2 millions de logements seraient vacants en France.
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Trompe-l'œil
"Trop de personnes sans logement et trop de logements sans personne"... mais qu'entend-on vraiment par logement inoccupé ?
Selon une étude du Guardian, plus 2 millions de logements seraient vacants en France. En Europe, alors que l'on compte 4.5 millions de personnes sans domicile fixe, le chiffre des logements vacants monterait à 11 millions. Des chiffres chocs derrière lesquels il faut voir une autre réalité, celle des logements réellement disponibles.
Atlantico : Selon une enquête publiée par le Guardian, en Europe, 11 millions de logements sont vacants alors que l'on compte 4,5 millions de personnes sans domicile fixe. En quoi mettre dos à dos ces deux données a-t-il un sens ?
Julien Damon : Mettre en relation ces deux données a un sens politique. Ceci permet de l’émotion, de l’interrogation, et de la mobilisation. C’est la position du secteur associatif, qui consiste à mélanger souvent un peu tout de manière à produire de l’indignation, et ensuite de l’action. Les associations sont ainsi dans leur rôle. Un temps le DAL (l’association militante) martelait systématiquement son équation : 2 millions de mal-logés et 2 millions de logements vacants. La solution au problème du mal-logement semblait ainsi évidente. Il fallait réquisitionner ces logements vides, ou, à défaut, tout faire pour inciter les propriétaires à les remettre sur le marché locatif. Au plan européen, il en va de même. C’est de la mobilisation, voire de l’agitation. Mais c’est encore plus vide de sens, tant les données ne sont pas assurées. Les chiffres de la vacance de logements sont rapportés par les instituts statistiques nationaux. Ils tiennent certainement debout. Mais ils ne sont pas forcément additionnables car les approches nationales de ce qu’est la vacance doivent grandement varier. Plus au fond, c’est le chiffre de sans-abri qui est surréaliste. Comme d’habitude tout dépend de qui on parle.
Si on parle des personnes vivant à la rue et dans les centres d’hébergement, alors dire qu’il y a 4,1 millions de sans-abri revient à dire que près de 1 % de la population européenne se trouve à la rue. C’est tout bonnement surréaliste que de laisser passer des choses aussi énormes. Si l’on prend le cas français (où vivent environ 13 % des Européens), l’INSEE a récemment estimé que 140 000 personnes se trouvaient dans ces situations allant de la vie à la rue (environ 10 000 personnes) à des logements très sociaux. Par une simple règle de trois, si on fait l’hypothèse d’une équidistribution du problème des sans-abri en Europe (ce qui est certes très discutable), alors on n’aurait « que » un million de sans-abri, soit quatre fois moins que ce qui est avancé. Toujours sur les chiffres, les 11 millions de logements vacants annoncés ne sont pas pour l’Union dans son ensemble, mais pour moins d’une dizaine de pays. Au final, pour répondre à votre question, je pense que mettre ces deux données en relation n’a, en réalité, aucun sens. Cela fait du buzz associatif. Mais c’est du concert de pipeau.
Vincent Benard : La simple juxtaposition de ces deux données n’a absolument aucune signification. Une simple analyse comptable ne peut tenir compte de la diversité des situations que recouvre le terme de logement vacants.
Qu'entend-on par logement vacant ? Vacant veut-il forcément dire disponible ? La part des maisons vides situées dans les complexes touristiques est-elle importante dans le nombre de logements vacants en Europe ? Et en France ?
Julien Damon : Là est toute la question. L’INSEE est précis dans sa définition. Un logement vide d’occupants (inoccupé) est dit vacant dans plusieurs cas. Et dans la très grande majorité de ces cas, ces logements ne sont en rien disponibles ou accessibles pour des personnes sans-abri. Dans le premier cas il s’agit tout bonnement de logements actuellement en vente ou proposés à la location, et qui ne trouvent pas d’acheteurs ni de locataire. En gros ce sont des logements qui ne trouvent pas preneurs sur le marché. Tout simplement parce qu’ils sont trop mal situés ou trop pourris ! Vous avez même des logements vacants dans le secteur HLM, dans des zones dites très "détendues", par exemple en Saône et Loire, où les organismes HLM doivent faire de la publicité pout tenter de trouver des occupants.
Dans d’autres cas, on parle alors de vacance frictionnelle, il s’agit de logements en attente d’occupations car ils sont vendus ou loués, mais leurs occupants n’en ont pas encore pris possession. Il y a aussi des vacances liées à des successions ou des réservations. Ces logements sont, comme les autres, en attente de futurs occupants.
