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En 2012, 560 000 ménages sont devenus propriétaires contre 764 000 en 2011.
En 2012, 560 000 ménages sont devenus propriétaires contre 764 000 en 2011.
©Flickr/unicellular

Galère galère

Qui peut encore devenir propriétaire en France ?

2012 n'a pas marqué l'accès au logement de ses faveurs. Au contraire, la crise et les difficultés économiques tendent à convaincre les Français que la propriété, ce n'est pas pour aujourd'hui.

Michel Mouillart

Michel Mouillart

Michel Mouillart est professeur d'économie à l'Université Paris X, spécialiste de l'immobilier et du logement.

Il est le co-auteur de La modernité des HLM : Quatre-vingt-dix ans de construction et d'innovations (La Découverte, 2003).

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L’Observatoire Crédit Logement/CSA l’a récemment confirmé : les taux des crédits immobiliers n’ont jamais été aussi bas. Pour autant, le marché de l’ancien est bel et bien bloqué : avec moins de 550 000 logements anciens achetés par les ménages en 2012, la chute a été sévère (- 23 % en un an). Et le recul devrait se poursuivre cette année, ramenant l’activité de ce marché au niveau qui était le sien en 1997, lorsque le marché sortait juste de la crise du début des années 1990.

En effet, depuis le début de l’année 2012, le marché de l’ancien a dû supporter les conséquences de la restriction du PTZ+ (le prêt à taux zéro renforcé, ndlr) aux seuls primo accédants dans le neuf : en 2011, près de 260 000 ménages modestes ou moyens avaient pu réaliser leurs projets immobiliers d’accession dans l’ancien grâce à cette aide. En outre, la demande s’est repliée sous les effets de la crise des dettes souveraines : la montée du chômage et les dégradations du pouvoir d’achat ont fini de convaincre les ménages que le moment n’était guère opportun pour réaliser leurs projets d’accession à la propriété.

Il est alors intéressant de se demander qui peut encore accéder aujourd’hui, compte tenu d’un tel constat.

De l’examen des évolutions intervenues dans le profil des accédants que révèle l’Observatoire Crédit Logement/CSA, seuls les ménages suffisamment dotés en apport personnel et à revenus « confortables » peuvent encore envisager la réalisation de leurs projets. Ce sont donc des ménages qui ont réussi à revendre dans de bonnes conditions un autre bien immobilier ou dont les revenus leur ont permis de constituer une épargne préalable conséquente. Et encore, faut-il que les candidats à l’achat ajustent bien leur projet à la réalité du marché sur lequel ils souhaitent se présenter : revendre un studio à Murat, par exemple, ne libérera pas l’apport personnel suffisant pour acheter un « 5 pièces » avec vue sur le Champ de Mars !

Il est donc évident que tous ceux qui ne pouvaient réaliser « le rêve de leur vie » qu’avec le soutien d’un PTZ+ ne sont plus sur le marché. Les familles modestes voire à revenus moyens, et surtout celles avec des enfants, puisque le nombre de pièces nécessaires renchérit le coût de l’acquisition ; et les jeunes, puisque la plupart d’entre eux ne disposent pas d’un apport suffisant. Mais aussi en général, ceux des ménages qui dans le cas d’une mobilité résidentielle (tant pour des raisons professionnelles que familiales) doivent déménager rapidement …

Mais le problème n’est pas seulement pour ceux des ménages qui envisagent d’accéder dans l’ancien. Le neuf n’est plus épargné, avec la baisse sensible des plafonds de ressources du PTZ+ intervenue à compter du 1er janvier 2013 : compte tenu des nouveaux plafonds, le nombre des PTZ+ devrait baisser de 15 à 20 000 unités en 2013 et principalement en zone B2 et en zone C… où précisément les ménages à revenus moyens n’ont pas beaucoup d’autres choix que l’accession à la propriété pour se loger.

Et savoir qui peut encore accéder à la propriété aujourd’hui n’est pas seulement une question secondaire si on se souvient qu’en 2011, de l’ordre de 764 000 ménages ont réalisé leurs projets, dont près de 553 000 primo accédants. En 2012, ils n’étaient guère plus de 560 000, dont moins de 408 000 primo accédants, donc près de 27 % de moins qu’une année auparavant ! Sachant que 150 000 primo accédants de moins, ce sont de l’ordre de 50 000 ménages locataires du parc locatif social qui ne libéreront pas un logement HLM pouvant accueillir un ménage à revenus modestes.

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