Hausse des droits de mutation immobiliers : ce que ça peut concrètement changer à vos projets

Atlantico : Les droits de mutation passent ce 1er mars de 3,7% à 4,5%. A quoi correspondent ces droits ?

Denis Lelièvre : Les droits de mutation forment une partie des frais de notaire, payés par le ou les acquéreurs d'un bien immobilier, bâti ou non, à l'occasion de l'acte de vente signé chez le notaire. Pour qu'une vente soit opposable à quiconque, il faut qu'elle soit réalisée par un acte authentique, publié aux hypothèques. C'est lors du passage aux hypothèques que sont payés ces frais de notaire, lesquels se distinguent en trois catégories : le remboursement des frais que le notaire a du mobiliser pour accéder aux documents essentiels ; le paiement du notaire à proprement parler, puis les impôts et les taxes qu'il devra reverser.

Concrètement, quels seront les changements que cela impliquera pour les Français ? La hausse est-elle significative ? Quels seront les plus gravement touchés ? Les acheteurs ? Les vendeurs ?

 Il s'agit d'une hausse relativement significative, puisqu'elle représente tout de même 0.8%. Si, d'apparence 0.8% peut sembler assez faible, si pas minime, il faut aussi prendre en compte le fait qu'il s'agit du secteur immobilier. Dès lors, on comprend qu'il ne s'agit pas d'un petit pourcentage sur une petite somme, mais d'un "petit" pourcentage sur une somme qui peut représenter parfois plusieurs centaines de milliers d'euros. Et 0.8% sur un montant d'une valeur égale ou supérieur à 100 000 euros c'est déjà une valeur conséquente. D'autant plus qu'en tant que taxe, cette somme ne peut pas faire l'objet d'un emprunt bancaire : c'est sur sa propre poche que doit compter l'acheteur.

Car légalement, les droits de mutation sont à la charge de l'acheteur. C'est donc à lui, en théorie, de payer. Pour autant, il va de soi que c'est tant l'acheteur que le vendeur qui sont touchés : les prix de l'immobilier étant relativement libres et ouverts à la négociation, il est tout à fait possible qu'un acheteur refuse de payer ce surplus dû aux droits de mutation, et que cela se discute dans le cadre des négociations. Soit l'acheteur paiera effectivement plus cher, soit le vendeur baissera son prix pour compenser la hausse, soit le compromis fera que l'acheteur paiera plus cher, mais moins que le prix fort et que le vendeur cédera son bien immobilier pour moins d'argent qu'il n'est prévu, mais plus qu'avant la hausse.

Quel est le champ d'action des droits de mutation ? Quels sont les opérations qu'ils touchent, exactement ? S'appliquent-ils de la même façon selon le bâtiment acquis  ou vendu ? Varient-ils selon la plus-value effectuée à la vente ?

Les droits de mutation n'ont rien à voir avec la plus-value, ni même la moins-value. C'est sur le prix qu'ils sont basés, et sur le prix uniquement. Ils ne concernent, théoriquement, que l'acheteur, mais la loi du marché veut que cela puisse aussi influer le vendeur.

Un point qu'il est important de noter c'est qu'ils concernent l'ensemble des biens immobiliers. Leur champ d'action s'étend des biens nus aux biens construits ; et en vérité il touche même indirectement les opérations de location. Si le propriétaire fait l'acquisition d'un appartement pour plus cher qu'auparavant, il aura naturellement tendance à augmenter les loyers, dans la mesure convenue par la loi.

Quelles sont les motivations, derrière cette manœuvre du gouvernement qui consiste, notamment, à gonfler les droits de mutation ? Que vont-ils rapporter, et finalement, les notaires seront-ils les seuls à en bénéficier ?

Les notaires ne bénéficieront certainement pas de cette hausse des droits de mutation. Cela a beau s'appeler "frais de notaire", comme je le disais brièvement tout à l'heure, l'argent que touche le notaire se sépare ensuite en trois partie. Les droits de mutation rentrent en réalité dans la case "taxes et impôts", aux côtés de la taxe communale de 1.2% et du paiement des hypothèques. Il s'agit en fait de la taxe départementale (ce qui justifie que tous les départements ne soient pas contraints de l'appliquer) qui vise, comme toutes les taxes à rapporter de l'argent aux collectivités. Celles-ci ayant vu leurs dépenses augmenter et, contrairement à l'état, n'ayant pas le droit d'être déficitaires, se sont retrouvées asphyxiées.

Quelles sont les évolutions imaginables du marché de l'immobilier, suite à cette hausse ?

Pour la fraction de la population qui est à la limite de pouvoir se payer un logement en tant que propriétaire, il est clair que la hausse des droits de mutation va les freiner, sinon les stopper complètement, à moins que le vendeur ne soit prêt à compenser tout, ou en partie, cette augmentation d'impôt.

Il faut prendre en compte que les collectivités qui ont fait le choix de mettre en place cette augmentation sont les collectivités les plus étouffées par leurs dépenses. Bien souvent ceux sont celles qui sont le plus peuplées en individu dont le revenu correspond à un RSA, et donc qui auront d'office plus de difficultés à se loger, d'autant plus que les prix augmenteront chez eux, alors que paradoxalement les régions "riches" ne verront pas leur prix monter.