et en général une résidence secondaire, cela veut dire en réalité un à trois logements locatifs. On parle donc de tout petits propriétaires et pas de très gros investisseurs.
Le logement locatif en France est sujet à un très fort biais en faveur des propriétés proches de chez vous. Les propriétaires de logements locatifs possèdent d’abord des logements à côté de chez eux. C'est plus simple (de leur point de vue) à entretenir, à observer, à aller visiter, à gérer du point de l'entrée et de la transition des locataires. Un biais très fort existe sur le marché de l’immobilier pour ces logements proches de chez les propriétaires, ce qui est une source d’inefficacité. On produit plus de logement locatif à côté des propriétaires, à côté des épargnants existants, alors même qu’il serait sans doute utile d’en produire d’autres, dans d’autres endroits. Vous allez avoir trop d'offres locatives là où les propriétaires habitent eux-mêmes, et pas assez loin de là où ils habitent.
Il y a ensuite une très forte sensibilité des petits propriétaires du logement locatif à la fiscalité. C’est ce que je montre dans mes travaux de recherche. Ils sont très sensibles aux incitations fiscales de type loi Pinel, de soutien à l’investissement locatif. Il y a une vraie réactivité de l’investissement locatif local à ces dispositifs. Ils sont aussi très sensibles dans leur décision de détention d’immobilier aux réformes de la taxation immobilière et notamment de la taxation des plus-values immobilières. Des réformes ont été faites en 2012 – 2013 sur la taxation des plus-values sur le logement locatif et secondaire, et ce que je montre dans mes travaux c’est que cela a largement affecté les décisions individuelles de détenir ou de vendre des logements. Cela a assez largement gelé le marché locatif en conduisant un certain nombre de gens à garder des logements qu’ils auraient vendu autrement. Ils ont été découragés de vendre par l’augmentation de la taxation des plus-values immobilières et son profil dégressif avec la durée de détention.
Nos propriétaires individuels sont donc à la fois très biaisés vers le marché local, très sensibles à la fiscalité (qu’elle soit sous forme de subventions à l’acquisition ou sous forme de taxation des plus-values). La troisième spécificité du marché français par rapport à d’autres marchés (y compris européens) concerne la très forte présence des petits propriétaires individuels et la très faible importance des propriétaires que l’on appelle institutionnels, des investisseurs financiers (les banques, les fonds de pension, l’assurance ou même les grosses sociétés d’investissement immobilier) qui en fait possèdent une part très faible du parc résidentiel locatif, contrairement à d’autres pays, comme l’Allemagne ou les Pays-Bas. Le logement locatif là-bas est largement opéré, dans le secteur privé, par de grosses institutions, des fonds d’investissement. Ils sont très peu présents en France. Pourtant, ils sont probablement plus efficaces en termes de gestion que le propriétaire individuel qui ne gère qu’un seul logement et qui du coup y passe beaucoup de temps sans être spécialiste, alors que cela serait beaucoup plus efficace d’avoir quelques centaines de logements à gérer. La raison pour laquelle les propriétaires institutionnels de type fonds d’investissement ou fonds de pension sont très peu présents en France s’explique en partie par la faible présence de la capitalisation dans nos systèmes de retraite, car il y a peu de fonds de pension français. La fiscalité et la régulation de l’immobilier favorisent aussi la petite propriété individuelle. Enormément d'avantages fiscaux existent (la loi Pinel, le statut de loueur en meublé non professionnel, les divers abattements disponibles pour les revenus fonciers pour les individus, et la non-taxation des plus-values sur les biens reçus en héritage) et sont donnés aux propriétaires individuels mais pas aux propriétaires institutionnels. On favorise donc artificiellement la propriété par le propriétaire individuel. 0n le rend trop compétitif, d’une certaine manière, par rapport aux investisseurs, aux entreprises et aux fonds d’investissement et aux investisseurs institutionnels.
