Pourquoi la réforme des APL plombe le rêve de la maison individuelle (et non, ça n’est pas une bonne nouvelle pour l’environnement)

Atlantico : Comment expliquez-vous cette chute alors que les taux d'intérêt étaient déjà très bas ?

Michel Mouillart : La chute des ventes de maisons réalisées par les constructeurs de maisons individuelles constatée en 2018 a été sensible : un recul de plus de 11 % en un an (120 000 ventes en 2018, contre 135 000 en 2017 d’après le Markemétron de LCA-FFB). Le choc a été sensible pour la profession, bien sûr. Et ce sont les petits constructeurs de Province qui ont été le plus lourdement impactés par cela, avec son lot de fermetures d’entreprises parfois anciennes pourtant bien ancrées dans le tissu économique local et l’aggravation de la situation du marché du travail, sur des territoires négligés par les pouvoirs publics et tenus à l’écart des grandes stratégies de développement des espaces métropolitains.

La dégradation de la situation conjoncturelle du secteur de la maison individuelle était pourtant attendue. 

Pendant les quatre années de descente aux enfers, entre 2010 et 2014, le niveau des ventes de maisons réalisées chaque année avait reculé de près de 35 % (passant de 148 800 ventes à 97 400 ventes). La remise en cause du PTZ intervenue en 2012, puis sa dégradation régulière alors que la priorité n’était plus à l’accession à la priorité, mais à l’objectif mythique des 150 000 logements HLM construits chaque année avaient eu raison de la bonne santé du secteur. Mais dès l’été 2014, la stratégie publique a été modifiée : les améliorations successives apportées au PTZ en 2015, puis en 2016 avaient permis de gommer l’impact des décisions récessives précédentes. Et l’amélioration des conditions de crédit avait rapidement permis à la demande de retrouver les capacités financières pour réaliser ses projets d’accession à la propriété. 

Cependant, avec la reprise générale des marchés immobiliers constatée dès le printemps 2015, les tensions sur les prix des logements neufs (et anciens) sont réapparues. Et dès la fin de l’été 2017, la remontée des prix des logements neufs était devenue trop prononcée pour être encore compensée par une nouvelle amélioration des conditions de crédit. La solvabilité de la demande s’était dégradée à peu près partout : d’ailleurs le ratio « prix sur revenu » révélateur de la capacité des ménages à acheter un logement s’établissait alors à son niveau le plus élevé jamais constaté, et bien au-dessus du « pic » des années 2006-2007.

Pourtant dès le printemps 2015, et surtout durant l’automne 2017, les conditions de crédit et les conditions d’octroi des prêts s’étaient formidablement améliorées. Avec notamment des taux bancaires qui depuis à partir de l’été 2017 se sont établis à bas niveaux (pour baisser encore par la suite), en dépit de la reprise de l’inflation qui a bouleversé l’environnement des marchés financiers : d’ailleurs, les taux d’intérêt réels étaient descendus à des niveaux inconnus depuis le 1erchoc pétrolier. 

Car face à une demande qui s’est affaiblie dès l’automne 2017 et afin de limiter l’impact de l’érosion des soutiens publics à la primo accession à la propriété (les paramètres déterminant l’efficacité du PTZ à améliorer la solvabilité des ménages modestes n’ayant pas été actualisés) sur leur activité, les établissements bancaires ont aussi allongé les durées des prêts qu’ils proposent aux ménages. 

Mais si beaucoup ne regardent que les niveaux des taux (et parfois les durées), ce qui est compréhensible en première analyse s’il ne s’agit que d’apprécier la solvabilité de la demande, dans les faits ce qui importe autant, voire nettement plus, ce sont les conditions d’octroi des prêts : quel est le taux d’apport personnel exigé, quelles sont les garanties demandées, comment le dossier de crédit est-il traité, … ? Et en la matière, il est préférable pour le marché de bénéficier de meilleures conditions d’octroi que de taux bas ! Que serait la demande avec des taux d’intérêt à 1 % … si dans le même temps les emprunteurs devaient présenter des taux d’apport de 40 %, comme cela fut parfois le cas par le passé !

