Près de 5 années de salaires, c’est ce que coûte le premier achat immobilier des Français <!-- --> | Atlantico.fr
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Le prix moyen de l’acquisition d’un ménage de primo-accédants représente actuellement 4,86 années de revenu.
Le prix moyen de l’acquisition d’un ménage de primo-accédants représente actuellement 4,86 années de revenu.
©Reuters

Premier achat

Des prix très élevés, des ventes en retrait dans l’ancien, en berne dans le neuf… Les Français peinent à acheter leur logement, les jeunes notamment. Explications et suggestions sur un sujet très complexe.

Christian Micheaud

Christian Micheaud

Christian Micheaud est consultant et formateur pour les métiers de l’immobilier et de la gestion de patrimoine. Et ancien journaliste de la presse patrimoniale.

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Atlantico : Combien faut-il d’années de revenus à un Français pour acheter son logement, sachant que le salaire mensuel moyen est de 2 449 euros ? Pendant combien d’années doit-il s’endetter ?

Christian Micheaud : Plutôt que de parler de salaire par Français, parlons de revenu par ménage. Dans la majorité des cas, le ménage accédant à la propriété est composé de deux personnes qui travaillent. D’après une statistique mensuelle publiée par le courtier en crédit immobilier CAFPI, le prix moyen de l’acquisition d’un ménage de primo-accédants représente actuellement 4,86 années de revenu. Toujours en moyenne, ce ménage emprunte près de 162 000 euros sur 234 mois (19 ans et demi). Pour un ménage déjà propriétaire qui vend son logement pour en acheter un autre, la situation est un peu meilleure : son achat représente 3,96 années de revenu, il emprunte plus (près de 184 000 euros) sur une durée plus courte (202 mois, soit près de 17 ans). L’effort financier à consentir pour acheter son logement est donc, aujourd’hui, très important. Il est même trop élevé pour de nombreux jeunes ménages qui doivent renoncer à leur projet d’achat parce qu’ils ne sont plus finançables. En 2009, les primo-accédants représentaient encore presque 60 % des acheteurs en résidence principale. Ils sont moins de 35 % à présent.

Comment en est-on arrivé à cette situation ? Pourquoi les prix ont-ils autant augmenté ?

Comme tout marché, celui du logement obéit aux lois de l’offre et de la demande. Dans notre pays, depuis des années, la demande augmente nettement plus vite que l’offre, ce qui tire les prix vers le haut. La demande, c’est le nombre de ménages. Il progresse sous l’effet de la démographie et de l’allongement de la durée de vie, ce qui est un bien. Mais il faut un logement par ménage ! La production de nouveaux logements n’a pas suivi et ne suit toujours pas : il s’en est construit 330 000 en 2013 alors qu’il en aurait fallu 500 000. Selon les estimations, il manque entre un et deux millions de logements sur notre territoire. Nous sommes en sous-offre. Dans le même temps, il est devenu moins cher d’emprunter (effet baisse des taux) et l’Etat a créé de nouvelles aides à l’accession (le prêt à taux zéro, par exemple). Conclusion : face à une offre insuffisante, la demande a été soutenue. Et l’on s’étonne que les prix aient flambé !

Le phénomène s’est-il produit de la même façon partout en France ? Existe-t-il des villes moins chères, où les prix ont déjà sensiblement baissé ?

Nous venons de parler de moyennes nationales. Celles-ci ne reflètent pas la disparité des territoires. Quelques exemples de prix au m² : 8 200 euros à Paris ; 5 500 euros en Ile-de-France ; entre 2 500 et 3 500 euros dans les grandes villes de province ; entre 1 200 et 2 400 euros dans les villes plus petites (sauf micromarchés exceptionnels sur la côte ou en montagne). La hausse des prix a été beaucoup plus forte dans les villes prospères et dynamiques qui attirent de nouvelles populations, dont une partie à fort pouvoir d’achat. Aujourd’hui, dans ces secteurs, les prix baissent peu, voire pas du tout. A l’opposé, dans les villes en déclin qui perdent des emplois et voient partir leurs habitants, les prix ont déjà fortement baissé. Sans, pour autant, faire repartir le marché local, puisque la demande est rare ou insuffisamment solvable.

Quelles solutions permettraient de détendre le marché du logement et relancer l’accession à la propriété ?

Qu’est-ce qui ferait baisser les prix, voulez-vous dire ? Dans l’immédiat, une forte remontée des taux d’intérêt provoquerait sûrement une forte chute des prix : une augmentation du coût du crédit désolvabiliserait une partie de la demande et obligerait les vendeurs, s’ils veulent vendre, à revoir à la baisse leurs prétentions de prix. Mais la remontée des taux n’est ni certaine, ni souhaitable pour notre économie en général. La vraie solution passe par une amélioration très sensible de l’offre dans les secteurs tendus. Pour construire plus, il n’existe pas de solution miracle. C’est un travail de longue haleine qui requiert la mobilisation des pouvoirs publics et de tous les acteurs de la filière construction : sortir des terrains à bâtir, délivrer des permis de construire, contenir les prix de construction (sans rogner sur la qualité, énergétique notamment), etc. Un vrai challenge national !

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