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Une photo aérienne montre le quartier d'affaires de La Défense.
Une photo aérienne montre le quartier d'affaires de La Défense.
©LOIC VENANCE / AFP

Conséquences de la pandémie

L’impact du télétravail commence à impacter l’immobilier commercial

Le recours massif au télétravail pour freiner la pandémie de Covid-19 a impacté l'économie française et le secteur de l'immobilier commercial.

Jean-Benoît Eyméoud

Jean-Benoît Eyméoud

Jean-Benoît Eyméoud est économiste et chercheur au Laboratoire Interdisciplinaire d'Evaluation des Politiques Publiques (LIEPP) de SciencesPo. Ses recherches portent sur l'évaluation des politiques publiques avec un focus sur les questions de logement, de travail et de discrimination. Il enseigne également le cours de Big Data et Sciences Sociales de SciencesPo.

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Antonin Bergeaud

Antonin Bergeaud

Antonin Bergeaud est économiste et chercheur associé à l’Institute of Fiscal Studies à Londres. Ses recherches se concentrent sur la productivité, la dynamique des firmes et l’innovation.

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Dorian Henricot

Dorian Henricot

Dorian Henricot est économiste. Il s'intéresse à l'endettement du secteur privé, et à la régulation du secteur financier. 

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Thomas Garcia

Thomas Garcia

Thomas Garcia est économiste. Sa thèse portait sur l'étude de la prise de décisions en environnement risqué et incertain.

 

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Atlantico : Vous avez travaillé sur une étude relative à l’impact du développement du télétravail sur les prix de l’immobilier commercial. Les entreprises ont-elles sauté sur l’occasion de la crise sanitaire pour réduire leur nombre de bureaux ?

Antonin Bergeaud, Jean-Benoît Eyméoud, Thomas Garcia, Dorian Henricot : De nombreux effets sont apparus au même moment. La situation est donc compliquée à déchiffrer statiquement pour voir ce qui est de l’ordre du Covid ou non. Ce qui est sûr, c’est qu’on a eu un recours massif au télétravail. Aujourd’hui, il est encore bien supérieur à ce que l’on a pu connaître avant la crise. Ce télétravail a conduit de nombreuses firmes à investir dans des outils importants : acheter des ordinateurs, verser des primes pour que les travailleurs puissent s’installer correctement, avoir de meilleurs bureaux… De nombreux investissements ont donc été faits par les entreprises, et ils auront un impact sur le long terme. Aux États-Unis, on retrouve beaucoup de littérature relative à la durée de ce choc. Ces études montrent que les conséquences seront permanentes. Comment l’expliquer ? Quand une nouvelle technologie arrive, il y a toujours un « coût d’appréhension ». Les travailleurs se sont adaptés et sont devenus performants dans cette nouvelle manière de travailler. Il n’y a donc pas d’intérêt à faire marche arrière et les conséquences de ce choc devraient se traduire dans l’économie réelle. 

Notre étude démontre que l’effet du télétravail devrait changer de nombreuses choses : la répartition des individus sur le territoire, les manières d’innover, de produire... Mais surtout un point crucial : l’immobilier commercial. Cet immobilier commercial regroupe deux segments principaux : l’immobilier de commerce et de bureaux. En théorie, le télétravail devrait avoir un impact plus fort sur l’immobilier de bureau. L’idée était donc de se dire que, même si on manque encore de données précises à ce sujet, il est tout à fait probable que les entreprises préfèrent garder une partie de leurs équipes en télétravail pour réduire la surface de leurs bureaux et donc leurs coûts de fonctionnement. C’est un phénomène très important dans le bilan des entreprises car le prix de l’immobilier a fortement augmenté ces dernières années. Cette part des loyers que paient les entreprises représente environ 8% de leur valeur ajoutée totale, ce qui est extrêmement conséquent. 

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Une autre partie de notre étude est également très importante. On se rend compte que l’un des facteurs que l’on a le plus de mal à mesurer est l’utilisation du télétravail. Comment peut-on créer une mesure locale de télétravail ? Pour ce faire, on a repris une étude faite aux États-Unis ou les chercheurs américains ont donné pour un métier particulier sa capacité à être télétravaillable. On a appliqué cette classification sur le tissu économique français, pour obtenir un premier maillage départemental. Si à Paris de nombreux individus travaillent dans des bureaux, cela signifie que la ville est de facto facilement télétravaillable. Après cette première approche liée au travail des individus, on s’intéresse au facteur technologique. Par exemple, on se demande si la fibre optique est performante dans les départements concernés. On a également complété cette mesure par des facteurs démographiques : si les cadres ont beaucoup d’enfants dans telle ou telle région, le télétravail est moins facilement applicable. Enfin, on a rajouté une mesure spatiale qui vise à calculer le temps moyen de transport pour aller de son domicile à son lieu de travail. En mixant tous ces indicateurs, on calcule la télétravaillabilité du département. Nous avons ensuite cherché à corréler cet indicateur aux différents prix observés dans le secteur de l’immobilier commercial. C’est le cœur de notre étude. On démontre que, dans les départements facilement télétravailllables, on a eu une chute de la construction plus forte pour l’immobilier de bureau que pour l’immobilier de commerce. On voit bien que lorsqu’on considère un immeuble d’immobilier de bureau, il a une plus grande probabilité d’être dévalué dans le bilan des fonds immobiliers qu’un immeuble commercial classique. La baisse de construction et de prix est donc plus importante. Le troisième effet est l’augmentation de la vacance, plus importante dans les zones facilement télétravaillables. Cette hausse de la vacance est de 3,4 points de pourcentage dans les zones facilement télétravaillables contre 0,7 dans les zones moins télétravaillables. 

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Il y a donc un impact sur les prix ? 

Les fonds immobiliers ont commencé à dévaluer les prix de leurs actifs car ils anticipent cette baisse. Mais de l’autre côté, la vacance augmente. Le marché est donc en train de s’ajuster. Les baisses de prix sont en général toujours compliquées à observer dans l’immobilier puisqu’il s’ajuste beaucoup par les quantités. Concrètement, si demain vous souhaitez vendre votre bien immobilier et que les prix baissent dans la ville ou vous habitez, vous allez attendre. Cette baisse des prix a donc lieu dans les zones facilement télétravaillables, à savoir les zones denses telles que Bordeaux, le pourtour méditerranéen et la région parisienne. Nous avons édité une carte qui montre toutes ces zones.

À terme, si la tendance s’accélère, quelles conséquences ce facteur pourrait-il occasionner ? 

Pour l’instant, on observe uniquement les premiers effets. Ils restent finalement assez faibles. Les phénomènes que l’on peut anticiper à long terme sont au nombre de deux. Premièrement, on sait que beaucoup d’entreprises se financent grâce à leur patrimoine immobilier. Si demain le patrimoine immobilier commercial d’une entreprise diminue, elle aura du mal à se financer. 

Le deuxième point, c’est la capacité de l’immobilier de bureau à être transformé en immobilier résidentiel. Là, on peut avoir des mesures de politiques économiques pour encourager cette transformation. On sait par exemple que les zones où le télétravail peut être développé sont les zones où les prix de l’immobilier résidentiel sont très élevés. Par exemple, si on arrive à convertir l’immobilier de bureau à Paris en immobilier résidentiel, cela pourra avoir comme effet une baisse des prix, même si cette transformation n’est pas applicable partout. 

Antonin Bergeaud, Jean-Benoît Eyméoud, Thomas Garcia, Dorian Henricot font partie d'une équipe de chercheurs à Sciences Po.

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