Enfin, une dernière partie du parc de logements vacants consiste en logements sans affectation précise par le propriétaire. Il s’agit souvent de logements vétustes dont personne ne veut. En gros logement vacant n’est vraiment synonyme de logements disponibles. Et lorsque la vacance veut dire disponibilité, localisation et/ou état du logement repoussent toute demande. Il existe bien une vacance spéculative (on attend pour vendre ou louer à meilleurs prix) ou une vacance craintive (on ne veut pas louer de peur des impayés). Ces deux types de vacance peuvent être critiqués. Mais c’est minime. On peut illustrer tout ceci par quelques chiffres. La France compte 33 millions de logements. On a 28 millions de résidences principales, 3 millions de résidences secondaires, 2 millions de logements vacants. Pour un peu plus de la moitié d’entre eux ces logements vacants sont dans du collectif (des immeubles, des résidences), alors que pour les résidences principales il s’agit dans 60 % des cas de logements individuels (des maisons). En gros, les logements vacants sont assez souvent d’anciens bâtiments abandonnés de logement collectif, dans des zones où personne ne veut aller. Ce doit être la même chose un peu partout en Europe, avec deux points à ajouter.
Dans certains cas, l’Espagne en particulier, la bulle et l’euphorie immobilières passées expliquent que l’on a bien trop construit. C’est pour cela que l’on y trouve 3,4 millions de logements vacants. En l’espèce il y a là une inadéquation manifeste entre l’offre et la demande, à la base de la crise que vivent les Espagnols. Le deuxième point est démographique. Dans des pays où la population diminue, c’est le cas de l’Allemagne il est probable que la vacance va croître. Et, répétons-le encore une fois, probablement là où personne ne veut aller.
Vincent Benard : Pour parler plus particulièrement de la situation en France, la notion de logement vacant recouvre des réalités très variées. Selon le recensement national INSEE de 2006, environ 50% des logements vacants à un instant T sont des logements vétustes pour lequel soit le propriétaire n’a pas les moyens d’une rénovation, soit effectue des travaux de rénovation lourds. 20% sont en vacance de courte durée entre deux occupations, avec ou sans travaux légers, parfois avec un souci de division entre héritiers. La vacance de ces logements est donc un phénomène normal, explicable, souvent temporaire, et qui ne fait que traduire l’existence d’une rotation des occupants au sein des logements et d’un vieillissement important d’une partie du parc.
Par contre, environ 15-20% sont situés dans des zones en déclin et ne trouvent pas preneur au prix de vente ou de location qu’en désire un propriétaire. Enfin, environ 15 à 20% seraient effectivement louables dans des zones ou existerait une demande solvable à prix satisfaisant pour les bailleurs. Dans quelques cas, leurs propriétaires, souvent échaudés par une mauvaise expérience avec des locataires indélicats, préfèrent les conserver comme réserve de valeur en vue d’une vente ou d’une occupation future par eux mêmes ou leurs enfants. Un autre phénomène se développe, celui de logements sociaux vacants, notamment dans les quartiers les plus difficiles ou même des gens logés dans le parc privé précaire préfèrent ne pas aller. Officiellement, il n’y aurait que 3% du parc social (soit environ 130 000 logements sociaux) qui seraient vacants, et la moitié de cette vacance serait “structurelle”, c’est à dire non liée aux seuls effets de la rotation des ménages occupants.
Notons que les chiffres ci dessus restent imprécis, car dans les recensements INSEE, des réponses multiples sont possibles : un logement peut être à la fois difficile à louer et faire l’objet de travaux dans une zone à faible demande, par exemple. Mais ils montrent que le problème du mal logement ne peut en aucun cas se réduire à une comptabilité des sans logis d’un côté et des logements vacants de l’autre.
Le problème du logement (et du mal-logement) se résume-t-il à cette chasse aux logements vacants ? Cette approche est-elle productive ou encourage-t-elle des politiques inadaptées ?
Julien Damon : Je crois qu’il faudrait en finir avec cette fausse équation/bonne solution. Elle a été source de tentatives ridicules de réquisition (ce qui est toujours spoliation). La droite (sous Jacques Chirac) et la gauche (sous Lionel Jospin) ont tenté de réquisitionner. Tout ceci a produit une agitation confuse, des coûts élevés, du temps perdu pour, au total, un ou deux milliers de logements vacants réquisitionnés, ce qui, en gros, correspond à un ou deux jours de la production annuelle de logements ! C’est donc une approche parfaitement improductive, et seulement productrice de politiques inadaptées. La chasse aux logements vacants est inutile, coûteuse et contre performante. Elle fait peur aux investisseurs, en particulier en France. Pour pondérer mon propos je dirais tout de même que des outils, en l’occurrence des outils fiscaux, ont été inventés pour inciter à la remise sur le marché des logements vacants qui peuvent l’être. Ainsi en 1999 a été créée, par la gauche, une taxe sur les logements vacants (TLV) qui peut concerner les propriétaires de logements inoccupés depuis au moins deux ans dans huit grandes agglomérations où la demande est forte (Paris, Lyon, Bordeaux, etc.). Cette taxe ne concerne que 150 000 logements par an. En 2006 la droite a donné la possibilité aux communes ne se trouvant pas dans le périmètre où l’on peut être assujetti à la TLV de créer une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). En réalité je ne sais trop quoi en penser. C’est en tout cas nettement plus malin que les appels aussi rituels que ridicules à la réquisition – une chanson bien gaucho-française que l’actuelle Ministre du Logement a entonné à son arrivée. Une idée qui lui a été maintes fois rappelée par les associations militantes (encore une fois, c’est leur rôle et leur boulot) et qu’elle s’est heureusement bien gardé d’appliquer.