Si l’on fait l’état des lieux du secteur, on se retrouve donc avec des propriétaires individuels favorisés par la fiscalité, très sensibles à cette fiscalité, et qui investissent très largement localement plutôt qu'à de plus fortes distances de chez eux sous forme un peu plus massive comme le feraient les fonds d’investissement. Le marché immobilier est donc assez largement inefficace pour le marché locatif privé, parce qu’on a voulu privilégier à l’excès ces petits décideurs individuels, ces petits propriétaires, nos fameux multipropriétaires décrits par la note.
Le risque est de se concentrer sur la détention de la propriété immobilière, alors que le vrai sujet du point de vue de l’efficacité du marché locatif est la gestion du parc résidentiel. En fait, il n’est pas vital de savoir qui possède, individuellement, les logements. Quelle que soit la distribution du patrimoine dans l’économie, si ces mêmes investisseurs possédaient des parts de portefeuilles d’un gros fond d’investissement dans l’immobilier, on pourrait simplement voir qu’un certain nombre de gens sont plus riches que d’autres, et possèdent plus de parts de tels fonds diversifiés. On pourrait même les taxer de manière progressive si on le souhaite. Mais ce qui compte en termes de gestion locative et de son efficacité, c’est à quel point on réalise des économies d’échelle à travers de gros investisseurs immobiliers, plutôt que par cette fragmentation extrême de la propriété que l’on a aujourd’hui ou chaque bailleur privé gère ses quelques logements de manière assez artisanale.
Le risque de tirer trop de conclusions sur cette concentration de la propriété des logements est de se focaliser à l'excès sur la propriété, alors qu’il faut en fait arriver à dissocier les deux questions: la propriété des logements que l’on peut moduler avec la fiscalité du patrimoine; et la gestion efficace des logements locatifs qui est malheureusement trop souvent confondue avec cette question de la propriété alors qu’en fait elle est une question distincte. On pourrait tout à fait avoir la même distribution des patrimoines immobiliers dans la population (un peu moins concentrée que le patrimoine financier) mais une gestion beaucoup plus concentrée des logements par des gros investisseurs qui gèreraient des portefeuilles diversifiés et des immeubles entiers, plutôt que juste un appartement.
Il est intéressant de décrire cette distribution du nombre des propriétés, même si la note peut souffrir d’un certain nombre de choix méthodologiques notamment en termes de répartition de la propriété dans un couple ou une famille. Les résultats varient selon la manière dont on attribue la propriété des logements qui sont possédés en indivision par plusieurs personnes.
On devrait éviter de se concentrer sur la question de la distribution de la propriété du nombre de logements (qui possède plus de 2, 3, 4 ou 5 logements?). On devrait se concentrer sur deux choses : comment s’assurer que l’on a un marché fluide de la propriété du parc résidentiel locatif (à la transition, à la vente, à l’achat) ? On a besoin de fluidifier la réallocation des portefeuilles locatifs en faisant porter la fiscalité sur la détention et moins souvent sur la transaction. Et comment est-ce que l’on s’assure que l’on a un marché efficace en termes de production de services de logement locatif? C’est là que l’entrée de gros investisseurs institutionnels serait plus à même de gérer des gros portefeuilles de logements, d'absorber le risque. On expose tous ces petits propriétaires individuels à beaucoup de risques. Tel logement peut être dégradé par un locataire, tel logement va avoir un conflit légal ou être soumis à un risque de vacance locative. Alors que si vous avez des investisseurs diversifiés, ils peuvent « écraser » ce risque et le diversifier.
Le risque avec la réception médiatique de ces données de l’INSEE est que l’on va se concentrer sur l'aspect propriété, avec des débats très traditionnels sur la mesure des inégalités, du patrimoine. Ce sont des débats importants. Il y a un vrai sujet sur la question de la taxation de la rente foncière, sur le sujet des droits de mutation. Mais il ne faut pas se tromper de sujet quand on parle de marché locatif. Le vrai problème est: comment est-ce que l’on peut construire dans les bons endroits au bon moment ? Et comment est-ce que l’on peut gérer le marché locatif de la manière la plus efficace pour produire des services de logement qui soient à la fois satisfaisants, moins conflictuels, abordables et qui évitent cette extrême fragmentation probablement inefficace du parc résidentiel.
Antoine Levy est économiste, doctorant au MIT.
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