Louer ou acheter ? Le test pour trouver la solution qui vous convient sans se casser la tête

Atlantico : Acquérir un bien immobilier est un investissement parfois particulièrement lourd. Dans quelle mesure un rapport entre le prix d’achat et le coût cumulé de douze mois de location peut-il aider à savoir s’il est intéressant d’acheter ? Quelle pourrait être la limite chiffrée ?

Patrice de Moncan : Pour la plupart d’entre nous, l’acquisition de la résidence principale constitue le plus important achat effectué dans sa vie, d’autant qu’il peut se renouveler deux ou trois fois, suivant les déménagements imposés par la vie : agrandissement de la famille, déplacement du lieu de travail, départ des enfants, accidents divers de la vie (divorce, chômage, etc.).

Une étude ancienne de l’ IEIF (Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière) montrait que l’avantage d’être propriétaire n’était pas aussi évident que cela puisse paraître en termes financiers. Au bout de 20 ans, les remboursements du crédit contracté seraient à peu près équivalents aux loyers que n’aurait pas à payer un propriétaire primo-accédant. En clair, que la même somme placée sur deux décennies en immobilier ou en valeurs mobilières seraient à peu près du même rapport. Mais cela ne tient pas compte de l’avenir et du sentiment de sécurité que peut apporter le fait d’être propriétaire de son toit. En effet, avec l’apurement des crédits bancaires, vient un double sentiment de liberté et de quiétude. Quoi qu’il puisse arriver par la suite – le chômage ou l’heure de la retraite – la propriété d’un bien immobilier est garantie d’une sécurité minimale.

Difficile d’estimer pour cela une limite chiffrée, sinon celle de la rentabilité nette d’un investissement, c’est-à-dire dans le cas d’une résidence principale, le rapport entre le loyer qu’il y aurait à payer et le crédit payé. Une notion essentielle à introduire dans ce calcul : le fait que la résidence principale est totalement défiscalisée, et que parfois, suivant les politiques des gouvernements, une partie des travaux sont eux-mêmes déductibles des impôts sur le revenu.

Un tel test ne présente-t-il pas des défauts ? N’y a-t-il pas risque de simplifier une situation potentiellement plus complexe ? Quels sont les autres indicateurs ?

Un test basé sur de simples données mathématiques de rentabilité simplifie à l’extrême une situation dans laquelle rentrent de nombreuses notions subjectives et psychologiques. Comment quantifier le plaisir d’être propriétaire de son toit, le sentiment d’élévation sociale que cela peut donner, le sentiment de sécurité que cela procure face à un avenir perçu de façon de plus en plus incertaine si l’on en croit les différentes enquêtes sociologiques effectuées par les instituts de sondages ?

Indépendamment du prix à l’achat, est-il toujours intéressant de devenir propriétaire à tout revenu ?

L’intérêt d’être propriétaire est de premier ordre pour les revenus modestes et moyens… c’est-à-dire pour ceux dont le remboursement mensuel payé de leur résidence principale, ne permettra pas, ou très peu, d’imaginer d’autres types investissements.

Il en va bien sûr autrement pour ceux dont les revenus permettent d’investir bien au-delà de leur résidence principale. Mais ceux-là sont les plus rares, moins de 5% de la population française !

S’il est toujours intéressant de devenir propriétaire de sa résidence principale, quel que soit le niveau de ses revenus, il en va par contre différemment concernant les résidences secondaires (frais d’entretien et de fiscalité très lourds), et les placements immobiliers dits de défiscalisation, – style Méhaignerie, Duflot – pour lesquels l’appréciation objective de la situation géographique et l’évaluation du volume des offres concurrentes sont essentiels avant d’investir. Des catastrophes ont été parfois constatées avec certains systèmes de défiscalisation plus anciens ; des logements par centaines se trouvent aujourd’hui sans locataires dans certaines villes où ces investissements sont surabondants, ayant été perçus tant par leurs promoteurs et par les édiles de ces villes comme une manne utopique qui n’a pas tardé à se retourner contre eux… et plus encore contre les investisseurs privés qui leur avaient fait confiance.