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Plus-values immobilières : le délai de détention avant franchise fiscale sera raccourci.
Plus-values immobilières : le délai de détention avant franchise fiscale sera raccourci.
©Reuters

Decod'Eco

Concours Lépine de la fiscalité : tour d'horizon des nouveautés qu'on nous a concoctées pendant l'été

Les vacances prennent fin mais que cela ne vous déprime pas, le gouvernement a pensé à vous pendant l'été. Il revient même avec un petit cocktail fiscal rafraîchissant composé de CSG et de droits de mutation et d'autres petites taxes inventives et acidulées.

Fabrice  Coletto-Labatte

Fabrice Coletto-Labatte

Fabrice Coletto-Labatte est chargé de cours en fiscalité immobilière au sein de l'université Toulouse 1 Capitole, il édite également des guides fiscaux thématiques.

Ses analyses sont régulièrement publiées dans la lettre gratuite Protection & Rendements, mais aussi dans le sur Moi, Contribuable.

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Tout comme cette vieille publicité des piles Duracell et son attendrissante peluche rose qui ne s'arrêtait jamais de battre du tambour, il en est de même pour les hautes sphères de l'Etat !Même en période estivale, la matière grise de nos technocrates continue de phosphorer et de nous préparer de nouvelles réformes fiscales. Examinons un peu le programme des réjouissances.

Plus-values immobilières : le délai de détention avant franchise fiscale sera raccourci mais pas complètement et par pour tout

Au rang des bonnes nouvelles, il y a la réforme à venir des plus-values immobilières. La loi nouvelle devrait engendrer une baisse de ce prélèvement mais, en tout cas, il y aura des complications supplémentaires pour calculer le montant de l'ardoise ! Ainsi, dans le communiqué du gouvernement, on apprend que le délai de franchise fiscale pour vendre un bien (autre que la résidence principale déjà exonérée) serait désormais dédoublé :

  • Il resterait de 30 ans pour les prélèvements sociaux (PS) applicables sur la plus-value imposable, soit 15,5% ; 

  • Mais passerait à 22 ans (au lieu des 30 ans actuels) pour l'impôt sur les plus-values (PV) proprement dit, soit 19%.


    Par conséquent, la liquidation de la plus-value taxable devrait donc être soumise à deux calculs parallèles avec l'application distincte, pour chacun, de l'abattement annuel de détention -- sachant que les pourcentages d'abattement annuel seront différents selon qu'on liquide les PV ou les PS.


Il est évident que le passage brutal, il y a deux ans, d'une durée de 15 à 30 ans avait littéralement congelé le marché - beaucoup de vendeurs ayant repoussé aux calendes grecques la mise en vente de leur bien. Conscient de cet état de fait, le gouvernement programme même de créer un abattement temporaire de 25% de plus pour toutes cessions à réaliser entre le 1er septembre prochain et le 31 août 2014.

Le Bulletin des impôts sorti avant même le vote de la loi

Du jamais vu : la doctrine administrative (BOFiP Actualités) est déjà sortie avant même que la loi soit votée ! Comme toute doctrine administrative est opposable à l'Etat sur le fondement de l'article L.80A du Livre des procédures fiscales (LPF), on peut penser qu'au moins jusqu'au vote définitif de la loi de finances pour 2014 - toujours susceptible de connaître des ajustements au Parlement -, les transactions accomplies à compter du 1er septembre seront traitées suivant le document édité par Bercy le 2 août 2013.

En revanche, la surtaxe sur les plus-values immobilières, pouvant atteindre 6% lorsque le gain dépasse 50 000 euros, serait maintenue.

Et, afin de rendre neutre le fait fiscal et de lutter contre les rétentions foncières, plus aucun abattement de détention ne sera accordé pour la vente de terrains à bâtir à compter de l'an prochain. Autrement dit, si vous avez des terres agricoles qu'un Plan local d'urbanisme modifié (PLU, POS) rend constructibles, que vous vendiez au terme de 10 ans de détention ou de 50, le régime sera le même : taxation par l'Etat aux taux de 19% et 15,5%. C'est le fameux choc d'offre promis par la ministre du Logement Duflot.

En sus, certaines collectivités territoriales (mairies, communautés d'agglomération) ont aussi créé une taxe locale de 10% sur ces plus-values de terrains à bâtir comme la loi les y autorise (article 1529 du Code général des impôts).

Le cocktail de l'été 2013 : une pincée de CSG et une pincée de droits de mutation

Au rang des mauvaises nouvelles à venir, cette pièce cent fois rejouée :

  • L'augmentation probable de la CSG, évoquée par la ministre des Affaires sociales Marisol Touraine dans le cadre de la réforme des retraites à venir, qui serait sans doute moins sévère socialement parlant qu'initialement prévu. Il est certain que la proximité des échéances municipales et la perte une à une de toutes les législatives partielles depuis septembre 2012 y est pour quelque chose : mieux vaut éviter les réformes structurelles qui fâchent…


  • Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) qu'empochent les départements et, dans une moindre mesure, l'Etat et les communes - à savoir ce que vous acquittez quand vous achetez un bien immobilier - vont monter. Actuellement fixés à 5,09%, les DMTO devraient augmenter sensiblement puisque l'Etat va autoriser les collectivités territoriales à enclencher la hausse.


L'objectif affiché de cette mesure est de procurer une recette supplémentaire de 1,3 milliard d'euros. On ne sait pas précisément quelle sera la magnitude exacte de cette hausse : on parle au maximum de 0,70% de plus ce qui, sur un achat d'un bien de 300 000 euros, représenterait tout de même un surcoût de 2 100 euros.

Voilà en tous les cas une mesure nouvelle qui fait passer à la trappe les propositions du Conseil d'analyse économique (CAE) attaché au Premier ministre et qui, au mois de février 2013, conseillait exactement l'inverse ! A savoir taxer davantage la détention et plus du tout l'acquisition. Bref, ce Haut Conseil recommandait à M. Ayrault de procéder à la suppression des DMTO et, en remplacement, d'instaurer une imputation annuelle nouvelle sur la taxe foncière qui aurait alors varié en fonction de l'augmentation de valeur du bien sur le marché local. Proposition qui, soit dit en passant, si elle devait voir le jour, mettrait en grand péril le budget des personnes ayant acheté il y a longtemps un logement dont le prix a doublé, voire triplé, en une dizaine d'années.

Après les classiques CSG et droits de mutation, une nouvelle idée originale de taxe sur la "clim'" !

Enfin, si vous n'avez pas encore de climatisation, équipez-vous avant l'irruption possible d'une nouvelle ponction l'an prochain : la taxe sur le froid.

En effet, le 18 juillet dernier, le Comité pour la fiscalité écologique a remis son rapport et conseille pour la prochaine loi de finances la création d'une taxe spéciale, un droit d'accise (tout comme la TIPP sur les carburants) donc en sus de la TVA. Ce dernier devrait frapper les fluides frigorigènes largement utilisés dans les climatisations de maisons, de voitures et du froid industriel (chambres froides, etc.). En pleine canicule estivale, une taxe sur le froid, il fallait y penser !

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