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Bulle immobilière acte II : les Américains n'ont-ils rien compris à la crise de 2008 ?
©Reuters

On prend les mêmes...

Bulle immobilière acte II : les Américains n'ont-ils rien compris à la crise de 2008 ?

Les investisseurs américains rachètent en masse les maisons vidées de leurs occupants expulsés pour les mettre sur le marché de la location. Les valeurs immobilières grimpent ainsi en flèche tandis que les loyers diminuent...

Wolf  Richter

Wolf Richter

Wolf Richter a dirigé pendant une décennie un grand concessionnaire Ford et ses filiales, expérience qui lui a inspiré son roman Testosterone Pit, une fiction humoristique sur le monde des commerciaux et de leurs managers. Après 20 ans d'expérience dans la finance à des postes de direction, il a tout quitté pour faire le tour du monde. Il tient le blog Testosterone Pit.

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Cet article a préalablement été publié sur le blog de Testosterone Pit.

Nous le voyons bien depuis plusieurs années : les saisies-ventes - il y en a eu plus de 5 millions depuis le pic de la bulle immobilière - sont devenues les terrains de chasse privilégiés des investisseurs qui poursuivent ainsi deux buts : s'accrocher à ces maisons jusqu'à ce que les injections massives d'argent de la Fed fasse grimper leur valeur ; et amortir les frais liés à la possession de ces maisons en les louant. Troisième objectif : collecter les frais de gestion. Des milliers de petits investisseurs ont accumulé de l'argent grâce à ce petit jeu. Tout comme les gros investisseurs.

Selon Bloomberg, Blackstone Group LP, la plus grande entreprise de capital d'investissement (Private Equity), a tiré 3,5 milliards de dollars du marché immobilier en engloutissant plus de 20 000 maisons vacantes ou saisies. Blackstone Group LP vient juste de mettre en place un crédit à hauteur de 2,1 milliards pour faire plus ou moins la même chose. Colony Capital LLC vient de son côté de lever 2,2 milliards de dollars pour travailler dans le même sens que Blackstone Group LP.

L'année dernière, les investisseurs institutionnels représentaient 19% de toutes les ventesà Las Vegas, 21%à Charlotte,23%à Phoenix,et 30% à Miami. Cela a un impact. Selon le dernierrapport deCase-Shiller - une moyenne mobile pour les mois d'octobre, novembre et décembre - les valeurs immobilières ont grimpé de 9,9% à Atlanta, un bond encore plus important que pendant le pic de la crise de la bulle immobilière. Les chiffres ont bondi de 12,9% à Las Vegas et de 23% à Phoenix. Là, ça commence à chauffer. En février, les prix demandés ont grimpé de 14% à Atlanta, de 18%à Las Vegas et de 25% à Phoenixpar rapport à l'année précédente. D'un autre point de vue : en janvier, le prix médian d'un pavillon familial à Phoenix a grimpé en flèche de 35%.

"Nous avons constaté que les prix évoluaient plus vite que ce à quoi les gens s'attendaient", a expliqué à Bloomberg DevinPeterson, un associé deBlackstone Immobilier. Malgré cela, ils "trouvent tout de même des occasions d'acheter". Ils ne seront peut-être pas capables de les louer très rapidement, mais ils préfèrent ne pas "manquer les quelques points d'appréciation du prix des maisons." La course a l'achat a commencé. Et la prochaine bulle immobilière est en train de gonfler.

Et c'est très bien. L'argent - que la Fed distribue à ses copains au rythme effréné de 85 millions de dollars par mois - a comme par magie trouvé des endroits pour en faire monter la valeur mobilière. Les transactions ont lieu, les papiers sont signés et les maisons changent de mains à mesure que les banques mettent le grappin dessus. Et les frais et les commissions changent de mains aussi. Cela fait grimper le PIB, et c'est ce que tout le monde veut.

Parvenir à louer ces maisons est une autre paire de manches. Le marché de l'immobilier est à somme nulle : lorsque vous emménagez dans un nouvel endroit, vous quittez dans le même temps votre ancien logement. Ainsi, ce dernier devient disponible. Et quelqu'un d'autre vient y habiter. Mieux : ces maisons saisies ont été retirées de la liste d'inventaire de la vente. Et elles ont été transférées sur la liste "à louer", où elles ne dérangent personne. A l'exception des propriétaires. Colony Capital, par exemple, a un taux d'occupation de 53% de ses 7 000 maisons.

D'un coup, le marché des pavillons familiaux en location s'est transformé en une "affaire de coude à coude". La pression sur les loyers est énorme. Année après année, les loyers n'ont augmenté que de 0,5% à Atlanta et ont diminué de 1,7% à Las Vegas. A Phoenix, le loyer médian par pied carré (environ 0,09 m²) a augmenté de 3% par rapport à l'année précédente en février 2011 et de 1,5% en février 2012. Mais en février 2013, il a baisé de 3%.

Une tendance confirmée à d'autres endroits. Sur la côte ouest de Phoenix, où les investisseurs ont concentré leurs achats, les loyers ont chuté de 100 dollars en moyenne l'année dernière (c'est-à-dire de 10% !) selon JamesBreitenstein, PDG deLandsmith qui s'est débarrassé de toutes ses propriétés à Phoenix.

Le moment ne pouvait pas être moins bien choisi. Le taux d'occupation des maisons est déjà bas - 53% pour Colony Capital. Mais les investisseurs achètent de plus en plus de propriétés et inondent le marché de la location avec. Pile au moment où le flux de personnes qui se sont faits expulser de chez eux s’amenuise. Avecla hausse des coûtset des revenusen baisse,la partielocative dumodèle d'affairess'effondre.

Alors que l'argentde la Fedessaie de trouverun endroit où aller, les prixrisquent d'augmenter. La seule raison qui reste pour acheterserait unespoirsingulier :une hausse des prixéconomiquementnon viable. La définition même d'un bulle économique. A un certain moment, à force de ne pas pouvoir sefaire de l'argentsur les locations, les investisseurs vonttenter de serenflouer.Ensuite, le processusd'une bulle immobilièreinspirée par la Fed recommencera.

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