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Immobilier : ce que la reprise dans le neuf permise par les correctifs apportés à la loi Duflot révèle des erreurs commises en début de quinquennat
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Immobilier : ce que la reprise dans le neuf permise par les correctifs apportés à la loi Duflot révèle des erreurs commises en début de quinquennat

Après une année noire pour le secteur du bâtiment en France, les promoteurs commencent à percevoir une reprise de l'activité de la vente de logements neufs, en ce début d'année 2015. Le dispositif Pinel, qui a amélioré le dispositif Duflot, en donnant un coup de pouce fiscal aux propriétaires, semble redonner confiance aux investisseurs. Tour d'horizon des erreurs à ne plus commettre, pour concrétiser la reprise.

Henry Buzy-Cazaux

Henry Buzy-Cazaux

Henry Buzy-Cazaux est le président de l'Institut du Management des Services Immobiliers.

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Atlantico : Qu'est-ce qui explique aujourd'hui la reprise du marché du logement neuf ? Est-ce la conjoncture ou bien un regain d'activité lié au dispositif Pinel, qui a corrigé le dispositif Duflot ?

Henry Buzy-Cazaux : Nombre de promoteurs voient leurs bulles de vente et leurs sites Internet plus fréquentés depuis octobre 2014. Les réservations sont en légère hausse chez certains. Il faut prendre ces signes de reprise avec précaution, mais sur fond de marché extrêmement déprimé, ce sont néanmoins des signaux précieux. L'ambiance économique générale n'est pas en cause : le chômage n'a connu aucune embellie sur cette période et s'est même dégradé. En revanche, les taux d'intérêt ont encore baissé, et ce mouvement a contribué à débloquer des intentions d'achat.

Par ailleurs, vous évoquez à juste titre le dispositif Pinel pour les investisseurs : sur la base de son prédécesseur, qui portait le nom de Cécile Duflot, il a amélioré le sort fiscal de ceux qui achètent pour louer, en leur donnant en particulier le choix de la durée de leur engagement. Mais cette mesure n'est pas la seule : le plan Valls comporte aussi une retouche du prêt à taux zéro (PTZ), dont le différé de remboursement a été allongé, et un allègement des droits de donation sous condition de réemploi dans l'achat d'un logement neuf. Ces décisions, que les ménages apprennent à connaître au fil des mois, déclenchent des envies d'acheter.

Enfin, l'achat d'un logement répond toujours à un besoin, et les familles qui ont différé un achat pendant longtemps passent à l'acte à un moment donné : incontestablement, on assiste à un rattrapage.

Qu'est-ce que cette reprise de l'activité révèle des fausses pistes de la loi Duflot ?

La loi ALUR (pour l'accès au logement et un urbanisme rénové), inspirée par Cécile Duflot, l'ancienne ministre du logement, est un texte énorme, comportant deux cents articles. La partie urbanisme, méconnue, marque de vrais progrès. Ce sont pourtant d'autres dispositions qui ont fait parler d'elle, l'encadrement des loyers et la garantie des risques locatifs (Garantie universelle des loyers, GUL).

La première a effrayé les investisseurs, qui ont imaginé que la rentabilité locative allait fondre, et la seconde leur a donné le sentiment qu'elle encouragerait les mauvais payeurs et que l'expulsion ne serait plus possible en cas d'impayés de loyer. Globalement, la communication autour de ces mesures a été criticable. Je l'impute pour partie au gouvernement, qui en a fait un marketing provocateur, et pour partie à la communauté des professionnels de l'immobilier. Ils ont crié au loup et accentué la psychose des investisseurs.

Sur le fond, l'encadrement n'avait pas de raison d'inquiéter : les loyers s'orientaient à la baisse depuis trois ans et le dispositif n'aurait contrarié que les excès. Quant à la GUL, elle n'était pas couplée au maintien dans les lieux et elle prévoyait bien des procédures de recouvrement, ce que la ministre a dit un peu tard...

Quelles sont les réformes qu'il reste à faire pour concrétiser la relance du marché du logement ?

Il faut analyser les freins qui bloquent la construction pour les lever. Le plus puissant est le niveau des prix de sortie, inaccessible à un nombre croissant de ménages, lui-même conditionné par plusieurs causes. La rareté de terrains disponibles est la première. A ce jour, la loi de mobilisation foncière de Cécile Duflot, premier texte qu'elle ait fait voter après sa nomination, n'a pas porté de fruits. Ni l'Etat ni les collectivités locales ne jouent le jeu, alors qu'ils sont propriétaires de nombreuses emprises foncières. Il est également urgent d'inciter les particuliers à ne plus thésauriser leurs terrains : l'abattement fiscal sur la taxation des plus-values décidé par Manuel Valls semble ne pas suffire.

Le deuxième blocage tient aux normes de construction, qui enchérissent considerablement les coûts. Il est temps qu'elles soient simplifiées. Par ailleurs, les maires font preuve de malthusianisme et ne délivrent pas volontiers de permis de construire, de peur de bouleverser l'équilibre urbanistique et social de leurs villes. Au point que le gouvernement n'exclut pas de permettre aux préfets de se substituer à eux en cas d'attitude réfractaire.

Enfin, des embarras administratifs ralentissent les constructions : les délais d'octroi des autorisations de construire doivent être divisés par deux. En outre, la question des recours malveillants, intentés sans fondement, a été traîtée par la loi ALUR, avec un alourdissement des sanctions. Là encore, c'est insuffisant : il faut encore majorer les amendes envers ceux qui s'évertuent à retarder les programmes, sans considération de l'intérêt général et de l'abondement de l'offre de logements.

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