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Poursuite de la flambée des prix immobiliers au 1er semestre 2011...
Poursuite de la flambée des prix immobiliers au 1er semestre 2011...
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Flambée

Immobilier : malgré les prix, il n'y a pas que les rentiers qui achètent

Un rapport publié le 5 juillet par Century 21 met en évidence la poursuite de la flambée des prix immobiliers au 1er semestre 2011, malgré un léger ralentissement. Bonne nouvelle pour les rentiers ? Pas forcément, selon Michel Mouillart, spécialiste de l'immobilier, pour qui l'accession à la propriété se porte très bien, même pour les jeunes et les primo-accédants.

Michel Mouillart

Michel Mouillart

Michel Mouillart est professeur d'économie à l'Université Paris X, spécialiste de l'immobilier et du logement.

Il est le co-auteur de La modernité des HLM : Quatre-vingt-dix ans de construction et d'innovations (La Découverte, 2003).

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Atlantico : Comment accueillez-vous la nouvelle hausse des prix de 7,4% sur un an avancée par Century 21 ?

Michel Mouillart : Le niveau de la hausse des prix au second semestre n’est pas le même selon la source qui est consultée. Il est toutefois incontestable que la hausse se poursuit, même si elle commence à ralentir. Mais, contrairement à ce que l'on dit souvent, la hausse des prix ne freine pas l'accès à la propriété !

En effet, le marché a été profondément transformé par la crise, et l'on ne peut plus raisonner comme dans les années 1970 : on assiste aujourd'hui en France à une formidable diffusion de la propriété. Mais, quelle que soit la classe d'âge, l'achat est de plus en plus souvent précédé de la revente préalable d'un ou plusieursbiens immobiliers possédés - résidences principales, secondaires ou à usage locatif. Au milieu des années 1980, seuls 30% des ménages revendaient avant d'acheter ; aujourd'hui, on est à 49%. Aussi, en dépit du niveau actuel des prix, l'apport personnel représente en moyenne 21% du prix d'achat, et près de 45% à Paris !

Par ailleurs, il est bien évident que tant que la demande suit, les gens tentent de revendre leurs propriétés le plus cher possible afin de maximiser leur apport personnel.

La hausse des prix ne pénalise-t-elle quand même pas les jeunes et les primo-accédants ?

Soyons clairs : la part des primo-accédants dans les transactions est aujourd'hui de 70%, et de plus de 60% en Île-de-France, et la tendance est cette année au maintien, voire à la hausse [Century 21 annonce au contraire un recul de 9,6% dans son étude, ndlr]. Et c'est bien normal : le prêt à taux zéro (PTZ), réservé aux primo-accédants, a eu un énorme succès en 2010, et le PTZ+ mis en place en janvier ne peut que renforcer la tendance.

Depuis 2005, on constate en outre une augmentation importante du nombre et de la proportion des accédants les plus modestes : aujourd'hui, la moitié des nouveaux propriétaires gagnent moins de trois fois le Smic, et un peu moins du quart sont en dessous de deux Smic.

Enfin, les moins de 35 ans, et même les moins de 30 ans, sont également en progression.

Les seniors, les héritiers et les rentiers ne sont donc pas aujourd'hui les seuls à pouvoir accéder à la propriété, bien au contraire !

Le niveau des prix a toutefois une influence certaine sur le marché : la nécessité de plus en plus forte d'avoir un apport personnel important, à Paris comme dans toutes les grandes villes. Les jeunes ont bien compris l'importance d'investir dans le locatif, le temps d'en constituer un, à moins bien sûr de bénéficier de la solidarité inter-générationnelle.

Sinon, pour les plus modestes, la primo-accession a souvent lieu à l'extérieur des grandes villes, en s'excentrant. C’est bien le sens du PTZ+ que de chercher à contrecarrer cette tendance, et il pourrait bien y parvenir ! En tout cas, la prévoyance est aujourd'hui bien plus déterminante qu'il y a 15 ans : on ne constitue pas un ménage sans se demander comment on va préparer son parcours résidentiel.

Bien sûr, cette situation est à contre-courant des tendances de la société, qui privilégie le consumérisme et la réalisation immédiate des projets. Mais l'évolution des prix nous rappelle que le projet immobilier s'inscrit dans la durée, et que du temps est nécessaire pour réaliser ses objectifs résidentiels.  

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