Dégradation du marché immobilier : pourquoi il vaut mieux attendre avant de vendre

Le marché immobilier est en train de craquer. 2012 a été une hécatombe pour le marché de l'immobilier. La chute a été presque aussi brutale que celle du début de la crise en 2008 - nous en avions parlé à nos lecteurs dès le mois de janvier 2012.

-1,2% à Lille, -13% à Caen, -2,2% à Nantes, -1,3% à Toulouse, -3,1% à Marseille, -2,5% à Nice, -5,7% à Saint-Etienne, -2% à Strasbourg... et même -1% à Paris ! Ces chiffres sont basés sur les prix médian (au m2) des appartements anciens au quatrième trimestre 2012 (Notaire de France). Et il y a fort à parier que depuis début 2013, la situation s'est encore dégradée. La cote des logements standard a baissé d'environ 7% dans les grandes villes, de plus de 10% dans les villes moyennes et de plus de 15% dans les zones rurales. 

Est-ce vraiment surprenant ? Non. Quand le pouvoir d'achat diminue, que les impôts augmentent, que le chômage augmente, c'est sans surprise que le pouvoir d'achat immobilier des ménages recule. Certes le taux des crédits est extrêmement bas... mais les conditions d'accès sont devenus draconiennes : doublement de l'apport personnel, seuil d'endettement de 33% strict, durée de prêt raccourci, CDI depuis trois ans... Dans le contexte actuel, c'est une situation de plus en plus rare.

Résultat : le nombre de transactions est en chute libre. Bruno Delettré, directeur du Crédit Foncier, tire la sonnette d'alarme : "en un an, dans l'ancien comme dans le neuf, un acquéreur sur cinq a disparu et le volume des crédits a chuté de 30% !" ... pour atteindre dans la capitale son plus bas niveau depuis 1996.

"A Paris, les prix qui ont gagné 40% entre mi-2009 et mi-2011, enregistrent leur première baisse : -5% en moyenne en huit mois", note Me Thierry Delesalle, porte-parole des notaires franciliens. Alain Dimin, président de Nexity, relève d'ailleurs que "les intentions d'achat sont au plus bas depuis 10 ans."

Un parallèle saisissant : en 10 ans, les prix de l'immobilier ont augmenté en moyenne en France de 117%, quand les revenus n'ont eux progressé que de 2,1% ! L'économiste Jacques Friggit rappelle qu'"à logement identique, un primo-accédant doit aujourd'hui s'endetter sur trente et un ans, contre quinze en 2000." Côté ventes, seuls les propriétaires contraints (divorce, décès, mutation...) franchissent le cap. Mais la grande majorité des vendeurs préfère attendre.

Qu'attendre en 2013 ?

Les Notaires de France tablent sur une baisse du marché de 7% entre août 2012 et mai 2013. Le Crédit Foncier, lui, estime que le prix du marché de l'immobilier français reculera de 5% à 10% en moyenne en 2013.

Un climat fiscal anxiogène, des conditions d'attribution des prêts drastiques et des perspectives économiques de plus en plus mauvaises plaident en faveur d'une tendance à la baisse sur le long terme.

Le journal Les Echos rappelait il y a quelques jours la dernière étude du groupe Guy Hoquet, qui anticipe un repli de 12% du nombre de logements anciens vendus, soit 570 000 contre le pic exceptionnel de 808 000 en 2011. "On dit que le marché est catastrophique, mais nous ne sommes pas au plus bas du marché"," tempère Frédéric Monssu, le directeur général de Guy Hoquet, qui rappelle qu'en 1992, seulement 500 000 logements avaient été vendus en France. En 2009, le marché était aussi tombé à 592 000 ventes.

Nous sommes donc en dessous du creux de 2009 ! Le professeur à l'université Paris Ouest Michel Mouillart expliquait dans les colonnes du Figaro : "Tous les soutiens publics se sont dégradés cette année. Par conséquent, le marché ne rebondira pas en 2013, au mieux, ce sera le cas en 2014."

Alors que faire ?

Si vous avez un bien à vendre, il est urgent... d'attendre ! Sauf bien sûr si vous vendez pour acheter autre chose. Mais nous sommes dans un marché baissier, donc vendez avant d'acheter.

[Pour retrouver plus d'analyses et de conseils sur l'immobilier -- et tous les domaines touchant à votre patrimoine -- rendez-vous par ici !]