Ce que coûtent à l'économie les défaillances du marché du logement

A l’heure où le gouvernement propose des lois hostiles à la propriété, quelle est la réalité du logement ?

- Il en manque un million.
- Les prix sont excessifs pour le budget des ménages.
- Les salariés précaires ne peuvent pas louer dans les grands bassins d’emploi.

Regardons un instant à la source.

D’abord, chacun veut restreindre les constructions voisines pour garder sa tranquillité. Mais à l’inverse, le voisin qui a un terrain souhaite pouvoir construire. Il faut donc trouver l’équilibre des intérêts.La loi organise cet équilibre. Ce sont les « règles de prospect », qui servent aussi à préserver la largeur et l’éclairement des voiries. Mais les parlementaires se sont gratifiés en tant que législateur de pouvoirs spécifiques locaux en tant que maire, commettant une intrusion dans ces équilibres privés. La plupart des parlementaires sont ou ont été des maires, et se sont montrés avides d’étendre leur pouvoir local.

La conséquence de cette voracité de pouvoir est que les autorités municipales peuvent fixer le nombre de mètres carrés maximum sans raison explicite, restreindre sans en justifier la hauteur des bâtiments, limiter d’autorité la destination de tout édifice, et interdire la construction sur des terrains selon leur bon vouloir. L’intrusion excessive dans les affaires privées est mise au service de la pénurie. La solution pour remédier au manque de logement est donc de desserrer cette emprise, et de restituer aux propriétaires le droit de construire qui leur a été petit à petit retiré par la puissance publique.

Je propose de doubler le droit à construire pour les terrains déjà constructibles, tout en maintenant les règles de protection du voisinage. 

Je propose aussi, en remplacement du permis de construire, et pour éviter les décisions municipales discrétionnaires, que le contrôle des règles d’urbanisme soit sous la responsabilité des architectes.

Rappelons que le permis préalable de construire est une création du régime de Vichy du 15 juin 1943. Nous remédierons au manque en abrogeant cette disposition acceptée aujourd’hui sans réfléchir, mais en réalité malsaine.

Notons aussi que les architectes sont eux-mêmes surveillés par l’ordre des architectes, et que l’administration garde son pouvoir de contrôle à posteriori : en soignant le mal, il faut bien sûr éviter les excès inverses et les constructions anarchiques.

Le manque de logement est en soi un manque de production de valeur. Si on estime la valeur finale d’un logement produit à 200.000 €, le million de logements manquants représente une valeur non créée de 200 milliards d’euros.

En rattrapant le déficit de logement en cinq ans, la croissance additionnelle du PIB serait de 2% pendant cette période, à laquelle il faut ajouter l’impact des aménagements et équipements. Au surplus, les études montrent qu’ « un logement construit crée deux emplois », soit 400.000 emplois pendant cinq ans. Pouvons-nous jeter aux orties ces opportunités de croissance et d’emploi, au nom de l’avidité de pouvoir des édiles, et du maintien des lois de Vichy ?

Le deuxième problème est la cherté du logement. Les prix ont d’ailleurs, contre toute attente, progressé pendant la crise de 2008. C’est une exception française. La part consacrée au logement dans le budget des ménages a été majorée de 17% entre 2005 et 2010. Un locataire du parc privé sur cinq dépense même plus de 40% de son salaire pour se loger !

Pourquoi ?
D’une part, le manque d’offre dû aux blocages municipaux évoqués plus haut majore les prix.

Et d’autre part, pire encore, l’argent public injecté dans le logement contribue lui aussi à maintenir des prix excessifs :
- Lorsque l’acheteur d’un logement bénéficie d’avantages fiscaux, l’équilibre entre acheteur et vendeur se fait à un prix plus élevé
- Lorsque le locataire reçoit des allocations pour payer, l’équilibre entre propriétaire et locataire se fait aussi à un niveau plus élevé.

Ce sont ainsi 35 milliards d’euros d’argent public qui sont dépensés chaque année en pure perte, 20 milliards d’« aide » aux propriétaires et 15 milliards d’« aide » aux locataires, qui se retrouvent dans le prix de vente ou de location. Les « aides » au logement sont une séduisante illusion. 

Si le marché du logement était rééquilibré, l’effort des ménages, aujourd’hui de 11% de leur budget en moyenne pour les loyers ou les mensualités d’emprunt, pourrait être réduit de moitié. Le pouvoir d’achat serait majoré de 5,5%, ce qui est bien supérieur aux « aides » injectées.

Du point de vue des entreprises, le gonflement des prix du logement nécessite des salaires plus élevés, pour de l’argent perdu au bout du compte par le salarié. La compétitivité des produits et services est touchée : la majoration des prix du logement nous fait aussi perdre des marchés. Observons que la Suède, par exemple, a pris la décision de rayer ces lignes budgétaires de soi-disant « aides au logement», et assaini les relations entre les acteurs tout en tempérant les prix.

Enfin, la protection juridique des locataires est utile, car locataires et propriétaires sont dans un rapport du fort au faible. Mais lorsque cette protection des locataires est excessive, elle se retourne contre les plus fragiles. Dans les bassins d’emploi où l’offre locative est insuffisante, les propriétaires font un choix. Ils donnent la priorité aux candidats titulaires d’un CDI.

Or, il y a 300.000 emplois non pourvus en France, dont une part en raison de la difficulté de mobilité. On peut estimer que la réintroduction d’une meilleure liberté contractuelle en matière locative, conjuguée à une offre rééquilibrée, permettrait de sortir du chômage 100.000 personnes, et de répondre aux besoins de production des employeurs.

Une politique sérieuse du logement permettrait 500.000 chômeurs de moins, 3,5% de pouvoir d’achat en plus, 35 milliards d’euros d’économies budgétaires, une croissance majorée de 2%, ainsi que les effets induits de ces facteurs.

Le logement est un boulet, il doit être un moteur.