Le logement : cette crise auto-infligée (que nous ne sommes pas prêts de régler…)

Atlantico : La crise des agriculteurs incarne, à certains égards, l’arbre qui cache la forêt des autres problèmes auxquels la France est confrontée. Parmi ceux-là figure notamment le problème du logement. Celui-ci a récemment été abordé par Gabriel Attal à l’occasion de son discours de politique générale. Quel bilan peut-on dresser, pour commencer, de la situation du logement en France ?

Charles Reviens : Il est intéressant de faire un lien entre la crise agricole et la crise du logement et on peut faire ce lien via l’analyse de la part du revenu des ménages à ces natures de dépenses. On constate alors qu’en France et dans les grands pays européens que la part du logement (+ l’eau et l’énergie associées au logement) est le double de celle de l’alimentation (26,2% contre 13,3 % en France, données Eurostat). En outre, la dépense logement a progressé de 4 points (+15 % depuis 2000). Trois grands pays européens (Espagne, Italie, Pologne) ont un niveau de dépense logement inférieur d’un tiers au niveau français. 

Si l’on regarde maintenant les préoccupations des Français, par exemple sur la base du sondage CSA pour CNEWS, Europe 1 et le JDD du 11 janvier dernier, l’enjeu logement est en 10ème position (7 %) en tant que préoccupation principale, très loin derrière le pouvoir d’achat (44 %), la santé (31 %), l’insécurité (26 %), l’immigration (24 %) et l’environnement (22 %). Cette position très basse doit être relativisée car il y des liens entre le logement entre ces autres préoccupations : évident entre logement et pouvoir d’achat au vu des analyses précédentes, mais aussi entre logement et sécurité et immigration (thématique des « quartiers sensibles »). On note aussi que la préoccupation logement est deux fois plus forte pour les jeunes (18-34 ans) particulièrement pénalisés par la situation actuelle du logement, mais aussi pour les personnes de sensibilité de gauche et d’extrême gauche, ce qui a une influence très notable sur la mobilisation de cette part de l’opinion et donc sur l’orientation générale des politiques du logement avec le poids très forts des questions d’hébergement et de logement social.

Ces considérations de cout du logement et de préoccupations de l’opinion publique concernent principalement des enjeux structurels du logement en France. Mais il y a aujourd’hui évidemment une forte dimension conjoncturelle à la crise. Il y a des séries causales déclenchées par la hausse brutale des taux d’intérêt : baisse rapide du pouvoir d’achat immobilier, baisse de la demande pour l’accession entrainant les difficultés des filières construction et promotion immobilière, baisse de l’offre locative privée (moins de sorties de parc) et pression toujours plus forte sur un parc social dont la croissance pourtant important sur les dernières décennies ne satisfait jamais l’accroissement de la demande (4 fois plus de demandes que d’offres selon Les Echos).

Au-delà de cette conjoncture dégradée, on a déjà noté des éléments structurels : le cout très élevé du logement en France mais aussi l’impossibilité des jeunes générations à acheter un logement suite à trois décennies d’augmentation quasiment ininterrompue des prix et déconnectée de l’évolution des revenus. En deux générations, on est passé d’une situation où les jeunes actifs pouvaient acheter leur logement à une configuration où ils ont du mal à louer… Il y aussi la polarisation des espaces entre la France des agglomérations avec déséquilibre offre-demande et la France périphérique où le problème de logement se pose moins mais où on a tous les autres.

Marc de Basquiat : Un état des lieux statistique est utile pour cerner le sujet. Le graphique ci-dessous a été publié par Les Echos en octobre dernier, montrant un affaissement récent de la part de ménages propriétaires de leur logement.

Est-ce problématique ? Certainement pas, car beaucoup de pays comptent moins de propriétaires que nous et ne s’en portent pas plus mal. Je pense à la Suisse, l’Autriche, l’Allemagne, la Suède. A l’inverse, en Europe les pays de propriétaires sont à l’est (pour des raisons historiques) et au sud (pour des raisons culturelles).

En France, le problème est double : le prix du foncier et la difficulté récurrente à ajuster l’offre locative (publique ou privée) à la demande, le bilan étant très contrasté selon les territoires. Ainsi, les jeunes actifs voient s’éloigner la perspective de devenir propriétaires, pendant que les moins aisés galèrent pour trouver une solution locative adaptée à leurs besoins.

