Immobilier et logement : cette mère de toutes les batailles (politiques) curieusement délaissée par les candidats | Atlantico.fr
Atlantico, c'est qui, c'est quoi ?
Newsletter
Décryptages
Pépites
Dossiers
Rendez-vous
Atlantico-Light
Vidéos
Podcasts
France
Un homme consulte les annonces d'une agence immobilière dans la ville de Toulouse.
Un homme consulte les annonces d'une agence immobilière dans la ville de Toulouse.
©PASCAL PAVANI / AFP

Thème central de la campagne

Immobilier et logement : cette mère de toutes les batailles (politiques) curieusement délaissée par les candidats

Alors que la fondation Abbé Pierre doit présenter son rapport sur le mal logement en France, la thématique du logement, pourtant essentielle dans la vie des Français, est largement abordée sans vision globale dans la campagne présidentielle.

Michel Ruimy

Michel Ruimy

Michel Ruimy est professeur affilié à l’ESCP, où il enseigne les principes de l’économie monétaire et les caractéristiques fondamentales des marchés de capitaux.

Voir la bio »
Charles Reviens

Charles Reviens

Charles Reviens est ancien haut fonctionnaire, spécialiste de la comparaison internationale des politiques publiques.

Voir la bio »

LE LOGEMENT : UNE NON-PRIORITE POUR LES FRANCAIS 

1) Dans les différents sondages d’opinion, comme celui d’OpinionWay pour les Echos en janvier, le logement apparaît comme très bas dans la liste des priorités des Français. La fondation Abbé Pierre doit présenter son rapport sur le mal logement en France, percevons-nous mal les ramifications importantes du problème de logement ?

Charles Reviens : Le sondage en question place effectivement le logement (18 % des répondants) seulement à la onzième place des enjeux principaux de l’élection présidentielle à venir, en particulier très loin derrière les cinq premiers qui sont le pouvoir d’achat (52 %), la protection sociale (51 %), la sécurité (41 %), l’immigration (36 %) et l’emploi (34 %). De fait on ne se souvient pas sous la cinquième République d’une élection présidentielle ou législative qui ait dominée ou même fortement marquée par la question du logement.

La petite musique sur la crise du logement portée par des leaders d’opinion en la matière (fondation Abbé Pierre, union sociale pour l’habitat, certains élus nationaux spécialisés logement, certains professionnels très visibles) fait à la fois l’objet d’une approbation tacite mais sans déclencher des mouvements d’opinion majeurs.

Un des éléments d’explication de cette situation tient peut-être au caractère à la fois d’une part raisonnablement satisfaisant de leur situation logement pour une large majorité de Français : même si l’on prend l’estimation  la plus large de la fondation Abbé Pierre (15 millions de personnes connaissant une situation de mal logement de différents niveaux de gravité), cela signifie a contrario que 53 millions de Françaises et de Français échappent à une situation de mal logement ce qui doit naturellement les amener à réduire l’ampleur de l’objet logement pour eux.

À Lire Aussi

Le logement, cette clé de l’Elysée 2022 à laquelle personne ne s’intéresse

En outre le logement a une dimension inéluctablement technique et est un objet moins « instinctif » ou « basique » que la sécurité ou le pouvoir d’achat et cette situation peut également peser. Mais un autre point important tient à ce que la question du logement est transverse pèse sur de nombreux autres enjeux.

Concernant la question du pouvoir d’achat systématiquement placée en tête des préoccupations des Français par les sondages, les commentateurs et les responsables politiques, il est ainsi étonnant que très peu de personnes fassent le lien entre cet enjeu considéré comme majeur et le fait que le cout du logement (tant pour les locataires que pour les accédants à la propriété) ait constitué le segment de dépense dont la part a le plus progressé dans le budget des ménages. On peut également rappeler que le fait que les Françaises et les Français placent si haut la question du pouvoir d’achat a lieu dans un contexte où les journalistes et pouvoirs publics répètent à longueur d’antenne et d’interventions publiques l’importance de ce thème sans rappeler en même temps que depuis longtemps maintenant l’augmentation toujours trop faible du pouvoir d’achat ne s’appuie que sur des déficits publics et extérieurs qui s’accumule et ne sont pas soutenables sur le long terme. Il y a en outre en la matière probablement des biais cognitifs et des biais de confirmation.