Evidemment, lorsque les établissements bancaires assouplissent les conditions d’octroi, ils sont amenés à servir des clientèles de plus en plus modestes, faiblement dotées en apport personnel. Cependant l’amélioration des conditions de crédit n’était plus suffisante pour faire rebondir la demande et élargir le marché de la maison individuelle : en outre, elle n’a pas permis de compenser la détérioration de la solvabilité de la demande provoquée par la dégradation des soutiens publics à la primo accession à la propriété décidée à l’automne 2017. Dès le début de l’année 2018, la dégradation du PTZ dans les zones C et B2 où se concentre une forte proportion des constructions de maisons individuelles a en effet bouleversé le marché, alors que la suppression des aides personnelles à l’accession à la propriété conduisait à l’abandon d’une large part des projets de primo accession.

La chute des ventes de maisons individuelles n’était donc pas surprenante. 

Comment expliquez-vous que les zones rurales soient les premiers à en pâtir ? Le prêt à taux zéro (PTZ) y a également été diminué de moitié.

Michel Mouillart : L’atterrissage de la conjoncture ne s’est pas fait dans la douceur, dans ce secteur de la construction. Cependant, en l’absence de l’effort d’adaptation de l’offre bancaire pour compenser la détérioration des soutiens publics (la baisse des taux, l’allongement des durées, …), la chute d’activité aurait été encore plus forte : au lieu d’une perte de 15 000 ventes (- 11 %), la chute aurait dû être plus brutale encore, de 25 000 ventes (- 19 %).

Et l’impact à venir de leurs décisions de mettre en cause le PTZ et de supprimer l’APL-accession était connu des pouvoirs publics à l’automne 2017 : les simulations et la construction des scénarios économiques réalisées par les établissements de crédit ou par les quelques (rares) chercheurs universitaires à s’intéresser à ce secteur de la maison individuelle parvenaient toutes au même résultat. Mais ces alertes ont été négligés, tant par le ministère en charge du Logement que par les députés de la majorité présidentielle. Le choix de sacrifier le secteur de la maison individuelle à l’autel d’hypothétiques économies budgétaires été fait en connaissance de cause : et pourtant, comme l’inertie des dépenses budgétaires associées (PTZ et APL-accession) a été négligée (ou sciemment « écartée » des argumentaires fournis par l’administration des Finances), l’économie budgétaire effective ne sera pas visible avant … 2020, voire 2021. Et elle ne sera pas à la hauteur des promesses, compte tenu de la baisse des coûts des ressources mobilisées par l’Etat pour financer les aides budgétaires associées (les taux de l’OAT sont négatifs, voire négligeables jusqu’à 10 ans depuis 2018).

Mais tout cela n’est guère surprenant : l’ADN de la politique du logement amorcée par Benoît Apparu, suivie par Cécile Duflot et maintenant encore est celui du « recentrage » des interventions publiques (à enveloppe budgétaire inchangée, au-delà des présentations qui laissent presque toujours conclure autrement) en faveur des espaces métropolitains … et donc au détriment de l’espace rural et des territoires intermédiaires. L’abandon de la promotion de l’accession à la propriété pour des ménages jeunes et/ou modestes ailleurs que sur la région parisienne, le Grand Lyon et les autres métropoles était donc logique.

Pourtant, la question de l’accès à un logement se pose aussi dans la plupart des territoires ruraux et dans un grand nombre de territoires intermédiaires. Car l’offre existante ne permet pas, bien souvent, de répondre à la pression de la demande, alors que les tendances démographiques pour l’avenir ne devraient guère contribuer à une amélioration de la situation.D’autant que dans les communes rurales, il n’y a que peu d’offre locative sociale au motif qu’il n’y aurait pas de tensions empêchant l’accès au logement : d’après l’INSEE, les logements locatifs sociaux représentent 4.7 % du parc des résidences principales des communes rurales ; on trouve donc sur ces territoires qui regroupent près de 21.6 % de l’ensemble des ménages, 6.2 % de l’ensemble des logements locatifs sociaux. Et cependant, il ne serait pas absurde de considérer que le locatif social constitue un des outils d’intervention des pouvoirs publics pour mettre en œuvre le droit au logement, partout sur le territoire national.

