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Le quadra ou le couple de quadras doit penser très vite à acheter son logement.
Le quadra ou le couple de quadras doit penser très vite à acheter son logement.
©Reuters/Charles Platiau

Louer ou acheter ?

Immobilier : qui a intérêt à quoi en fonction de son âge, de son patrimoine, de sa localisation

Selon les âges de la vie, vaut-il mieux être propriétaire ou locataire ? Si l’on reste locataire, ne faut-il pas quand même s’intéresser à l’immobilier et faire un investissement locatif ? La réponse à ces questions est financière, bien sûr. Mais pas seulement. La situation familiale et professionnelle de la personne doit aussi être prise en considération.

Christian Micheaud

Christian Micheaud

Christian Micheaud est consultant et formateur pour les métiers de l’immobilier et de la gestion de patrimoine. Et ancien journaliste de la presse patrimoniale.

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Pour un trentenaire

Pourquoi payer un loyer quand on peut emprunter et devenir propriétaire ? Cette remarque, apparemment de bon sens, inciterait à acheter très tôt. Attention toutefois à ne pas confondre vitesse et précipitation. La perte d’emploi ou la séparation du couple sont des événements moins dommageables et moins complexes à gérer pour des locataires que pour des propriétaires. Ces derniers, s’ils sont dans l’impossibilité de faire face aux mensualités du prêt, seront contraints de vendre dans l’urgence, à perte parfois. La prudence commande de n’acheter qu’une fois que le couple est stable, dans sa vie professionnelle et familiale. Encore faut-il qu’ils disposent de quelques économies – ou que la famille les aide – pour constituer leur apport personnel et acquitter les "frais de notaire". La question de l’investissement locatif ne se pose pas vraiment pour un trentenaire. Sauf s’il est expatrié ou "nomade" dans sa vie professionnelle : locataire par besoin de mobilité, il peut acheter un logement qu’il mettra en location, en attendant peut-être de l’habiter plus tard.

Pour un quadragénaire

Bien installé dans la vie, le quadra ou le couple de quadras doit penser très vite à acheter son logement, si ce n’est pas déjà fait. Pourquoi ? D’abord, parce que le niveau atteint par les prix oblige à s’endetter pour longtemps : 20 ans, voire 25 ans parfois, si l’on veut que les mensualités de crédit soient supportables : elles ne doivent pas dépasser 30% des revenus de l’emprunteur. Ensuite, pour que le crédit soit remboursé au moment du départ à la retraite : la baisse de revenu sera compensée par la gratuité du logement ! A la quarantaine, l’investissement immobilier locatif est tout indiqué si le ménage est déjà propriétaire de son logement et qu’il dispose d’une bonne capacité d’épargne. C’est l’opportunité de se constituer un patrimoine qui procurera un complément de revenu au moment de la retraite. S’il est fortement imposé sur ses revenus, le ménage peut s’intéresser à un dispositif de défiscalisation, comme la réduction d’impôt Duflot actuellement.

Pour un quinquagénaire

C’est plus souvent l’âge de l’arbitrage que du premier achat : on revend son logement pour acheter plus grand ou mieux situé. Sinon, pour les retardataires de la propriété, il est urgent de se décider s’ils ne veulent pas rester locataires jusqu’à la fin de leur vie. C’est aussi souvent l’âge où l’on achète une résidence secondaire pour la retaper et y passer les vacances en attendant d’en faire sa résidence principale une fois en retraite. Pour l’investissement locatif, c’est le moment d’un deuxième achat si le premier est fini de payer. Les intérêts du nouvel emprunt viennent en déduction des revenus fonciers et réduisent la facture d’impôt… C’est ce qu’on appelle le "cercle vertueux" de l’immobilier !

Un jeune retraité

Changement de vie, changement de lieu. Le jeune retraité revend son pavillon de banlieue pour migrer au soleil, sur la côte atlantique ou méditerranéenne. Héliotropisme, disent les sociologues. Dans le choix de sa nouvelle résidence, le jeune retraité doit se montrer prévoyant : c’est là qu’il vivra longtemps. Le grand âge venant, il appréciera d’avoir opté pour une maison de plain-pied ou un appartement dans un immeuble avec ascenseur. Bien exposé, bien isolé, son logement sera économe en énergie et en charges : il a bien regardé l’étiquette de performance énergétique avant d’acheter. Côté investissement locatif, ça va pour lui, merci. Les trois logements qu’il loue lui assurent un confortable complément de retraite.

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