Le lien est également évident avec d’autres thématiques comme la protection sociale (un retraité n’est absolument pas dans la même situation suivant qu’il est propriétaire-occupant, locataire dans le parc locatif social ou dans le parc locatif privé), ou la sécurité et l’immigration (la question des « quartiers »).

À Lire Aussi

Voilà comment le Covid a rendu Paris et Londres moins chères. Pour les riches…

Michel Ruimy : A l’époque de l’appel de l’abbé Pierre en faveur des sans-logis, plus de 40% des logements n’avaient pas l’eau courante et moins du quart d’entre eux étaient équipés de WC intérieurs. 10% disposaient d’une douche ou d’une baignoire. Plus de 65 ans plus tard, moins de 3% de logements sont dépourvus d’au moins un de ces éléments de confort de base. Les personnes vivant en France disposent, aujourd’hui, de plus de logements, de davantage d’espace dans ces logements de meilleure qualité.

Pourtant, paradoxalement, le « mal-logement » (difficultés rencontrées par des personnes pour accéder à un logement, pour s’y maintenir ou bien pour y vivre au quotidien quand les équipements sont manifestement défaillants) demeure important. Les manifestations en sont diverses et difficiles à apprécier statistiquement. Quatre critères peuvent néanmoins permettre d’évaluer ce phénomène : le type d’habitat (logement ordinaire, hôtel, foyer, caravane, espace public, etc.), le statut juridique d’occupation, le degré de stabilité ou de précarité de l’occupation (propriété, location, sous-location, squat…), la qualité du logement (confort, salubrité).

Si la combinaison de ces quatre éléments permet de qualifier les situations de logement, il reste toutefois malaisé de quantifier le « mal-logement », faute de nomenclature et, par conséquence, de bien appréhender l’ampleur de cette question protéiforme.

L’EMPLOI

Dans quelle mesure le lieu et les conditions de vie ont-elles un impact sur le type d’emploi, et par extension le salaire et la productivité ?

À Lire Aussi

Alerte rouge : les excès de crédits immobiliers portent les risques d’une nouvelle crise mondiale des subprimes

Charles Reviens : Le lien entre logement et emploi est majeur et ancien. Il faut d’abord se rappeler que l’origine du secteur du logement social tient à la volonté du patronat industriel de la fin du XIXème siècle d’apporter une solution logement à leurs salariés. Plus récemment, on a pu voir les problème que pose la combinaison entre forte proportion de propriétaires occupants et niveau élevé de droits de mutation sur la mobilité professionnelle et le nouveau du chômage. De même, la crise sanitaire covid-19 a mis en lumière la situation du logement des « premières lignes » ou « travailleurs clés » et constater la structure des loyers les conduisaient souvent à de très longs temps de transport.

Michel Ruimy : La métropolisation de l’activité économique (concentration croissante de la population et des activités économiques dans les pôles urbains) entraîne des conséquences négatives sur les habitants et les entreprises. Elle a notamment tendance à accroître les distances entre le lieu d’habitation et le lieu de travail et les écarts entre le coût du logement et les revenus du travail.

Il est indéniable que l’accroissement des distances et des temps de trajets quotidiens domicile–travail réduisent la qualité de vie des ménages et pèsent sur les conditions de travail : augmentation du stress, fatigue, et risques d’accident… et, in fine, sur la productivité.

Ce schéma contribue à affaiblir l’attractivité de certains emplois car, même si le télétravail se développe de plus en plus, un grand nombre de travailleurs ne sont pas concernés. La qualité de vie pourrait devenir, dans une certaine mesure, un critère de négociation des salariés (ou candidats sur un poste) vis-à-vis de l’employeur.

À Lire Aussi

Cette révolution de la fiscalité du patrimoine que la droite aurait tout intérêt à proposer pour la France

L'INNOVATION 

Vivre éloigné des grandes villes marque-t-il une forme d’incapacité à pouvoir évoluer dans un milieu innovant ?

Charles Reviens : La réflexion sur logement et innovation a durablement subi l’influence des travaux du géographe américain Richard Florida, inventeur du concept de « classe créative » se définissant principalement par le talent, la technologie et le progressisme, qui rassemblerait selon lui environ 30 % de la population active environ mais 50 % des salaires et 70 % du pouvoir d'achat disponible via son bestseller « The Rise of the Creative Class » de 2002.

