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François Fillon s’attaque à la crise du logement et place enfin l’efficacité avant les bons sentiments
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François Fillon s’attaque à la crise du logement et place enfin l’efficacité avant les bons sentiments

Mercredi 25 février François Fillon a émis une série de propositions pour s'attaquer à la crise du logement, et favoriser la construction dans un marché en panne. Si elles ne sont pas toutes révolutionnaires ni exemptes de critiques, elles vont pour la plupart dans le bon sens.

Henry Buzy-Cazaux

Henry Buzy-Cazaux

Henry Buzy-Cazaux est le président de l'Institut du Management des Services Immobiliers.

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1- Revoir l'attribution des logements sociaux

A ce jour, aux termes des plafonds de ressources des candidats locataires, 60% des Français peuvent prétendre à l'attribution d'un logement social. On se rappellera d'ailleurs que ce niveau était de 70% avant 2008, et on se souviendra aussi de la décision de Christine Boutin, ministre du logement, de recentrer les HLM sur les ménages moins aisés. En pratique, on trompe l'opinion : le parc HLM devrait être 4 fois plus nombreux pour loger une telle proportion de ménages. Surtout, on fausse la mission des HLM, qui est de loger les plus fragiles, incapables d'acquitter un loyer privé. Le réglage des plafonds de ressources pour limiter à la moitié de la population l'accès aux HLM est une mesure honnête et équitable.

Quant aux hausses de loyer HLM pour les occupants dont les ressources ont augmenté, la mesure n'est pas suffisante. Il existe déjà des surloyers, créés en 1996 par le ministre Périssol. Ils sont insuffisamment appliqués et pas assez élevés pour être dissuasifs. F. Fillon aurait dû aller jusqu'à la remise en question du droit au maintien dans les lieux. Enfin, vouloir un parc intermédiaire est louable... et le gouvernement actuel l'a réaffirmé. Il reste à faire revenir les investisseurs institutionnels sur ce segment, avec une considération fiscale spécifiques - pour qui rien n'est proposé - et les particuliers, grâce à un bail solidaire - proposé en 4 par F. Fillon.

2- Créer une prestation sociale unique

La fusion des prestations sociales est tentante, par souci de simplification. Cela dit, les critères de revenus ne sont pas les mêmes pour attribuer le RSA et les APL, et la création d'une aide unique lèsera beaucoup de ménages et les désolvabilisera dangereusement.

3- Alléger la fiscalité sur le logement

La construction des logements, assujettis à la TVA, et les mutations, assujetties aux droits perçues essentiellement par les collectivités, sont aujourd’hui lestées par des niveaux de taxation trop élevés, et non compétitifs par rapports aux pays comparables. La conséquence de la TVA et des DMTO aux niveaux que nous connaissons est un enchérissement des coûts d'acquisition par les ménages. Une baisse de ces impositions de 15% permettrait à 15% de ménages en plus de devenir propriétaires, dans le neuf comme dans l'ancien.

4- créer un bail homologué en ligne

L'idée de locations à loyer maîtrisé en contrepartie d'avantages fiscaux au profit du bailleur est un concept qui fonctionne en Allemagne depuis 25 ans. La FNAIM, sous le nom de "bail solidaire" le propose depuis 2008 et Anne Hidalgo est sur le point de l'expérimenter à Paris avec la FNAIM du Grand Paris. En clair, l'idée est incontestable. S'agissant de l'allègement de la liste des pièces à fournir par un candidat locataire, la proposition en revanche est démagogique. Les obligations actuelles sont réalistes pour estimer le sérieux et la solvabilité d'un candidat à la location.

Enfin, faciliter l'expulsion est tentant, mais il n'est pas pensable de le faire sans proposer des solutions de relogement. A cet égard, il faut équiper les préfectures d'un service ad hoc.

5- simplifier les normes de construction

Rien de nouveau. Tous les gouvernements le promettent depuis... F. Fillon et Benoist Apparu. Lever le tabou sur la norme handicapé est courageux. La solution préconisée en revanche, qui consiste à réserver un quota de 15%, n'est pas la meilleure. Il vaudrait mieux rendre obligatoire la construction de logements adaptables, qui feraient l'objet de travaux légers lorsqu'ils sont acquis ou loués par des personnes à mobilité réduite.

6- réformer la loi SRU

Une bonne idée : l'ajustement territorial, selon les besoins estimés localement à l'échelon de l'intercommunalité. Le critère rustique des 20%, imaginé par Christine Boutin et Nicolas Sarkozy, majoré à 25% par Cécile Duflot, aura eu le mérite d'indiquer un cap.

7- libérer davantage de foncier

Deux excellentes idées. D'abord, réduire définitivement de moitié la durée de détention des terrains pour exonération d'imposition de plus-values est sain. C'est préférable à tout autre mécanisme, tels que ceux qui ont été choisis sans succès depuis deux ans - allègement provisoire, franchise....

Ensuite, conditionner le prix de cession des terrains publics à la qualité des projets proposés sur ces emprises est judicieux. Ni l'Etat ni les collectivités n'ont à faire d'effort sur la valeur de leurs propriétés foncières de façon aveugle, sans savoir si les constructions programmées serviront les ambitions urbanistiques de la commune.

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