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Le marché de l'immobilier reste mou
Le marché de l'immobilier reste mou
©Reuters

L'envers du crédit

Des prêts immobiliers à taux très bas... mais à quel prix réel ?

Selon les derniers chiffres de Meilleurtaux.com, les taux immobiliers restent au plus bas sur le mois de juin. Une tendance en apparence avantageuse mais qui cache une réduction de plus en plus nette du nombre d'emprunts.

Frédéric  Cherbonnier

Frédéric Cherbonnier

Frédéric Cherbonnier est chercheur à la Toulouse School of Economics, membre de l'Institut d'Économie Industrielle (IDEI) et professeur à l'Institut d'Etudes Politiques de Toulouse.

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Atlantico : Si les banques font très peu de marges sur les crédits bancaires, elles se rattrapent généralement assez bien sur les frais bancaires. Y a-t-il une corrélation entre les deux ? Payons-nous indirectement la politique très arrangeante faîte actuellement sur le crédit ?

Frédéric Cherbonnier : Le crédit immobilier est effectivement en France un produit d'appel, ce qui signifie qu'il est sous tarifé pour ce type de ménages (essentiellement pour les jeunes et les primo-accédants en CDI) : ces ménages payent en France moins cher le crédit immobilier, mais les banques se rattrapent sur les frais bancaires. Selon le dicton anglo-saxon, repris par Milton Friedman, "there ain't no such thing as a free lunch". Il n'y a pas de repas gratuit, on finit toujours par payer les cadeaux qui nous sont offerts… Dit autrement, les banques pratiquent des subventions croisées entre produits bancaires, une pratique qui se fait donc au bénéfice du crédit immobilier et au détriment des services bancaires.

Les favoris pour obtenir un prêt sont les jeunes couples et les primo-accédants afin de les fidéliser. Cette volonté de transformer le crédit immobilier en produit d'appel ne risque-t-elle pas de rendre encore plus difficile l'accès au crédit en excluant des gens qui n'ont pas le profil "commercial" alors qu'ils auraient les moyens de payer ?

D'autres catégories de ménages tendent effectivement à être exclues de l'accès au crédit immobilier pour deux raisons, l'une étant liée à ces pratiques commerciales. En théorie, les banques devraient simplement demander un taux d'intérêt légèrement plus élevé aux ménages risqués (les personnes en CDD, qui risquent de se retrouver plus facilement sans emploi, ou les personnes âgées qui risquent de connaître des ennuis de santé). En pratique, elles rechignent peut être à le faire pour des raisons psychologiques ou pour soigner leur réputation, mais surtout elles ne le peuvent pas.

D'une part, elles sont soumises à un plafond, le taux d'usure. Le fait de pratiquer des taux d'intérêt très bas sur la majorité des clients (les pratiques commerciales évoquées précédemment) rabaissent le taux moyen du crédit, qui détermine lui même, selon la réglementation, ce taux d'usure. D'autre part, la réglementation interdit en France la mise à disposition d'informations sur les habitudes de remboursement ("fichiers positifs") et rend également difficile la saisie et la vente du bien en cas d'impayés. Résultat : le taux d'usure est donc "relativement bas" en France (autour de 5% pour les crédits immobiliers à taux fixe) au regard de ce qu'il serait sans doute nécessaire d'exiger pour couvrir le risque de certaines catégories de français.

L'accès au crédit à un tarif aussi bas, pour fidéliser sur la longue durée des clients qui ne sont encore que des "potentiels", est-elle une des causes de prix immobiliers qui restent élevés dans certaines zones en tension ? 

L'existence de prix élevés dans certaines zones est le fruit de la rencontre de l'offre et de la demande. Or, l'offre est restreinte, en raison des nombreuses contraintes qui pèsent sur le processus conduisant à libérer des terrains : révision des plans locaux d'urbanisme, attribution de permis de construire, etc…  La demande est de son côté excessivement soutenue, par les banques (les tarifs très bas) mais également par le gouvernement (le PTZ notamment). Rien d'étonnant donc que l'on observe encore des prix élevés. Sur la question du rôle de l'Etat, celui-ci ne devrait pas subventionner l'accès des ménages à la propriété, car ces cadeaux fiscaux finissent par se retrouver dans les prix. Il devrait au contraire réduire les aides aux ménages et libérer le foncier, ce qui ferait baisser les prix, tout en se préoccupant de soutenir le secteur de la construction afin d'éviter un effondrement de l'activité.

Des jeunes, au revenus encore modestes et sans patrimoine : ce choix préférentiel peut-il faire courir un risque aux banques qui prêtent ainsi à une population qui risque de faire défaut et de ne pas être solvable, ou même qui n'hésitera pas à changer de banque ?

Tant que les banques se contentent de prêter à taux fixes à des ménages solvables et en CDI, il n'y a guère de risque pour elles. Le problème de fonds est le manque de liquidité du marché, qui se traduit par une grande rigidité sur le marché du travail : tous ces jeunes devenus propriétaires seront très réticents à accepter un emploi dans une autre région de peur en vendant leur maison ou leur appartement de faire une mauvaise affaire et de devoir payer des taxes (les DMTO) excessives. D'où également sans doute des bulles immobilières qui feront des gagnants et de perdants, ce qui est d'autant plus inéquitable que les gagnants échappent assez largement à la fiscalité (car les plus-values ne sont pas intégrés dans les valeurs cadastrales, et restent largement exonérées).

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