Il y a un lien fort entre la « classe créative » de Richard Florida et le phénomène de métropolisation dans sa version politico-économique, à savoir la concentration des activités de commandement (économique, politique, culturel…) et des fonctions tertiaires supérieures, et donc du poids fonctionnel des villes aspirant à ce statut de métropole.

Mais il y a eu une réaction inverse avec les travaux de Christophe Guilluy sur « la France périphérique », le succès politique et électoral de Donald Trump aux Etats-Unis en 2016. On note l’importance des territoire ruraux dans le discours et le programme d’Éric Zemmour.

Michel Ruimy : Les Français sont, quoi qu’il en soit, inégaux dans leur environnement de vie et les populations les plus pauvres en sont les premières touchées

Si la métropole et ses habitants bénéficient à certains égards de ce modèle de développement, la métropolisation est aussi en crise et génère des dysfonctionnements qui impactent le travail : déconnexion croissante entre les prix de l’immobilier et le revenu des ménages - ce qui incite de nombreux ménages modestes à se loger de plus en plus loin des centres-villes -, déconnexion croissante entre le lieu de travail et le lieu d’habitation….

Or, les blocages dans les parcours résidentiels des ménages, pour des raisons de prix, peuvent également devenir un frein à leur mobilité professionnelle et à leur accès à l’emploi. C’est particulièrement le cas pour les catégories de population à bas revenu pour lesquelles les dépenses contraintes liées au logement ont fortement augmenté pour atteindre plus de 50%. le poids croissant du logement dans le budget des ménages a aussi des conséquences sur la qualité de vie des habitants, mais aussi, plus globalement sur l’activité économique dans certains secteurs de dépenses non-contraintes (loisirs, alimentation, habillement, culture, etc.). Cette crise du logement a donc des effets indirects sur le travail dans ces secteurs.

Les inégalités en matière de cadre de vie sont, en réalité, des inégalités sociales, liées parfois à la concentration de populations pauvres, rejetées par certaines communes aisées.

LES INEGALITES SOCIALES

Le type de logement et la localisation qu’un individu ou un ménage peut s’offrir est-il révélateur de son statut social ?

Charles Reviens : L’ouvrage récent clé en la matière est La France sous nos yeux de Jérôme Fourquet & Jean-Laurent Cassely qui évoquent sur les trente dernières années la démoyennisation », l'éclatement de la classe moyenne via un décrochage par le bas de toute une population qui n’arrive plus à suivre la cadence de la société de consommation.

Les deux auteurs proposent une méta segmentation entre la France « triple A », désirable, « instagramable » des zones touristiques et des grandes métropoles, d’une part, et la France « backstage », où sont situées les activités commerciales et logistiques et où vivent et travaillent les nouvelles classes moyennes et populaires. une France Discount, qui a occupé les ronds-points en 2019, s’identifie, elle, par son gilet jaune made in China, d’autre part.

Ils évoquent également le fait que la règle française d’une liberté totale sur le marché de l’achat immobilier se traduit par un « ruissellement-éviction » des territoires désirables des personnes et des ménages qui n’ont plus le pouvoir d’achat immobilier rendu nécessaire par l’augmentation très forte des prix. Dans l’Archipel français (2019), Jérôme Fourquet avait également évoqué la situation des jeunes qui subissent une « érosion de leurs espérances » puisque leurs diplômes, massifiés, ne valent plus grand-chose, qu’ils n’ont pas profité de la nouvelle rente de l’immobilier des années 2000-2010 et finissent par avoir des difficultés à louer un logement tandis que l’accession à la propriété dans les zones attractives leur est devenue en pratique totalement inaccessible.

Michel Ruimy : Le logement est au centre de la vie de chacun. Ses multiples dimensions (consommation, patrimoine, vie familiale et affective, relations de voisinage et de quartier…) rendent toutefois son analyse difficile. Sa localisation commande l’agrément du voisinage immédiat, la forme et l’intensité de la sociabilité, l’accès à telle école, tel lycée, à l’enseignement supérieur, aux emplois ou aux services…. Les différences spatiales de prix à la consommation sont cependant en défaveur des grandes villes même si, en moyenne, les citadins ont des revenus plus élevés.

Mais, le logement est aussi un actif, en concurrence avec les autres formes d’épargne, avec la particularité d’être moins liquide : les coûts de mobilité directs (droits de mutation, frais) et indirects (on quitte une sociabilité locale) sont élevés. Il est souvent perçu comme un « placement sûr », en particulier pour les vieux jours, protégeant du risque d’expulsion ou de hausses de loyer plus rapides que le rythme d’évolution des pensions de retraite (De fait, le taux de propriétaire est de l’ordre de 75% à l’âge de la retraite).