Vincent Benard : Nous avons vu qu’il existe une vacance liée à la rotation du parc (les économistes, dans leur jargon inimitable, parlent de vacance “frictionnelle”) et une autre liée à son obsolescence. “Chasser” ces vacances n’a absolument aucun sens.
Les autres profils de vacance (qualifiés quant à eux de “structurels”) s’expliquent assez bien. D’une façon générale, tout marché pose des problèmes de ce que les économistes appellent “l’appariement” entre l’offre et la demande. C’est le cas du marché de l’emploi, par exemple, ou se côtoient emplois vacants et chômeurs. Il en va de même sur le marché du logement, ou l’on trouve simultanément des sans logis et des logements vides, mais pas forcément aux mêmes endroits, ou avec des caractéristiques de logement (taille, emplacement, état) ne correspondant pas à l’existence d’une demande solvable.
Ces aspects naturels, propres à de nombreux marchés, sont renforcés par de mauvaises politiques publiques, et notamment toutes celles encadrant la relation entre bailleurs et locataires. Un certain nombre de propriétaires sont découragés par le rendement extrêmement faible de la location, sa fiscalité pénalisante, et estiment que ce qu’un logement rapporte ne couvre pas les risques liés à une occupation par un locataire indélicat. Ils laissent donc vacants leur bien. Le nombre de ces logements en quelque sorte “gaspillés”, difficile à estimer mais sans doute inférieur à 400 000 sur tout le territoire. Il serait certes souhaitables que leurs propriétaires retrouvent un intérêt à les remettre sur le marché, mais ces logements à eux seuls ne permettraient de résoudre ni le problème des sans logis, ni celui de tous les mal logés, encore plus nombreux.
La “chasse aux logements vacants”, et donc, en filigrane menaçant, leur réquisition, porterait un coup mortel à l’investissement locatif déjà très mal en point dans notre pays, malgré la création récurrente de carottes fiscales. Une telle réquisition enverrait un signal absolument dramatique aux investisseurs potentiels : "si vous ne faites pas de votre propriété l'usage qui convient le mieux au désir des clientèles politiques dans les petits papiers de l'état, alors l'état vous la prendra".
Un tel facteur de risque placé sur un investissement dont la rémunération est déjà naturellement faible, de surcroît obérée par une fiscalité peu avantageuse, réduirait dans des proportions dramatiques l'incitation déjà bien faible à investir dans le locatif privé, et exacerberait la pénurie que nous connaissons dans les zones les plus tendues.
Quelle approche se révélerait plus efficace ?
Julien Damon : Dans ce nouvel épisode du blabla sur la vacance, l’intérêt est de s’ouvrir à l’Europe. Car ce sujet du sans-abrisme (comme on dit à Bruxelles) et même, plus largement, celui des taudis et bidonvilles est éminemment européen. Je pense que les politiques de lutte contre le sans-abrisme ne doivent plus relever (comme c’est le cas dans notre beau pays) d’un État dépassé, mais pleinement d’une Europe intégrée et de métropoles directement concernées. En gros, je pense qu’il faut à la fois un mouvement de décentralisation et d’européanisation de la gestion de ces questions. À défaut, il est une toute autre option que, semble-t-il de plus en plus de gens ont à l’esprit : fermer les frontières. Ces deux options opposées (européanisation vs fermeture des frontières) ont vraiment leur cohérence et leur importance sur les sujets d’accueil et de logement des plus défavorisés. Les enfilages de perle sur la vacance sont généralement incohérents et stériles.
Vincent Benard : En deux mots : “Restaurons un vrai marché libre du logement” ! Pour cela, il faut que construire redevienne un acte administrativement simple, avec un foncier bon marché. Ceci ne peut être fait qu’en relâchant l’étreinte foncière sur le logement constructible. Partant de là, le prix des logements neufs baissera drastiquement, entraînant avec lui le marché de l’ancien. Une fois cette libération obtenue dans les faits, les prix du logement ne pourront plus entrer dans des bulles telles que celle que nous vivons en ce moment: la construction neuve facilement accessible à prix abordable fera concurrence aux propriétaires de logements anciens qui seraient trop gourmands.
Il sera alors possible, sans grand risque politique, d’éliminer toutes les lois d’encadrement des loyers et de sur-protection des locataires indélicats, ce qui incitera les particuliers, et plus encore les investisseurs institutionnels, à revenir sur le marché du logement, surtout si en parallèle, la fiscalité des revenus locatifs redevient raisonnable. Dans un tel environnement, le logement retrouverait des prix raisonnables et peu volatils. Les problèmes sociaux liés à l’insolvabilité face au logement seraient bien plus limités qu’aujourd’hui, et leur traitement par la collectivité beaucoup moins coûteux.
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