Vers un krach immobilier planétaire ?

Atlantico : Selon The Economist, l'effondrement mondial des prix de l'immobilier est imminent. Quels sont les indicateurs qui laissent craindre cette situation ?

Charles Reviens : L’article évoqué de The Economist constate la tendance récente à la baisse du prix des logement qui est ainsi constaté dans 9 pays de l’OCDE notamment anglo-saxons : baisse encore faible aux USA et au Royaume-Uni, moins 9 % en un an pour les maisons au Canada, moins 12 % en Nouvelle Zélande. Différents articles français mettent en avant le passage des prix de Paris sous la barre symbolique des dix mille euros.

Ces indicateurs avancés nous rappellent le lien permanent existant entre le marché l’immobilier et l’évolution des taux d’intérêt. Le changement radical de la politique monétaire, aux USA et dans la zone euro dans un contexte de résurgence de l’inflation a conduit les banques centrales à augmenter les taux d’intérêt pour réduire les crédits et refroidir les économies. L’activité immobilière s’appuyant massivement sur le recours au crédit, une hausse forte comme c’est le cas actuellement a un impact très fort sur le marché immobilier et les niveaux des prix.

Le taux d’intérêt à court terme américain est ainsi passé en 8 mois de 0,5% à 4% ce qui s’est accompagné d’un triplement en un an du taux hypothécaire à trente ans et donc d’une réduction d’un tiers du pouvoir d’achat immobilier des acheteurs, qui serait passé selon The Economist de 420 000 à 280 000 dollars pour un remboursement mensuel de 1 800 dollars. On imagine bien que de telles évolutions ne vont pas pousser les prix à la hausse.

Comment en sommes-nous arrivés à cette situation sur les marchés immobiliers ?

Cette situation fait suite à une longue période de hausse du logement. Les prix du logement ont été multipliés par deux en vingt ans dans l’OCDE, tout à fait en ligne avec le global real house index du FMI. Tout ceci dans un monde où la valeur des logements représente 250 trilliards de dollars (contre 90 pour les marchés financiers) et la moitié de la richesse totale mondiale.

Dans la plupart des pays et c’est le cas en France, l’augmentation des prix a été très largement décorrélée de l’augmentation des revenus et ce sont les taux d’emprunt et les politiques monétaires de taux très bas durables qui ont constitué les fondements d’une hausse aussi forte.

La résurgence de l’inflation a conduit à un virage à 180 degrés des politiques monétaire transformant de façon radicale un marché marqué par un fort effet de levier financier. Il y a peut-être d’autres facteurs de baisse : on peut penser en France à « la crise des DPE » avec un nombre important de logements énergivores impropres à la relocation qui peut conduire à une augmentation des ventes et à la baisse des prix. 

Quelles pourraient être les conséquences d'un krach immobilier sur l'économie au sens large ? Faut-il s'inquiéter d'une nouvelle crise globale ?

Le terme de « krach immobilier » n’est en tout cas pas encore approprié. Il y a différents facteurs de transmission d’une baisse des prix immobiliers et/ou d’une hausse des taux à des phénomènes d’une plus grande gravité économique. A titre d’exemple, le recours massif à des prêts à taux variable, un niveau de baisse des prix des logements tel que les logements valent moins que les prêts hypothécaires qui les ont financés, ou un volume de défauts sur les crédits hypothécaires fragilisant le secteur bancaire.

Des leçons ont été tirées de la crise de 2008/2009 ayant transformé la crise immobilière en crise financière dans certains pays (USA, Royaume-Uni, Irlande, Espagne), par exemple en augmentant les niveaux de garantie prudentielle demandées aux banques pour les crédits hypothécaires.

Le pays qui semble aujourd’hui avoir la crise immobilière la plus grave semble la Chine : énorme crise spéculative et de surproduction, grèves de remboursement de certains acheteurs, dont d’autres ont versé des fonds pour des logements qui ne verront jamais le jour. L’exemple chinois circonscrit à ses frontières conduit à considérer que les crises immobilières globales ont plutôt rares.

Peut-on encore éviter cette situation ?

La transformation de la politique monétaire a radicalement changé les fondamentaux du marché immobilier et cassé le principal moteur de la croissance des prix en tout cas au cours de la dernière décennie. L’enjeu est plutôt d’éviter de potentielles conséquences incontrôlées de certaines crises immobilières.