Depuis 2008 notamment, les ménages qui ne sont pas propriétaires forment une catégorie au fil du temps de moins en moins aisée. La crise a freiné, en outre, l’accession des jeunes, qui se tournent vers la location. Certains travaux pointent cependant des raisons plus comportementales que conjoncturelles et un moindre désir des nouvelles générations de se fixer, lié à la mobilité professionnelle et sentimentale accrue.

LA FRACTURE TERRITORIALE

Ces disparités de logement nourrissent-elles nécessairement la fracture territoriale ?

Charles Reviens : La segmentation territoriale est un des éléments majeurs des analyses sur le logement. On peut ainsi séparer :

  • les territoires de l’économie (territoires de l’économie productive, territoires de l’économie résidentielle suivant les travaux de Laurent Davezies) des territoires du logement et du résidentiel ;
  • la distinction entre grandes villes et pôles urbains denses, zones périurbaines et espace rural et touristique ;*
  • ou les typologies de Jérôme Fourquet déjà évoquées.

Michel Ruimy : Le niveau de vie de la population française n’est pas homogène sur le territoire et la fracture territoriale entre les métropoles et les communes rurales fait l’objet de débats constants dans la sphère sociale. La crise de 2008 et la crise sanitaire actuelle affecte davantage les départements les plus modestes.

Par ailleurs, concentrées dans les grandes métropoles, la plupart des entreprises et des administrations peinent à offrir des emplois accessibles et adaptés aux conditions de vie et de logement de leurs salariés.

Pourtant, si nous nous intéressons, par exemple, au décalage entre la surface rêvée pour un logement et la réalité, cet écart, quasi nul en zone rurale, croît au fur et à mesure que la ville grandit, ce qui crée de la frustration. Aussi surprenant que cela puisse paraître, malgré le déficit d’infrastructures ou d’accès aux transports et aux commerces, plus on habite dans une petite commune, plus on est satisfait de la qualité de son logement (Les disparités ne tiennent toutefois pas compte des écarts de niveau des prix entre territoires). Ainsi, les espaces ruraux et les petites villes pourraient bien faire de la qualité du logement un facteur d’attractivité de leur territoire.

Un début de migration allant de grandes métropoles vers les villes moyennes a été entraperçu dernièrement avec la mise en place du télétravail.

LA FAMILLE ET L'ENTOURAGE

Le logement peut-il conditionner la manière dont un couple va constituer une famille et entretenir des relations sociales ?

Charles Reviens : La question du logement s’appuie selon les normes INSEE sur la notion de ménage : « l'ensemble des occupants d'un même logement sans que ces personnes soient nécessairement unies par des liens de parenté (en cas de colocation, par exemple). Un ménage peut être composé d'une seule personne ». Le lien est donc très forte entre famille/ménage et logement

On peut également sur cette question se référer aux essais de Jérôme Fourquet avec ses tribus de la France archepellisée et ses différents territoires (« triple A », banlieues urbaines, « backstage »/ronds-points des gilets jaunes…). Il faut noter également les phénomènes de décohabitation liés au divorce et au fait que les jeunes restent plus longtemps dans les familles du fait de leur situation en matière d’emploi et de pouvoir d’achat.

Michel Ruimy : Il est certain qu’au plan économique, l’évolution des ressources des ménages liées à leur activité professionnelle, aux mécanismes de solidarité nationale et d’affaiblissement des protections sociales, de réétalonnage des systèmes de rémunération et de progression de carrière (plus de travail précaire, des carrières plus fragmentées et non linéaires, des revenus du travail qui peuvent maintenir les individus dans la précarité…) peut impacter la composition de la famille. Par exemple, au prix de l’immobilier parisien, avoir un enfant et lui offrir une chambre, nécessite d’avoir un capital supplémentaire de plus de 100 000 euros.

Ceci peut donc impacter, au plan démographique, le vieillissement de la population, l’évolution des flux migratoires intra- et extra-européens, le ralentissement de la fécondité…

LA SANTE

Quel impact notre logement a-t-il sur notre santé, à court et long terme ?

