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Les taux d'intérêt des crédits immobiliers pour les particuliers ont atteint un niveau historiquement bas au mois d'avril.
Les taux d'intérêt des crédits immobiliers pour les particuliers ont atteint un niveau historiquement bas au mois d'avril.
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Opportunité

Crédits immobiliers au plus bas : est-ce le moment d'acheter ?

D'après une étude de l'Observatoire Crédit Logement / CSA publiée lundi, les taux d'intérêt des crédits immobiliers pour les particuliers ont atteint un niveau historiquement bas au mois d'avril. Mais est-ce vraiment le moment pour acheter ?

Michel Mouillart

Michel Mouillart

Michel Mouillart est professeur d'économie à l'Université Paris X, spécialiste de l'immobilier et du logement.

Il est le co-auteur de La modernité des HLM : Quatre-vingt-dix ans de construction et d'innovations (La Découverte, 2003).

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Atlantico : Selon une étude de l'Observatoire Crédit logement/CSA publiée lundi, les taux d'intérêt des crédits immobiliers accordés aux particuliers par les banques ont atteint un niveau historiquement bas en avril. Comment expliquer que dans un contexte économique difficile, où les banques octroient difficilement des crédits, les taux soient aussi bas dans le secteur immobilier ?

Michel Mouillart : Ce ne sont pas les banques qui restreignent le droit des crédits. La chute de la production et du montant des crédits versés qu’on a constaté durant près de deux ans vient d’un effondrement de la demande. Cet effondrement prend ses racines aussi bien dans la dépression économique, la montée du chômage et une perte de pouvoir d’achat que dans la réduction, très forte, des soutiens publics notamment dans l’accession à la propriété. Dans ce contexte-là, les établissements de crédit s’efforcent d’enrailler le mouvement de recul de la production de crédit et baissent les taux d’intérêts autant qu’ils peuvent.

Pour cela ils s’appuient sur deux évolutions favorables :

- les coûts des ressources : depuis plusieurs mois déjà, le taux de l’OTA à 10 ans (Obligations assimilables au Trésor, les obligations émises par l’Etat français lorsqu’il s’endette sur les marchés), qui constitue le produit phare de financement des prêts immobilier en France, est descendu très bas 1.84% en avril, ce qui est exceptionnel. Dans le même temps les taux variables à court terme sont restés très bas, même presque nuls, en moyenne des taux à 2% sur 20 ou 25 ans aujourd’hui. C’est une baisse qui est sans précédent.

- la position de la France : les banques vérifient la qualité de la signature de l’emprunteur avant de lui accorder le prêt, pour s’assurer qu’il est en mesure de rembourser son emprunt, ce qui n’est pas le cas des pays européens voisins. En  France, la crise que l'on connait aujourd’hui ne se traduit pas par une explosion des défauts des emprunteurs comme c'est le cas au Portugal, en Espagne ou en Irlande. Donc les banques n’ont pas besoin de provisionner, comme ailleurs, pour faire face à des défauts de remboursement.

La baisse des taux est logique mais si les taux sont si bas c’est grâce à la position de la France. De plus, avril est la période des salons de l’immobilier, car la demande est plus importante au printemps. Les banques savent bien que si elles veulent conquérir de nouvelles clientèles et renforcer leur activité de crédit au particulier, c’est le moment de faire un geste commercial supplémentaire. Cette situation saisonnière vient en plus amplifier la baisse.

Cela signifie-t-il que c'est le bon moment pour acheter ?

Les taux d’intérêts sont bas et ils vont le rester jusqu’à l’automne voire l’hiver prochain, et vont peut-être baisser encore un peu. De ce point de vue-là, c’est le moment d’acheter. Cependant, pour réaliser un projet immobilier il faut disposer de l’épargne suffisante, d’une situation professionnelle stable. Aujourd’hui, l’Etat n’a plus de dispositif d’aide pour les achats à proposer aux particuliers car le prêt à 0% a été dénaturé. Même si c’est le moment, la demande va rester encore très prudente pendant un certain temps. Il est clair qu’à partir du printemps les marchés retrouvent de la vigueur, on vend plus volontiers au 2ème trimestre que pendant l’hiver. Le marché va bénéficier d’un meilleur approvisionnement en produit.Mais attention une baisse des taux n’engendre pas forcément une baisse des prix du marché immobilier.

Cette  baisse des taux est-elle amenée à se poursuivre ou va-t-on assister à un retournement de conjoncture ? Est-il pertinent d'envisager encore d'attendre avant d'acheter ? 

Cela dépend beaucoup de ce qu’il va se passer dans le reste de l’économie mondiale, on peut avoir des événements internationaux qui viennent bouleverser le marché. Mais cela signifie qu’à l’heure actuelle il n’y a pas de raison pour que les taux remontent. On peut encore attendre quelques mois avant d’acheter.

A quoi faut-il faire attention lorsqu'on souscrit un crédit immobilier ? 

Souscrire un crédit immobilier est une chose, pouvoir le rembourser en est une autre.Cela va correspondre à une charge qui peut être de l’ordre de 25 à 30% du budget.  En période de montée du chômage, il est prudent de souscrire à une assurance chômage ou du moins de se renseigner. Ensuite, il faut prendre en compte, en plus du crédit, les charges de copropriété le cas échéant et les impôts fonciers. De plus, tous les établissements de crédits imposent, à raison, une assurance décès et d’invalidité. Enfin, il faut bien prendre conscience qu’aujourd’hui le ménage a besoin d’une épargne préalable. Si cet apport fait défaut cela sera difficile, les prêts à 100% n’existent plus.

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