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La baisse des taux d'intérêt constatée ces derniers mois n'a fait qu'amplifier l'effet positif sur le pouvoir d'achat immobilier.
La baisse des taux d'intérêt constatée ces derniers mois n'a fait qu'amplifier l'effet positif sur le pouvoir d'achat immobilier.
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A vendre !

Immobilier : où faut-il acheter en ce moment?

Les différents facteurs le montrent : les indicatifs du marché immobilier français redeviennent verts. Le pouvoir d'achat immobilier augmente, et les taux des crédits immobiliers progressent. Cela varie suivant les régions de France, petite guide pour acheter sur le territoire.

Nicolas  Costes

Nicolas Costes

Nicolas Costes est économiste spécialiste du logement. 

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Atlantico : Selon le baromètre Crédit Foncier/Paris Dauphine (voir ici), le pouvoir d'achat immobilier des Français a augmenté au premier trimestre 2013. Cependant, cette progression n'est pas la même suivant les régions. Elle est moins forte en Île de France qu'en Province. A l'heure actuelle quels sont les meilleurs endroits pour acheter en France ?

Nicolas Costes : L'évolution du pouvoir d'achat immobilier n'est effectivement pas homogène sur l'ensemble du territoire ; ceci s'explique par les évolutions locales des prix d'une part et par l'évolution des taux d'intérêt d'autre part.

A taux d'intérêt et revenu du ménage constants, une baisse des prix immobilier se traduit par une hausse du pouvoir d'achat immobilier des ménages. Or, depuis plusieurs mois, les marchés immobiliers de certaines parties du territoire sont clairement orientés à la baisse, ce qui rend relativement plus accessible l'achat immobilier.

La baisse des taux d'intérêt constatée ces derniers mois n'a fait qu'amplifier l'effet positif sur le pouvoir d'achat immobilier.Emprunter pour financer l'achat d'un bien immobilier coûtait de moins en moins cher. A mensualité constante, cela a permis à des ménages d'emprunter davantage. L'effet était plus ou moins marqué selon la région dans laquelle vous empruntiez;  les réseaux bancaires répercutent plus ou moins les baisses et hausses de taux selon les régions notamment en fonction de leur stratégie de "conquête" de clients (rappelons que le prêt immobilier est un instrument de fidélisation de la clientèle pour de longues années raison pour laquelle elles ont eu tendance à en faire un véritable produit d'appel ces dernières années), de concurrence entre établissements, de leurs objectifs internes...  

La question de savoir où acheter dépend de la finalité de votre acquisition immobilière : voulez-vous faire un investissement locatif, acheter une résidence secondaire pour vos vacances ou votre résidence principale ? A chacune de ces finalités sont attachées différentes problématiques : "Vais-je trouver facilement des locataires ? Vais-je passer toutes mes vacances là-bas ? Vais-je pouvoir trouver du travail ici ou ne pas perdre trop de temps dans les transports ?"

Le choix du lieu d'acquisition est évidemment guidé par les goûts personnels du futur acquéreur mais aussi par l'état du marché local et par sa capacité d'achat.  

L'île-de-France et plus particulièrement Paris demeurent les zones les plus tendues où les prix sont les plus élevés. Le prix médian constaté à Paris au 1er trimestre 2013 (8 260€/m²) représente près de 7 fois celui observé dans la Creuse (1 210€/m²). Les prix immobiliers sont également relativement élevés en régions Provence-Alpes-Côte-d'Azur (3 150€/m²) et Rhône-Alpes (2 500€/m²) même si d'importantes disparités intra-régionales existent. (sources: BIEN/Perval, Notaires)

S'il s'agit de réaliser un investissement locatif, il faut privilégier les zones attractives, dynamiques d'un point de démographique, afin de s'assurer d'un taux d'occupation élevé du bien mis en location. Mais ces zones sont aussi généralement celles au sein desquelles les prix sont déjà élevés et donc l'investissement coûteux. L'orientation actuelle des marchés fait qu'aucune plus-value importante n'est à attendre à court terme.

Faut-il privilégier l'achat du neuf ou de l'ancien ? Pourquoi ?

L'achat dans le neuf permet de bénéficier d'avantages fiscaux : un investissement locatif dans le cadre du dispositif Duflot ouvre droit une réduction d’impôt de 18 % répartie sur neuf ans, les constructions neuves bénéficient d'une exonération temporaire de taxe foncière pendant deux ans, l'achat d'un bien neuf ne donne pas lieu au paiement des droits de mutation par l'acquéreur -seuls les émoluments du notaire et la taxe de publicité foncière sont dus.

Reste qu'un bien neuf est généralement plus cher qu'un bien ancien aux caractéristiques équivalentes du fait notamment des normes actuelles qui renchérissent le coût de construction, de la qualité intrinsèque du bien, etc.

Quel est le moment le plus propice pour acheter ? Septembre est-il une bonne période ? Pourquoi ?

Statistiquement, il y a bien une saisonnalité des transactions immobilières avec un surcroît d'actes de vente observé en septembre et octobre. Ce sont donc des décisions d'achat qui ont été prises avant l'été et qui se concluent à l'expiration des délais légaux et d'actes.

Il n'y a pas de véritable bon moment pour acheter; tout dépend de l'urgence ou non de trouver un logement et de la qualité de l'offre disponible selon ses propres besoins.

Faire l'acquisition d'un bien immobilier demande un minimum d'investissement en argent certes, mais aussi en temps. Sur les marchés tendus où l'offre est rare, il faut savoir être très réactif sans toutefois s'emballer. Une bonne connaissance préalable des prix par quartier est essentielle pour détecter d'emblée les biens surcotés à éviter ou les potentielles bonnes affaires à visiter rapidement.

S'il y a un bon moment pour acheter, c'est peut-être celui au cours duquel la demande est faible (parce qu'en vacances par exemple, comme un mois d'août à Paris...): moins de visites, donc moins d'acheteurs concurrents, donc un pouvoir de négociation accru auprès du vendeur (surtout s'il est pressé de vendre).

Parallèlement, les taux des crédits immobiliers ont retrouvé une faible progression en juillet. Ces facteurs sont-ils d’origines conjoncturelles ou présagent-ils d'un rebond dans l'immobilier français ?

La hausse observée le mois dernier s'explique notamment par la perte du dernier "triple A" dont la France bénéficiait auprès d'une des trois grandes agences de notation (Fitch en l'occurrence).Annoncée le 12 juillet, cette dégradation s'est traduite dès le lundi 15 par une hausse des rendements des emprunts d'Etat à long terme (OAT à 10 ans) qui sert généralement de référence pour la détermination des taux fixes des prêts immobiliers.

Cette hausse peut aussi s'expliquer par la petite reprise du marché du crédit immobilier au deuxième trimestre (dopé par les transactions dans l'ancien) qui a pu inciter les banques à profiter de ce surcroît de demande pour rétablir leurs marges.

Il n'en reste pas moins que les prêts immobiliers aux particuliers enregistraient des taux en recul continu depuis début 2012 et demeurent à des niveaux historiquement bas. Une remontée spectaculaire des taux qui viendrait affecter le marché immobilier ne semble pas à craindre. Les fondamentaux économiques de la France ne devraient pas subir de changement majeur dans les mois à venir (le taux des OAT10 devrait donc rester relativement stable) et la demande immobilière ne devrait pas non plus connaître de sursaut majeur avant que la reprise économique et une baisse sensible du chômage n'interviennent (la concurrence entre banques pour capter les emprunteurs peu nombreux devraient donc se poursuivre et contenir leurs hausses de taux).

Propos recueillis par Manon Hombourger

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