Aussi, trop souvent sur une partie non négligeable du territoire national, les ménages qui se constituent ou ceux qui ont des revenus modestes ont, à l’évidence, un choix plus limité pour se loger : alors que l’offre locative sociale y est quasi absente, ils ne pouvaient se tourner que vers le secteur locatif privé ou l’accession à la propriété. En dégradant le PTZ (avant sa suppression définitive l’année prochaine), mais aussi en supprimant le Pinel, dans les zones C et B2, c’est une large part de la demande qui a été abandonnée, sans solution de remplacement convaincante !

Quelles seraient les solutions selon vous pour arrêter ce phénomène ? Un "regain" du PTZ ou un retour des APL seraient-t-ils suffisants ?

Michel Mouillart : Détruire une politique publique est rapide et populaire, dès lors qu’elle est présentée comme nécessaire pour « alléger les déficits publics ». Mais la reconstruire n’est guère facile. Cela prend du temps et la disparition des acteurs de terrain qui ont été sacrifiés rend l’exercice de reconstruction encore plus compliqué.

Maintenant, il faudrait bien trouver une réponse à la question du logement qui se pose aujourd’hui partout sur le territoire, même sur les territoires ruraux et intermédiaires. Mais la solution n’est peut-être pas forcément budgétaire. Les progrès dans l’ingénierie financière permettent aujourd’hui de proposer des produits d’aide à la primo accession peu (très peu) coûteux en ressources publiques rares et tout aussi efficace que le PTZ d’avant la dégradation de 2018, par exemple. D’ailleurs, le Sénat avait proposé en octobre 2017 un prêt à taux réduit venant se substituer au PTZ qui allait être dégradé, tout aussi efficace (économiquement et socialement), mais à coût budgétaire très faible. La solution n’a pas été retenue par les pouvoirs publics et beaucoup de financiers et professionnels du secteur n’ont pas voulu en entendre parler … 

Alors tout est toujours possible, si volonté il y a.

Vous aviez déclaré dans un de vos tweets que les maisons et les jardins étaient favorables à la biodiversité et que leur consommation énergétique pouvait être bien plus écologique que celle des immeubles… Pouvez-vous développer cette affirmation qui peut sembler contre-intuitive ?

Vincent Bénard : Les études sur lesquelles je me base sont celles que j'ai utilisées pour mon livre "Logement, crise publique, remèdes privés". Ce sont des études anglaises et allemandes. L'auteur de l'étude allemande s'appelle Michael Miersch et développe ce concept dans son livre nommé "Öko-Optimismus".

Plusieurs études ont montré que les cités avec des banlieues à jardin étaient plus favorables à la biodiversité que les grandes étendues de monoculture. Il n'y a donc pas de supériorité agricole de l'agriculture ordinaire sur ces jardins-là.

J'ai cité également une étude de l'université de Sheffield qui avait comparé plus d'une trentaine de quartiers dans une dizaine de villes britanniques en fonction de leur densité. Elle avait montré que la performance en termes de biodiversité allait plutôt décroissant avec la densité. Du pavillonnaire avec des jardinets étaient donc plus favorables à la biodiversité que les ensembles denses et concentrationnaires. Cette étude expliquait  aussi qu'il y avait bien sûr des marges de progrès en concevant d'immenses quartiers autrement mais ce qu'elle explique, c'est qu'il n'y a pas raisons de dire qu'en termes de performances bio-diversitaire, l'habitat traditionnel : maison détachée avec jardin était moins performant, au contraire, que la campagne agricole et que la ville dense.

Concernant les consommations d'énergies, je me suis basé sur les mêmes sources que pour mon livre "Logement, crise publique, remèdes privés" sorti en 2006. Jospeh Comby, professeur d'économie de l'immobilier et directeur éditorial de la Revue Foncière, expliquait également dans un article avoir réalisé une étude comparative de la consommation d'énergie des habitats à forte et faible densité. Contrairement à ce qu'on pouvait penser, il n'y avait pas davantage de consommation  d'énergie de la part des habitats le moins denses. Il justifiait cela par le fait que dans les habitats collectifs, les gens font moins attention qu'un individuel qui prend garde à sa facture. Et à l'époque où il a écrit cet article, nous étions moins à cheval sur l'écologie que maintenant. Sa conclusion était simple, on peut trouver d'excellentes raisons de se plaindre de l'étalement urbain, mais l'argument écologique ne tient pas.