Charles Reviens : Je ne suis pas un spécialiste de l’articulation entre santé et logement, qui est toutefois déterminant comme l’indique par exemple Santé Publique France. Le statut de sans domicile fixe et de mal-logés, notamment les sans toi, est notamment un enjeu majeur de santé publique.

Michel Ruimy : En Europe, il y a près de 130 000 décès estimés associés à des conditions de logements inadéquates chaque année.

Le « mal logement » est une cause de surmortalité tant hivernale qu’en période de canicaule. En France, si l’on réhabilitait 600 000 logements inadaptés habités par des ménages vivant en dessous du seuil de pauvreté – il en coûterait 6,5 milliards d’euros –, cela engendrerait une baisse des coûts de santé de près de 500 millions d’euros par an.

De plus, Le fait d’habiter dans un logement dégradé conduit à un processus de stigmatisation, de dégradation sociale, de perte d’estime de soi. Les effets de la mauvaise qualité du logement et de sa suroccupation sur la santé mentale, l’anxiété, la dépression, l’agressivité ont été scientifiquement démontrés.

Le mal logement a aussi un impact majeur sur la santé physique en favorisant la propagation des maladies infectieuses. La présence de moisissures constitue un risque pour la santé, notamment d’irritation et de symptômes respiratoires, particulièrement pour les personnes à risque.

L’ENVIRONNEMENT 

Dans quelle mesure les problématiques liées au logement ont elles aussi des conséquences environnementales ?

Michel Ruimy : Le lien entre le secteur résidentiel et la qualité de l’environnement est réciproque et complexe. Le secteur résidentiel est à l’origine d’impacts sur l’environnement du fait de l’utilisation des terres et des matières, de la consommation d’énergie et de l’activité de transport qui lui sont imputables.

Les mesures à visée environnementale relatives à l’utilisation des terres, à la construction, à l’efficacité énergétique et aux transports ont pour but d’atténuer ces impacts en intégrant le coût des externalités environnementales dans le prix des logements.

La durabilité sur le marché du logement peut être favorisée au moyen d’une approche de la protection sociale tenant compte de l’accessibilité financière du logement et des répercussions économiques et environnementales de l’action publique.

AUTRES DOMAINES

Y-a-t-il d'autres domaines non évoqués ou le logement a également un impact ?

Charles Reviens : On aurait pu traiter également les liens entre logement, productivité et compétitivité économique en s’appuyant par exemple sur l’exemple de l’Allemagne. Mais il faudra un autre article pour cela.

QUELLE RESOLUTION ?

Résoudre la question des prix du logement, et celle -liée – de la quantité de logements disponible permettrait-il d’améliorer par ricochet tout un ensemble de problématiques ?

Charles Reviens : Au final, il faut rappeler que le logement, qu’on croit faussement connaître car on en a tous une expérience incarnée, est un objet complexe impactant et impacté par la quasi-totalité des autres aspects de la vie sociale, économique, politique.

Michel Ruimy : Rappelons qu’alors que les conditions générales d’habitat progressent très favorablement, et que les mises en chantier de logements se situent depuis quelques années à un niveau assez élevé, la précarité sous des formes non conventionnelles (squats, habitats atypiques, bidonvilles, campements dans l’espace public) progresse. Se mêlent ici, aux marges de la réglementation et sous le regard des médias et des responsables politiques, des problématiques de salubrité et d’insécurité, d’immigration et d’asile, d’accueil en urgence et de logement de long terme.

Les problématiques, en termes de logement, sont donc un continuum de situations diverses avec toujours et, en particulier, les mêmes questions récurrentes : qui doit loger les plus pauvres (les associations charitables, le marché, les bailleurs sociaux) ? Dans quel habitat (dans des ensembles spécialisés ou, au nom de la « mixité », dans toute la ville) ? Dans quelles villes (avec quelles obligations et quelle régulation pour répartir les charges et les moyens entre communes) ?

Donc, accroître l’offre de logements et « contenir les prix » faciliterait, dans une certaine mesure, la résolution de certains problèmes mais pas de tous. La nouvelle pierre angulaire de l’action publique doit passer aussi par la lutte contre l’« habitat indigne ». Il faut rapprocher la politique du logement de celle de l’action sociale pour lutter contre l’exclusion.

En raison de débordements, nous avons fait le choix de suspendre les commentaires des articles d'Atlantico.fr.

Mais n'hésitez pas à partager cet article avec vos proches par mail, messagerie, SMS ou sur les réseaux sociaux afin de continuer le débat !