Ce qu'il est utile de savoir pour faire baisser le montant de votre prêt immobilier

Atlantico : Quelles conséquences concrètes aura cette mesure ? Est-ce que cela permettra de réellement baisser le montant d'un prêt immobilier ?

Claire Diaz : La loi Hamon est dans le prolongement de la Loi Lagarde qui permettait aux emprunteurs de souscrire une assurance de prêt dans la compagnie d’assurance de leur choix plutôt que celle proposée par son établissement bancaire. La loi Hamon poursuit dans cette voix et permet à l’emprunteur de pouvoir changer d'assurance emprunteur dans un délai d’un an, à partir de la signature d'un prêt immobilier.

Concrètement cela signifie qu’il pourra adapter ou changer d’assurance crédit pendant ce délai et ainsi bénéficier à la fois d’une meilleure protection – puisque modulable selon ses besoins, et de conditions tarifaires plus favorables - puisqu’il pourra faire jouer la concurrence. Cela baissera théoriquement la le coût global de son prêt.

Quelles autres mesures simples les emprunteurs peuvent-ils prendre pour faire baisser le montant de leur prêt immobilier ?

Nous en parlions dans Protection & Rendementsil y a quelques jours. La première chose à faire pour faire baisser le montant de votre prêt est de relire votre contrat. Vous n’avez pas pu passer à côté de l’énorme pavé dans la marre lancé le mois dernier, par les Expertiseurs du crédit. "50% des crédits immobilier recèlent une erreur de formalisme" expliquait le cabinet privé qui se penche sur les contrats de prêt immobilier pour détecter des erreurs de calcul de taux ou des vices de forme.

Conditions particulières, délais d'acceptation non respectées, omissions sur les conditions générales obligatoires, les erreurs ne manquent pas. Pire, certains dossiers contiendraient des erreurs sur le calcul du taux effectif global ou sur celui de l'assurance...

Sachez que si votre dossier comporte des erreurs de ce type, vous êtes en droit de demander d’importantes réparations.

En termes de sanction, selon la loi, le taux légal en vigueur au moment de la souscription du prêt se substitue au taux d'intérêt initialement négocié avec le banquier. Cependant depuis 2010, ce taux est de moins de 1 % (0,65 % en 2010, 0,38 % en 2011, 0,71 % en 2012 et même 0,04% cette année !). Or avant 2010, le taux légal était proche des taux d’intérêts. Les clients ne gagnaient que peu à faire valoir ces "erreurs" si ce n’est pour le principe. Mais si vous avez souscrit un prêt avant 2009, vous avez tout intérêt à les faire reconnaître.

Selon les calculs du cabinet les Expertiseurs du crédit, dans le cas où une erreur est détectée sur un prêt immobilier de 100 000 euros sur 18 ans au taux de 4 % souscrit en 2010, il est possible d'exiger de la banque l'application du taux légal de 2010, soit 0,65 %. Le surplus d’intérêt payé depuis 2010 devra alors être remboursé et les mensualités du crédit réajustées. Pour l’emprunteur, cela représente un gain de plus de 34 000 euros au total !

L'emprunteur a-t-il le pouvoir de faire baisser les taux d'intérêt ou le montant des pénalités en cas de remboursement anticipé ?

Oui et c’est même essentiel ! Une fois souscrit, beaucoup d’emprunteurs se contentent docilement de payer leur mensualité sans se tenir informés des évolutions des conditions de crédit. Tout commence par un dialogue avec son établissement bancaire et son assureur en cas de délégation d’assurance-crédit. Cela peut paraître simple, pourtant ce conseil de bon sens pourrait permettre aux emprunteurs d’économiser des centaines d’euros. Pour les emprunteurs qui seraient découragés, pourquoi ne pas contacter un courtier en prêt ? Ce spécialiste pourra les aiguiller et leur donner les bons arguments pour ouvrir une négociation.

Quel profil d'emprunteur aura intérêt à faire jouer la concurrence et à souscrire une assurance dans un autre établissement que celui accordant le crédit ? Cela concerne-t-il uniquement les personnes jeunes et en bonne santé ?

Cela concerne tout le monde. Bien sûr les profils d’emprunteurs jeunes actifs en bonne santé se verront dérouler le tapis rouge par n’importe qui. Raison de plus pour faire jouer la concurrence.

Mais la délégation d’assurance-crédit peut être une vraie solution pour les emprunteurs en proie à une maladie de longue durée utilisant la convention AERAS (convention "s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé" permettant aux personnes ayant ou ayant eu un problème grave de santé d'obtenir plus facilement un prêt et une assurance de prêt). Certains établissements bancaires ferment leurs portes à ce type de profil, avec la délégation d’assurance, ces emprunteurs multiplient leurs chances de décrocher un prêt immobilier et une assurance !

Les banques ne vont-elles pas essayer de répercuter le choix d'une autre assurance sur le montant des taux d'intérêt ? 

C’est déjà le cas. Depuis la loi Lagarde, les banques tentent par tous les moyens de résister. Et pour cause, un emprunteur peut économiser jusqu’à 40 % sur son assurance en comparant et en souscrivant un contrat autre que celui proposé par son établissement bancaire ! Les banques - qui gagnent près de 50 % de marge sur ces produits d’assurances - ont donc mis en place des stratégies de résistances en jouant sur l’équivalence des garanties, sur les délais de réponses d’obtention selon que l’emprunteur souhaitait s’assurer ailleurs...

Le ministre Benoît Hamon revient donc à la charge avec cette nouvelle proposition de loi afin d’inciter à plus de concurrence entre les bancassureurs. Reste à espérer que les effets soient plus visibles que la précédente loi Lagarde... Les emprunteurs ont tout à y gagner.