Depuis le mois d'avril 2017, le prix médian d'un loyer dans la ville de New York a chuté de 12 %, avec des rabais constatés pour 65 % des nouveaux baux. Une situation qui s'expliquerait avant tout par la progression de l'offre de logements, +117 000 depuis 2011, et 50 000 nouveaux prévus pour les deux prochaines années. Quelles sont les restrictions qui pourraient empêcher de répliquer un tel phénomène dans des grandes villes françaises, Paris en tête ?

Pierre-François Gouiffès : La situation new yorkaise est spécifique avec apparemment une hausse importante de l’offre de logements ayant pour conséquence une hausse de la vacance et la baisse des loyers notamment à la relocation. La situation américaine est de toute façon très différente de la situation française marquée sur le champ de l’immobilier résidentiel locatif par une réglementation considérable et une gouvernance complexe dans tous les domaines : encadrement du droit de propriété et son articulation avec le droit au logement, affectation des sols et attribution des droits à construire, encadrement des relations entre bailleurs et locataires… Il y a en outre la distinction structurante entre un secteur locatif privé dont les acteurs principaux sont les ménages et un très important secteur locatif social.

Concernant la promotion de l’offre, un spécificité française tient à la décision majeure lors des lois de décentralisation de 1982 de donner aux maires les pouvoirs relatifs aux droits à construire auparavant exercés par l’Etat, créant ainsi une situation où « c’est la même main qui sert la main de l’électeur et qui signe le permis de construire », avec un lien fort construction-peuplement-élection, une équation rendue encore plus complexe avec la politique de l’Etat pour avoir des logements sociaux sur l’ensemble du territoire suite à la loi SRU.

Il n’est pas exclu que tout cela induise un malthusianisme constructif ne facilitant pas la construction dans certains espaces où la demande de logements est forte. Le gouvernement tente d’apporter une solution à cela via son « choc d’offre » inclus dans le projet de loi ELAN actuellement en cours de discussion au Parlement.

L'augmentation de l'offre de logements reste-t-il la meilleure option pour permettre d'enrayer la hausse des loyers ?

Quelles sont les différences entre marché locatif et prix de l'immobilier ? En quoi les évolutions respectives des courbes de ces deux marchés sont-elles différentes ? Pourquoi ?

Jacques Friggit a théorisé dan sa courbe de Friggit une cohérence durable entre le prix des actifs immobiliers (le cout des logements) et les prix des services (le loyer). Cette cohérence a été brisée en 2000 avec la hausse subite du prix des actifs. Les loyers sont fondamentalement déterminés par la capacité contributive des ménages tandis que le prix des actifs dépend de plus de variables : cout du foncier, cout de la construction ou de la réhabilitation et cout du financement, à savoir les taux d’intérêt, très fort déterminant du « pouvoir d’achat immobilier ». D’où des divergences entre les différents prix couplées à de fortes divergences territoriales…