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Actuellement, la pratique illicite la plus répandue est celle du chèque de réservation : le bailleur exige du candidat locataire, alors qu’aucun contrat n’a été signé, la remise d’un chèque.
Actuellement, la pratique illicite la plus répandue est celle du chèque de réservation : le bailleur exige du candidat locataire, alors qu’aucun contrat n’a été signé, la remise d’un chèque.
©Flickr / Marmotte73

Un toit à tout prix

Logement : ces demandes illégales exigées par les propriétaires

De nombreux étudiants sont actuellement à la recherche d'un logement pour la rentrée. Petit guide des pièges à éviter au moment de signer le bail.

David Rodrigues

David Rodrigues

David Rodrigues est juriste à la Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie (CLCV)

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Atlantico : De nombreux étudiants sont actuellement à la recherche d'un logement pour la rentrée. Ils vont devoir faire face régulièrement à des pratiques illicites de la part de certains bailleurs privés ou d'agences immobilières. Quelles sont-elles précisément ?

David Rodrigues : Il y a celles qui ont lieu avant la signature du contrat de location et d'autres qui ont lieu lors de la signature du bail. Un exemple très simple : vous signez votre contrat de location et on vous demande de payer 150€ pour l’établissement de l’état des lieux d’entrée, alors qu’il doit être gratuit.

Concernant le choix du locataire, il existe une liste de documents qu’un bailleur ne peut pas demander à un locataire, notamment la carte d’assuré social, une copie du relevé de compte bancaire, une attestation de bonne tenue de compte. Il y en a une quinzaine (voir la liste des documents interdits). Il y a 5-6 ans, les bailleurs et les agents immobiliers ne respectaient pas du tout cette législation, et on voyait beaucoup de bailleurs exiger la constitution d’un dossier très important.

Aujourd’hui, la pratique illicite qui se répand le plus est celle du chèque de réservation. Le bailleur exige du candidat locataire, alors qu’aucun contrat n’a été signé, la remise d’un chèque. Il est demandé pour marquer l’engagement du locataire à bien choisir ce logement.

Cette situation est problématique, car il y a trois issues possibles :
- si le bailleur vous prend comme locataire, le chèque de réservation que vous avez versé  va s’imputer sur les montants à venir, par exemple les frais d’agence, le montant du dépôt de garantie, etc. L’opération est donc blanche pour le locataire.
- si le bailleur ne vous choisit pas, car il peut choisir n’importe qui, il vous rend le chèque, sans indemnité.
- si par contre c’est vous qui changez d’avis, le chèque est encaissé, à titre d’indemnisation pour le propriétaire.

On voit donc une réelle différence de traitement. C’est pour cela que le chèque de réservation est expressément interdit par la loi.

Comment expliquer que ce type de pratiques se soit développé depuis quelques années ?

Les abus ont commencé en 2005-2006. On était en plein boom de l’immobilier, les ventes à la découpe se mettaient en place… la pierre apparaissait comme un bon placement. Les loyers étaient en pleine augmentation, et les bailleurs ne savaient pas si ça allait durer. Ils se sont donc dit qu’ils allaient y aller franco et ont commencé à demander tout et n’importe quoi. Ils savaient que quelques soient leurs demandes, pour un refus, ils auraient vingt candidats qui accepteraient.

Justement, que peuvent faire les candidats à la location pour se prémunir de ces pratiques ?

Si un bailleur exige un document interdit ou un chèque de réservation, aucune sanction n’est prévue. A moins que le locataire évincé, qui a refusé de verser le chèque, estime que c’est la raison pour laquelle il n’a pas eu le logement, ce qui serait une discrimination. Mais je ne vois pas comment prouver cela… Et aucun locataire ne le ferait, car un contentieux coûterait du temps et de l’argent. Il y a donc une impunité de fait du propriétaire.

C’est pareil pour les documents à fournir... sachant qu’en plus, les documents listés comme « interdits » ne valent que pour un contrat de location classique, pas pour un logement meublé, qui est soumis à un régime spécifique. Ces documents ne concernent pas non plus le garant. On peut lui demander un chèque de réservation.

Au-delà du chèque de réservation, une autre pratique régulièrement constatée est celle de la remise, sur un compte bloqué, d’une certaine somme d’argent : six mois, un an de loyer.

De plus en plus de bailleurs demandent des cautions gagnant quatre ou cinq fois le montant du loyer. Ont-ils le droit de poser de telles exigences ?

Rien ne l’interdit. On arrive donc dans des situations abusives, qui parfois pourraient relever de la discrimination. Je me souviens d’un jeune homme d’origine africaine, à qui le bailleur exigeait qu’il fournisse en caution deux couples mariés, qui chacun devaient gagner quatre fois le montant du loyer. Il a réussi à trouver deux couples, mais qui étaient pacsés : le propriétaire n’en a pas voulu.

On comprend tout à fait la volonté des bailleurs de se prémunir des impayés, mais parfois il n’y a qu’un pas entre cette volonté et l’atteinte à la vie privée ou la discrimination.

Y-a-t-il une différence, dans le traitement des candidats, entre les agences immobilières et les bailleurs privés ?

Les raisons ne sont pas les mêmes. Le bailleur peut exiger un salaire important pour se rassurer, car il sait qu’en cas d’impayé, il y aura un patrimoine. Les agences immobilières, quant à elles, vendent souvent des garanties de loyers impayés. Or, ces assurances, pour pouvoir être actionnées, imposent des conditions, notamment sur les ressources du locataire. Elles exigent ainsi que le locataire gagne 3 fois le montant du loyer. Les agences immobilières peuvent donc avoir ces exigences, mais pour pouvoir actionner ces assurances.

Au niveau des pratiques peu acceptables, on a beaucoup entendu parler des marchands de listes, qui vendent, parfois chèrement, une liste de noms de propriétaires aux candidats à la location. La situation s’est-elle améliorée ?

On a toujours beaucoup de plaintes sur les marchands de liste. La plupart du temps, le professionnel se contente de fournir à peine individualisée pour le client, et sans parfois avoir vérifié que les biens sont toujours en location. Du coup, on continue à avoir des litiges, pour des sommes non négligeables, parfois de plus de 200 euros.

Avec Internet, on peut se passer des services d’un marchand de liste. Une agence immobilière peut avoir des inconvénients, mais a aussi des avantages ; le marchand de liste, on peut s’en passer. Et il ne faut pas hésiter, vu le nombre de litiges qu’on voit.

Quels conseils donneriez-vous à ceux qui cherchent un logement ?

Ces conseils sont hélas théoriques, eu égard à l’état du marché, car lorsque vous arrivez sur Paris, vous prenez le premier logement qui vous tombe sous la main.

Mais ce qui est clair, c’est qu’il ne faut pas se précipiter. Il faut bien le visiter, bien lire le bail, avoir un bon feeling avec le bailleur ou l’agence immobilière.

Il ne faut jamais non plus accepter le chèque de réservation ou le paiement d’avance d’un certains nombre de mois de loyers, même si c’est sur un compte bloqué. Il faut refuser… au risque de se voir refuser le logement.

Une fois ces embuches passées, il faut faire très attention au contrat de location, et surtout aux différents frais qui y figurent. Il ne doit pas y avoir des frais d’établissement de l’état des lieux, pas de frais de quittances, et une agence immobilière ne peut pas imposer sa propre assurance habitation.

Propos recueillis par Morgan Bourven

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