Vous avez dit baisse de l'immobilier en France… Vraiment ?

Atlantico : Certaines agences comme Century21 ont montré une baisse des prix de l'immobilier, une information qui a été reprise dans plusieurs médias. Qu'en pensez-vous ? Est-ce une réalité ? Et comment mettre ces informations en cohérence avec l'étude annuelle réalisée par le courtier en ligne empruntis.com selon laquelle un bien immobilier coûte en moyenne en France 220 387 euros (un chiffre en hausse de 10 000 euros sur une seule année) à comparer aux 201 320 euros de Century 21 ?

Patrice de Moncan :On touche là au problème de l’estimation des prix en immobilier, que l’on manipule généralement sans grand soucis intellectuel. Que peut bien vouloir dire un prix moyen d’un logement moyen en France, sinon à mettre dans un même « panel statistique », un deux pièces parisien, une villa sur la Côte d’Azur, un chalet à la montagne, un studio à Lille, un trois pièces à rez-de-chaussée dans une banlieue difficile, etc., et cela sans connaître l’état d’entretien des biens, la qualité de la gestion des copropriétés dans lesquelles ils se trouvent, la différence des vues, le contexte environnemental, la proximité et le voisinage ? Autant dire, comme je le rappelle dans mon dernier livre Que vaut Paris, que cet exercice ne consiste qu’à mélanger sans aucun discernement des torchons et des serviettes et de sortir du chapeau du magicien un prix qui ne signifie rien et ne peut d’être d’aucune utilité pratique pour un acquéreur.

D’ailleurs, quand une source dit que le prix de ce « fameux logement » est en hausse de 10 000 euros en un an, l’autre source prétend qu’il est en baisse, et chacune donne un prix différent à ce logement imaginaire. Un écart de 10 % entre les deux ! Il y a de quoi s’interroger ! Il est évident que les mêmes propos peuvent être tenus concernant les analyses des prix en mètre carré.

Au-delà des effets d'annonce, à quelle réalité sont confrontés les candidats à l'acquisition d'un bien immobilier ?

Les candidats à l’acquisition sont confrontés à de nombreux problèmes : leur capacité d’endettement, le nombre de chambres dont ils ont besoin, la ville ou la région où va leur préférence. Avec ces différents critères (et bien d’autres encore), ils doivent composer pour trouver « LA » solution. De visite en visite à la recherche de cette solution, ils deviennent en peu de temps les meilleurs experts des 3 ou 4 pièces à vendre dans la ville où ils désirent s’implanter. Très vite, ils sont confrontés à la réalité, si complexe, des prix. Ils s’aperçoivent que le prix du mètre carré varie de façon sensible d’une rue à l’autre, d’une copropriété à l’autre, d’un appartement à l’autre. Très vite ils comprennent que dans un même immeuble le prix de deux appartements semblables peut varier de 20 à 30 % suivant l’état, la vue, l’étage, etc.

En fait, ils sont alors confrontés à la réalité d’un micro-marché et doivent oublier le « mensonge » des statistiques trop générales.

En 2013, 20% des acquéreurs potentiels en France répondaient aux conditions bancaires pour acquérir un bien immobilier, mais par crainte de l'avenir, n'ont pas acheté, selon Empruntis.com. Pourquoi une telle crainte ?

Nous sommes tout de même dans un contexte économique difficile, qui est amplifié par une politique actuelle du logement peu attractive. Tout ceci n’incite pas à la confiance dans le futur. Or, un emprunt en matière immobilière induit un engagement de longue durée qui peut faire peur quand on n’a pas un sentiment de visibilité.

Les disparités entre Paris et la province se sont-elles creusées ?

Oui, il est très probable que les disparités économiques se sont encore creusées entre Paris et la plupart des provinces françaises. La capitale est un marché hors norme qui doit répondre à une importante demande venue tant de France que de l’étranger. La sélection est rude pour y devenir propriétaire, la rareté des produits est constante. Tout ceci fait que, même en période de crise économique, l’immobilier parisien résiste. Ceci est aussi vrai pour certaines villes de la Côte d’Azur ou des Alpes comme Courchevel et Megève par exemple.

Pour ce qui est d’estimer précisément ces disparités, je ne suis pas certain qu’elles soient statistiquement quantifiables (on revient au problème évoqué ci-dessus de la comparaison de la valeur de biens dissemblables.)

Le marché pourrait-il néanmoins se détendre en 2014 ?

Je n’aime guère faire des prévisions. En économie, les experts se perdent sans cesse dans des prévisions erronées. Les domaines de la finance et de l’immobilier n’ont cessé, depuis 20 ans, de le montrer. Le président de la République lui-même, pourtant entouré d’une multitude de conseils, nous a avoué dernièrement n’avoir pas bien mesuré, ni l’ampleur, ni la durée de la crise actuelle.

Si « se détendre » signifie une baisse des prix, oui, certains secteurs vont se détendre. Mais cela a déjà débuté. Il serait faux de considérer le marché de l’immobilier comme un domaine uniforme. Quand des logements baissent à la Goutte d'Or à Paris, d'autres, au même moment, poursuivent leur ascension comme dans certains secteurs du VIIe arrondissement de la capitale ou dans quelques villes de la Côte d’Azur.