Et la pandémie du Coronavirus ébranla les théories «progressistes» sur la crise du logement

Atlantico.fr : Avec la crise du coronavirus, les loyers ont baissé dans plusieurs grandes métropoles américaines, quelles sont les raisons de cette baisse du prix de l’immobilier dans les grands centres urbains ?

Philippe Crevel : Aux Etats-Unis, le marché de l’immobilier est très réactif par rapport à l’emploi et aux revenus. Au mois d’avril dernier, le taux de chômage est passé de 3,5 à plus de 14 %. Même si l’Etat fédéral a accru les aides aux chômeurs, un nombre négligeable ont préféré quitter leur logement pour ne pas se mettre en difficultés financières. Par ailleurs, certains américains ont résilié leur location par aller s’installer en périphérie ou à la campagne. A la différence de la France, le marché de l’immobilier est flexible. Par ailleurs, depuis plusieurs années, les jeunes actifs quittent le cœur des agglomérations en quête de conditions de vie meilleures. Ces choix sont également induits par l’installation des bureaux, des sièges sociaux en-dehors du cœur des agglomérations. Ce choix est de plus en plus pratiqué par les géants du digital. Tous ces facteurs contribuent à la baisse des prix de l’immobilier dans les centres urbains.

Le fait que les prix, traditionnellement, à la hausse, puissent baisser de la sorte rend-il caduque ou du moins partiellement erronée l’hypothèse de la gentrification des grandes métropoles ?

Aux Etats-Unis, le cœur des grandes agglomérations à l’exception de New York, de Boston voire de Chicago n’attirent pas les Américains les plus aisés. Les banlieues chics avec de grandes maisons et des parcs sont privilégiées. Le rapport à l’immobilier diffère entre l’Europe et les Etats-Unis. En Europe, la pierre est un actif, un patrimoine, une valeur refuge. Aux Etats-Unis, elle est avant tout un bien d’usage qui s’achète et se vend assez rapidement. Les prix ne sont pas comparables. Une belle maison en Floride comme celle que Mick Jagger vient d’offrir à sa compagne pour Noël vaut 2,9 millions de dollars quand en France, elle vaudrait entre 7 et 9 millions d’euros. La superficie des Etats-Unis, le nombre important de métropoles et une moindre pression foncière expliquent ce rapport différent. La gentrification des métropoles est intervenue en Europe à partir des années 1990 et s’est amplifiée ces dix dernières années. Le processus arrive sans nul doute à son terme en raison des prix élevés, de la dégradation de la qualité de vie, du changement de comportement et récemment en raison de l’épidémie même si en la matière il ne faut pas émettre des conclusions trop hâtives.

Qui ou quoi est responsable de la hausse des prix dans les grandes villes ?

La loi de l’offre et de la demande ! Comme un grand nombre de personnes veulent vivre au cœur des agglomérations, les prix augmentent et cela d’autant plus que le foncier est rare. Cette rareté est liée au manque d’espace et à la réglementation. Les contraintes réglementaires pèsent évidemment sur l’offre. A Paris, le rejet réglementaire et de l’opinion publique de construire en hauteur limite le nombre de logements. La volonté de réduire l’artificialisation des sols a la même conséquence même s’il y a une volonté de densification avec la loi Alur. Les maires des villes sous la pression de leur opinion ne sont guère favorables au lancement de programmes de construction. Les propriétaires craignent que de nouveaux logements réduisent l’attractivité de leurs biens. Il y a un consensus en creux pour l’augmentation des prix du moins parmi ceux qui sont propriétaires. La politique d’aides au logement a été à maintes reprises notamment par la Cour des Comptes de favoriser la hausse des prix. Les acteurs du marché immobilier intègrent ces aides à leurs coûts. Une autre raison du prix élevé de l’immobilier provient du manque de gains de productivité de ce secteur. Une industrialisation de la construction avec un recours à des éléments préfabriqués plus important permettrait de construire plus vite et moins cher, tout en garantissant une qualité supérieure. Des éléments préfabriqués permettent de gérer plus facilement les réseaux et l’isolation.

Comment enrayer la pénurie de logements disponibles qui a contribué à la hausse des loyers en premier lieu ? Construire des logements est-il la bonne solution ?

La politique du logement coûte très chère au vu des résultats obtenus. Depuis des décennies, la France est confrontée à un problème de logements incompréhensibles. Cette situation est le fruit d’un malthusianisme accepté et d’une mauvaise utilisation des fonds publics. La population française continuant à augmenter, il faut avoir un volume de construction élevé surtout que l’activité économique s’est concentrée dans les métropoles. Durant les Trente Glorieuses, les gouvernements ont créé des villes nouvelles qui certes ne sont pas parfaites mais qui ont permis de loger des dizaines de milliers de Français. Saint Quentin en Yvelines ou Val de Reuil près de Rouen sont plutôt des réussites. Un plan global de construction en privilégiant l’accès à la propriété devait être réalisé. La politique du logement ne peut pas se résumer aux seuls HLM qui créent des poches de pauvreté. Le passage en logement social devrait être temporaire. Aujourd’hui les locataires y restent toute leur vie car ils sont dans l’incapacité financière d’aller dans le secteur privé ou d’accéder à la propriété en raison des prix. Cette situation est anormale. Desserrer la contrainte foncière, allouer une partie des aides à la construction de logements neufs pour la propriété aidée et avoir une vision des territoires à développer ce sont des principes simples qui pourraient être retenus. Certains avancent l’idée d’opter pour un système à la Britannique où le foncier serait distinct du bâti afin de faire baisser les prix. L’Etat ou des acteurs de l’immobilier pourraient détenir le foncier et le louer en baux emphytéotiques. Cette solution serait une manière de ne pas toucher aux rentes acquises tout en réduisant le prix de l’immobilier pour les nouveaux entrants. Ce serait l’instauration d’une propriété à plusieurs vitesses.