Bientôt... un nouveau krach de l'immobilier

Les niveaux de prix de l’immobilier sont situés aujourd’hui environ 5 % au-dessus des plus hauts jamais connus de 2007. Ces prix sont complètement déconnectés de l'évolution des revenus, ce qui fragilise l’immobilier devenu valeur refuge de référence. En effet, il est bon de rappeler les deux facteurs qui ont permis à l’immobilier de s’envoler ainsi : la crise des subprimes, doublée d’une crise financière qui a affecté la bourse ou les portefeuilles et trésoreries des ménages investis en valeur mobilières, et la chute sévère et historique des taux d’emprunt immobiliers, permettant aux ménages de regagner en solvabilité.

Dommage, car la pierre regagnait ses lettres de noblesse ces dernières années. On se souvient de l’action France Telecom, passée de 198 euros à moins de 6 euros un an plus tard. Lorsque les matières premières rebondissent fortement comme en ce moment, impactant les hausses des prix de l’énergie dans un contexte alimenté par une nouvelle crise pétrolière, cela a pour effet de pousser l’inflation et d’appauvrir les ménages lorsque les salaires restent aux mêmes niveaux. C’est cette inflation que le Président de la BCE entend ainsi juguler.

Il est vrai qu’aujourd’hui, nombre de biens immobiliers reviennent sur le marché après avoir été vendu plusieurs fois. L’attente des 45 jours du cédant après avoir signé chez le notaire tourne au stress au regard de la baisse de solvabilité des acquéreurs. On a rarement vu autant de biens revenir sur le marché malgré l’empressement et la fièvre des acquéreurs sur les seuls biens disponibles. Les salaires n’ont pas suivis, les incitations fiscales se sont envolées avec les promesses électorales (réduction d’impôts liés aux intérêts d’emprunts). Seule une forte croissance du revenu des ménages pourrait accroître leur capacité d'emprunt et contrebalancer la hausse des taux ; cette hypothèse est toutefois peu probable dans le contexte économique actuel.

L’allongement de la durée de commercialisation de onze jours évaluée par Century 21 et la récente stabilité des prix parisiens annoncent une stabilité des prix en première et deuxième couronne pour septembre 2011. Les statistiques prendront bientôt en compte les prix de la promesse et non plus ceux de la signature. Le rebond du CAC et des valeurs mobilières, des matières premières devraient permettre de procéder à ce que l’on appelle dans la Finance un Reverse Flight to Quality, un retour vers la qualité en sens inverse. La capacité des flux de se déplacer d’un secteur sur un autre devenu plus attractif est considérable mais il y a rarement création de masse monétaire. Les capitaux tout comme les particuliers se sont rués sur l’immobilier qui a tenu ses promesses. Le mouvement pourrait tout simplement prendre fin et s’inverser.

L’abondance des biens à commercialiser pourrait connaître un pic au mois de juin 2011 à moins d’un an des incertitudes de la présidentielle et après le relèvement drastique des taux de la BCE, déjà bien anticipés par les banques de 0,4 % depuis décembre, et de plus de 0,5 % pour les mois de mars et avril.

Est-il utile de préciser que malgré un chiffre de croissance positif mais moindre comparé à l’Allemagne et aux Etats-Unis, notre chômage, lui, reste au plus haut malgré l’emploi d’excellents limiers pour le nettoyage des statistiques ?

La conclusion réside dans ce que j’ai vécu en 1989 comme expert immobilier (CNAM/ICH) en charge de l’immobilier résidentiel chez Jean-Thouard. Les prix ont chuté de 40 % en six mois lors de la crise immobilière. Les vendeurs continuaient d’espérer et les acquéreurs avaient renoncé. Après une période d’euphorie ou tout se vendait avec des enchères à la hollandaise (enchères inversée suite à un prix attractif sur Particulier à Particulier) s’ensuivit une période d’incertitude sans réalisation d’opérations. Puis les premiers articles de presse constatant que les biens de moindre qualité restaient sur le bord de la route. Puis l’amer constat : la baisse des prix de ceux qui devaient vendre, étranglés par un crédit-relais, par une succession compliquée, par un divorce.

Plus que jamais, les prix sont trop souvent gonflés par les particuliers avides et les agents immobiliers, contraints d’estimer au-dessus de leurs propres évaluations pour gagner le mandat salvateur en période de carence de biens sur le marché. La compétition fait rage. Certains particuliers n’hésitent plus à se faire rémunérer pour l’apport d’affaires ou d’informations. Le marché immobilier est au détenteur du mandat ce que le marché du travail est au cabinet de chasse de tête en mission pour son client : un déséquilibre à la source des prix vertigineux observés en première couronne parisienne en mars 2011 !

La frilosité bancaire pour se couvrir, le ratio prix des logements / revenus des ménages sont à leur zénith. La pression fiscale devrait augmenter sur la pierre pour couvrir (un peu) nos déficits. La ruée des acquéreurs pour des biens de moyenne qualité n’aura qu’un temps. Nous explosons les compteurs en matière de prix comme si la crise n’était qu’un lointain souvenir, mais je vous le confirme, comme en 2008, le haut du tremplin n’est plus loin. Les prix de l’immobilier sont en hausse pour le seizième mois consécutif, une hausse douze fois supérieure à l’inflation ! 

Si les taux continuent à grimper, ce qui est une évidence désormais, la solvabilité des acheteurs ne pourra être compensée que par... une sévère correction des prix de l’immobilier. Dois-je vous rappeler le vieil adage : vends ta maison, tu pourras racheter la rue !

Comme je suis un homme de marché qui dit ce qu’il fait et fait ce qu’il dit, j’ai revendu ma résidence principale le mois dernier à un prix supérieur de 42 % à son prix d’acquisition fin 2008, et vait de ce pas chercher une location, dans l’attente en 2012, d’un fléchissement du prix de la pierre.

Inéluctable.