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Avec la hausse des taux, nous dirigeons-nous vers des tensions grandissantes sur le marché du logement ?
Avec la hausse des taux, nous dirigeons-nous vers des tensions grandissantes sur le marché du logement ?
©JOEL SAGET / AFP

Immobilier

La BCE a publié une étude sur l'impact de la hausse des taux hypothécaires sur le marché du logement de la zone euro. Quelles seront les conséquences de cette hausse ?

Charles Reviens

Charles Reviens

Charles Reviens est ancien haut fonctionnaire, spécialiste de la comparaison internationale des politiques publiques.

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Atlantico : La BCE a publié une analyse de l'impact de la hausse des taux hypothécaires sur le marché du logement de la zone euro. Avec la hausse des taux, nous dirigeons-nous vers des tensions grandissantes sur le marché du logement ?

Charles Reviens : L’étude de la BCE constante d’abord une hausse des taux de crédit hypothécaires qui sont remontés à près de 2 % à partir d’un plus bas historique à 1,3 % en septembre 2021.

L’étude relate ensuite une modélisation de l’impact de la hausse des taux des prêts immobiliers de 100 points de base sur les prix immobiliers et le volume des investissements en logements : sous deux ans, une augmentation de 1% des taux provoque une baisse des prix de 8 % et une baisse de l’investissement. La baisse est encore plus forte dans un environnement des taux d’intérêt bas : baisse de 9 % pour les prix et de 15 % pour l’investissement.

Au-delà de cette modélisation, il est clair que la hausse très forte de l’immobilier constaté presque partout dans l’OCDE a été corrélé à un environnement monétaire de taux d’intérêt bas liés aux politiques de quantitative easing, la charge financière étant une variable centrale du pouvoir d’achat immobilier des ménages. La baisse du pouvoir d’achat immobilier lé à la hausse des taux contribue à réduire l’offre et donc les prix et l’investissement.

La BCE a analysé l’élasticité prix de l'investissement immobilier et des prix face à la hausse des taux. Quel est l’effet qui domine l’autre ? Quelles peuvent être les conséquences d'une hausse des taux dans ce contexte ?

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L’impact est beaucoup plus fort dans la modélisation BCE pour l’investissement immobilier que sur les prix. La raison principale évoquée est que l’incitation à construire est plus forte quand les prix des actifs sont élevés du fait d’un double effert sur la profitabilité des investissements immobiliers et la solidité et le montant des garanties collatérales pour le financement des investissements, ce qui conduit à l’accentuation de la baisse de l’investissement par rapport à la baisse des prix.

La hausse des taux peut provoquer une baisse sur le marché du neuf, comme l’a indiqué récemment la fédération des promoteurs immobliers FPI pour des raisons qui dépassent toutefois la hausse de taux : hausses des coûts de construction, difficultés d’obtention des permis, régles relatives à la protection de l’environnement.

Qu’adviendra-t-il quand les taux baisseront ? Les tensions disparaîtront-elles pour autant ?

Il n’est pas dans l’objet de cette contribution de faire de la divination, sachant toutefois que la hausse des taux d’intérêt fait suite à une décennie très spécifique en matière de taux d’intérêt bas dont on sort progressivement.

En tout état de cause les prix demeurent très élevés ce qui pose des problèmes importants pour l’accès à la propriété immobilière notamment des jeunes et des classes moyennes, un enjeu crucial qui demeure. 

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