Logements anciens, neufs, taux d'intérêts : ce à quoi il faut s'attendre en 2016

Atlantico : Comme chaque année, le crédit agricole s'est récemment livré à un exercice de bilan et de prédiction concernant l'immobilier. D'après les experts de la banque, "l'année 2015 était celle d'un menu rebond, 2016 sera celle de la stabilisation, voire du repli". Partagez-vous cette analyse ? Pourquoi ?

Henry Buzy-Cazaux : L'année en cours aura bien été celle d'un redémarrage de l'activité, tant pour le marché de l'ancien que pour le neuf. Les derniers indicateurs avancés de la construction, tant les délivrance de permis de construire que les mises en chantier, témoignent d'un arrêt de la dégradation pour le second et d'une légère reprise pour le premier. On s'achemine vers 350000 voire 360000 logements construits cette année. Certes, on est loin des 500000 estimés nécessaire à la réponse des besoins, mais c'est une performance de production correcte. Quant aux reventes de logements existants, on voit déjà que leur rythme nous permettra de clôturer l'exercice probablement à hauteur de 740000 voire 750000 opérations. Il s'agit là des chiffres d'une bonne année, sans discussion possible!

Je ne m'associe pas en revanche à la prédiction du Crédit Agricole pour 2016. Pour l'ancien, le cadre règlementaire renouvelé par l'ALUR sera assimilé, en particulier les obligations d'information majorées de l'acquéreur en copropriété -qui ont fait couler tant d'encre-. Les prix continueront leurs ajustements sur les marchés tendus, et je ne vois pas à cet égard d'inflexion même à Paris: les prix y résistent mieux qu'ailleurs à la tendance baissière, certes, mais les conditions économiques d'une augmentation ne sont pas réunies, loin s'en faut. Dans les villes moyennes, le potentiel de baisse a été exploité quasiment partout.

Dans le neuf, les dispositifs publics seront attrayants: le Pinel pour les investisseurs et le PTZ élargi pour les accédants. Pour peu que le gouvernement trouve la mesure fiscale qui relancera les cessions de terrains privés et que l'arsenal des normes soit allégé, le paysage s'éclaircira.

La question centrale sera celle des conditions de crédit, c'est-à-dire non seulement des taux d'intérêt. Le grand prêteur qu'est le Crédit Agricole anticipe une hausse des taux, et pour moi je souscris à cette prédiction. Je considère seulement que la politique des banques centrales sera de maîtriser cette hausse et qu'elle sera répercutée avec parcimonie par les prêteurs. Quant à leur attitude prudentielle, elle ne pourra être trop ferme sauf à casser la croissance, largement portée par l'immobilier. Enfin, il y a une variable essentielle, plus déterminante que toutes les autres, le niveau du chômage: à un an des présidentielles, je parie que le gouvernement redoublera d'efforts dans sa lutte pour l'emploi.

Bref, je m'attends plutôt à un millésime 2016 meilleur que le précédent.

Le domaine de l'immobilier se scinde en plusieurs parties. Concrètement, que faut-il attendre du marché du neuf ? De celui de l'ancien ?

Concrètement, on pourrait se rapprocher des 400000 logements construits en 2016. J'ajoute que les maires, qui ont semblé tarder à relancer les octrois de permis de construire après leur élection, sont en train de se détendre par rapport aux décisions d'urbanisme... La crainte de voir leur pouvoir confisqué par les intercommunalités d'un côté, l'Etat et les préfets de l'autre, va jouer un rôle de catalyse selon moi.

Dans l'existant, on pourrait dépasser les 750000 reventes.

L'hypothèse mentionnée par les experts de la banque concernant une croissance à deux vitesses apparaît vérifiée. Qu'implique ce genre de croissance inégale ? Cela représente-t-il un avantage pour un certain type d'acheteurs sur un autre ou au contraire faut-il y voir un risque pour le marché ?

L'hypothèse d'une croissance mal partagée est malheureusement fondée. Les ménages les plus fragiles, par la faiblesse de leurs revenus, par la précarité de leur situation professionnelle, par leur manque d'épargne et d'apport personnel, seront dans ce contexte plus démunis que les autres. Il pourra falloir renforcer les aides publiques pour ces familles-là.

Il va surtout être nécessaire que les banques apprennent à appréhender plus finement les dossiers de demande de crédit de ces ménages. En particulier, elles ne peuvent plus considérer le CDI comme le critère absolu, au moment où un jeune sur deux amorce sa carrière avec un CDD ou en intérim...et alors qu'un CDI sur deux se termine dans les deux ans après sa signature! Les scorings sont décalés par rapport à la réalité vécue par un. ombre croissant de candidats à l'acquisition.

Au demeurant, plusieurs grands prêteurs ont une approche moins rustique qu'avant des dossiers de demande de crédit. Les réseaux mutualistes, qui sont proches de leurs clients, savent les regarder plus intelligemment et fonder leur confiance sur des critères insuffisamment valorisés par les scorings. L'avenir est à cette politique commerciale-là. Un autre gros sujet tient à l'assurance obligatoire décès invalidité. Le législateur a déployé un arsenal complet au fil des années pour que la liberté des emprunteurs de découpler le crédit et l'assurance soit respectée, sinon encouragée. En effet, les jeunes accédants, voire investisseurs, souvent les plus fragiles financièrement, ont un avantage qu'ils n'exploitent pas: ils représentent les meilleurs risques en matière de santé et d'espoir de vie. Ils doivent pouvoir en profiter et sortir là encore des scorings de base, fondés sur le profil moyen de la population.