Paris en tête des capitales européennes les plus prisées par les investisseurs immobiliers : ceux pour qui c’est une très bonne nouvelle et... (tous) les autres

Atlantico : Avec 27 millliards d'euros investis en 2017, le marché immobilier de l’Ile-de-France retrouve un plus haut depuis l'année 2007, dont 6 milliards pour la seule capitale, qui devient ainsi le principal pôle d'attraction en Europe. Derrière cet important afflux de capitaux, quels sont ceux pour qui la situation devient plus difficile sur la ville de Paris ? Pour des particuliers non propriétaires ou des PME confrontées à un marché très concurrentiel, quelles sont les conséquences de cette attractivité parisienne ?

Pierre-François Gouiffès : L’étude CBRE « Paris, ville la plus attractive d’Europe pour les investisseurs en 2018 » que vous citez concerne le marché de l’immobilier adressable en Europe pour les investisseurs institutionnels ou de grande taille, pour lesquels les 27 milliards d’euros investis en moyenne sur les trois dernières années en Ile de France représentent près 10 % du total des investissements en Europe (291 milliards d’euros). Elle met en avant un alignement d’astres favorables à la capitale française, comme la meilleure image du pays suite à l’élection présidentielle, la reprise économique en France ou l’impact positif du Brexit. Paris apparaît particulière attractif et devance Madrid, Amsterdam, Francfort et enfin seulement Londres.

Cet attrait nouveau a normalement vocation à se traduire par une hausse des prix qui est bien constatée par ailleurs par les notaires pour l’immobilier résidentiel : hausse de 35 % des prix parisiens depuis 2010, contre une stagnation des prix dans les agglomérations de moins de 10 000 habitants ou les zones rurales. Par construction cette hausse des prix peut renchérir les loyers (hors secteur HLM et dans le cadre des règles d’encadrement des loyers d’habitation initiées dans le quinquennat précédent) et donc peser à la fois sur les candidats locataires ou les accédants à la propriété

Inversement, quels sont les acteurs qui profitent le plus d'un tel contexte ?

La hausse à la fois des prix et des investissements profite à la fois aux détenteurs d’actifs (qui s’enrichissent mécaniquement soit à la revente soit à la location) et à tous les professionnels « branchés » d’une façon ou d’une autre sur les transactions immobilières : brokers, agents immobiliers, notaires… sans oublier l’Etat qui n’est pas le dernier à profiter de cette hausse au vu de l’ampleur de la fiscalité immobilière française.

Comment l'envolée des flux de capitaux en direction de l'immobilier commercial ou résidentiel pourrait-elle être maîtrisée pour en atténuer les effets, sans en menacer son aspect positif ?

Le candidat Emmanuel Macron puis le président et sa majorité ont eu un discours (« rente immobilière) puis des actes défavorables au moins en termes relatifs à la détention d’immobilier résidentiel ; l’ISF a été supprimé et recentré via l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur l’immobilier résidentiel d’habitation ou de rapport tandis que les revenus fonciers sont exclus de l’assiette du nouveau prélèvement fiscal unique (PFU). Il y a donc une volonté de réorienter l’épargne vers l’économie productive ce qui devrait un peu peser sur un marché immobilier qui a de toute façon battu des records en 2017.

De façon plus générale, l’immobilier constitue un cout qui impacte l’ensemble de l’économie : chaque activité économique embarque dans sa structure de coûts un coût foncier significatif tandis qu’une grande partie du salaire a vocation à payer son loyer ou sa mensualité d’emprunt. Il y a donc un intérêt global à surveiller les coûts de l’immobilier (devenus par exemple presque insupportables dans la Silicon Valley) pour des raisons combinant compétitivité économique d’un territoire et pouvoir d’achat de ses habitants, l’Allemagne constituant notamment un exemple assez pur de la prise en compte de cette double préoccupation.