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Devenir le propriétaire de sa résidence principale est l'ambition de nombreux Français.
Devenir le propriétaire de sa résidence principale est l'ambition de nombreux Français.
©Reuters

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Immobilier : les solutions pour se constituer un apport en vue d'acheter sa résidence principale

Faire sa toute première acquisition immobilière, voilà qui est compliqué sur le plan financier. Voici quelques conseils pour y parvenir.

Patrick  Chappey

Patrick Chappey

Patrick Chappey est un professionnel du secteur immobilier depuis de longues années. Il a développé le réseau Imax, composé de 12 agences en Ile-de-France. Il est également le fondateur de Gererseul.com en 2009.

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Atlantico : Devenir le propriétaire de sa résidence principale est l'ambition de nombreux Français, mais tous n'en ont pas forcément les moyens. A combien se fixe aujourd'hui en moyenne l'apport exigé  pour pouvoir acheter ce type de bien ? Pourrait-il y avoir une amélioration dans les années à venir ?

Patrick Chappey : Les temps changent. Qui peut acheter un appartement ou une maison aujourd’hui en France ? De moins en moins de monde, et pourtant cela fait environ 4 ans que les taux d’emprunts sont au plus bas et que le nombre de Français qui veut devenir propriétaire de sa résidence principale ne cesse d’augmenter ! Aujourd’hui, en taux fixe, entre 15 et 20 ans, ils varient entre 2,5% et 3,5%. Mais les niveaux de prix de la pierre étant très élevés, les Français ont de fait perdu quasiment 50% de leur pouvoir d’achat immobilier depuis 1997. Face à cette situation tendue, il est plus facile de devenir propriétaires pour les plus âgés et les plus aisés. Ils sont en général issus des classes sociales supérieures et cela leur a permis d’épargner pendant plus d’années afin d’avoir un apport financier plus conséquent. En effet, en moyenne dans toutes les régions, il faut gagner 4000 € nets par mois pour acheter un bien immobilier. C’est encore plus important en Ile de France ou en région PACA où les revenus doivent varier de 5500 € à 8500 € mensuels nets par ménage pour devenir propriétaire. De plus, les banques ayant resserré leurs conditions de crédits, il faut le plus souvent avoir un apport personnel pour compléter son prêt immobilier. L’idéal, pour négocier au mieux les conditions de son prêt avec son banquier est d’avoir 30% d’apport. Plus votre apport s’en approchera, et plus la banque aura confiance en votre capacité d’épargne et proposera donc un taux intéressant. Mais en général, les banques acceptent un apport minimum de 10%, ce qui équivaut aux frais de notaires et de garanties. Tant que les taux d’intérêts restent bas et que les prix de l’immobilier se stabilisent, ces données ne devraient pas changer. Pour que la situation s’améliore, il faudrait que soit le pouvoir d’achat augmente sensiblement, soit que les prix de l’immobilier baissent.

Comment alors se constituer cet apport ? Quelles sont les possibilités et à quelles conditions sont-elles réellement efficaces ?

Cet apport est constitué soit par ses économies Livret A par exemple, soit par un héritage ou une donation, soit par le déblocage d’une participation d’entreprise. Certaines banques considèrent aussi que d’autres prêts aidés à taux réduits peuvent être considérés comme un apport ( PEL, CEL, Prêt à taux zéro, CAF, Fonctionnaires…). Face à cette situation, de plus en plus de ménages développent des solutions alternatives :

- Achat d'appartements en vue de les louer :

Réaliser un investissement locatif avant d’acheter sa résidence principale est un bon moyen de faire son premier achat dans la pierre en fonction de ses moyens. Le but étant que l’investissement rapporte plus d’argent que ne coute le crédit chaque mois. Et si en plus on a réalisé une bonne affaire et que le loyer permet également de payer une partie ou totalité de la fiscalité, c’est encore mieux. Pour réaliser une bonne acquisition, il faut se concentrer sur des biens à rénover situés dans des quartiers en devenir. De nombreux clients abonnés à notre site de gestion gererseul.com ont renouvelé l’opération plusieurs fois au fil du temps et ont capitalisé en se constituant un patrimoine immobilier important. Une fois revendu partiellement ou en totalité, cela leur a permis de se constituer un véritable apport pour acquérir une résidence principale.

- Achat de places de parking en vue de le louer :

Acquérir un parking dans une agglomération où il est compliqué de se garer sans prendre de contravention peut s’avérer être un premier moyen facile et peu onéreux de réaliser une première acquisition immobilière. Contrairement à un studio, les charges en sont très faibles et l’entretien inexistant.

- Rénovation d'un bien en vue d'effectuer une plus-value à la revente :

Attention cette façon de s’imaginer que l’on peut acquérir un bien immobilier, le rénover et le revendre ensuite pour gagner de l’argent peut s’avérer être dangereux pour quelqu’un dont ce n’est pas le métier ! Il peut y avoir des surprises : Un marché de l’immobilier qui se retourne temporairement pendant que votre crédit court, une entreprise de rénovation peu sérieuse, ou tout simplement un bien mal acheté…

D'autres suggestions ? 

- Réhabiliter un commerce est une option de plus en plus courante dans les villes où les appartements sont chers. Généralement, la décote à l’achat est de 15 à 20% et si on aménage le sous-sol on peut gagner de nombreux mètres carrés. Cela peut faire l’objet d’un premier achat en résidence principale, qui une fois revendu, après y avoir habité quelque temps, vous permettra de réaliser une plus-value nette non imposable qui constituera un apport plus important pour une nouvelle acquisition. Mais attention de bien se renseigner au préalable auprès de la mairie pour savoir si votre projet est compatible avec le Plan Local d’Urbanisme ( PLU ).

- Acheter un viager libre : Cette solution peut s’avérer particulièrement avantageuse. Les appartements ou les maisons vendues en viager bénéficient d’une forte décote. Si le bien est libre, en échange d’un bouquet et d’une rente mensuelle à donner au crédit rentier, vous n’êtes pas obligé d’attendre sa mort pour habiter le bien ou le louer. C’est un pari que vous faites sur l’espérance de vie du vendeur.

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