L’ensemble des contraintes à prendre en compte pour résoudre ce problème est assez vertigineux. En 2016, l’économiste Lionel Stoléru expliquait cela en termes simples :

« Quelle idée se fait-on d’une société développée dans laquelle les citoyens ne peuvent pas satisfaire leurs besoins fondamentaux ? Ceux-ci sont au nombre de trois : manger, se soigner, se loger. Je commencerai par ce dernier besoin, se loger. De l’abbé Pierre à aujourd’hui, personne ne sait comment le traiter. Les lois économiques du marché sont celles de l’offre et de la demande : quand on donne une aide personnalité au logement (APL) de 200 euros à un étudiant, le prix de sa chambre de bonne augmente d’autant ; le prêt à taux zéro a pour seule conséquence de faire augmenter le prix de l’immobilier. À mon avis, le problème du logement est le plus difficile des trois besoins à régler. C’est le plus coûteux – 15 à 20 milliards d’euros d’allocations logement – pour des résultats très mauvais. »

Patrice Vergriete, l'ancien titulaire du portefeuille avait dit vouloir placer le "dossier logement" en haut de la pile. A-t-il réussi, selon vous, quand on sait que le nombre de biens proposés à la location est en chute libre sur l'ensemble du territoire (-36% sur le sol français et -50% sur Paris) ? Dans quelle mesure parle-t-on d'un dossier clef ?

Marc de Basquiat : On ne peut pas extrapoler la situation de Paris au niveau national, tant différent les situations des grandes villes et du reste du territoire. C’est là que se concentrent les emplois bien rémunérés, les meilleures offres de soin, les activités culturelles, etc. Les chiffres avancés par le spécialiste de l’immobilier SeLoger.com sont impressionnants, évoquant même une diminution de 74% de l’offre locative privée depuis janvier 2021 à Paris. C’est vertigineux.

Les explications avancées sont pertinentes : interdiction progressive de la location des « passoires thermiques », encadrement des loyers voire préférence pour la location saisonnière (AirBnB & Co). Nous pouvons apporter des explications encore plus structurelles au désastre que chacun constate, même s’il n’en est pas victime personnellement.

Charles Reviens :Nous sommes le 1er février et il n’y a plus de ministre délégué au logement depuis la démission du gouvernement Borne le 8 janvier dernier. Sur la parole politique, il serait étonnant qu’un ministre en charge d’une thématique dise autre chose que d’affirmer que son portefeuille est en haut de la pile…  De bon sens le logement est un dossier clef au vu des difficultés tant structurelles que conjoncturelles évoquées plus haut.

Patrick Vergriete (qui sera éventuellement reconduit) a été en fonction moins de 6 mois ce qui est fort court pour donner une quelconque orientation. De fait les principales annonces logement récentes ont été faites par Elisabeth Borne le 5 juin 2023 (ma contribution Atlantico sur ce sujet) et par Gabriel Attal dans sa déclaration de politique générale évoquée ci-après.

Quels sont les sujets qui coincent, en matière de logement ? Dans quelle mesure s’agit-il, peut-être, d’un mal que la France s’auto-inflige et quand a-t-elle, somme toute, renoncé à y répondre ?

Charles Reviens :Le logement est un écosystème complexe qui se construit de façon sédimentaire (1 % maximum de nouveaux logements par an). L’enjeu est de déterminer les évolutions souhaitées pour l’écosystème logement et de mettre en place des dispositifs lisibles et pérennes pour atteindre ces objectifs.

Parmi les thématiques d’intérêt, il y a par exemple la préoccupation croissante partout en Europe du logement abordable pour tous, enjeu qui dépasse la seule relation locative et le logement social pour inclure également l’accès à la propriété et notamment la possibilité pour les jeunes d’accéder à la propriété immobilière.

Un point désormais majeur en France et en Europe (« green deal ») concerne l’articulation entre logement et développement durable ou lutte contre le changement climatique, au vu de la part du logement dans la consommation d’énergie et de l’émission de gaz à effet de serre. Pour la France, le logement n’est plus depuis longtemps un ministère de plein exercice et dépend le plus souvent du ministre du développement durable (Christophe Béchu à ce jour). Il y a évidemment un lien avec les exigences climatiques croissante (étiquettes énergétiques rendant certains logements impropres à la location, zéro artificialisation nette) et le cout et le niveau de l’offre de logement.

La France dispose enfin de politiques publiques du logement très développées tant sur le plan des finances publiques (dépense logement à 1,3 % soit le double de la zone euro selon Eurostat) que celui des règles et normes (fréquences lois logement + mesures logement dans chaque loi de finances annuelles).

Marc de Basquiat : Pour un économiste libéral, la question s’entend ainsi : les politiques publiques actuelles favorisent-elles ou non la réalisation d’un optimum dans la rencontre de l’offre et de la demande de logement ? Disons-le autrement : les offreurs de logements (loueurs, vendeurs, constructeurs) ont-ils un intérêt économique suffisant à présenter aux demandeurs des solutions adaptées à leurs besoins et capacités financières ?

Si je n’étais pas un économiste libéral mais socialiste, je formulerais la question différemment : l’Etat finance-t-il suffisamment de constructions pour loger à prix modéré l’ensemble de la population, tout en éliminant les logements « indignes » ? Dans ce petit jeu sémantique, on voit déjà le biais existant dans la conception des politiques publiques : selon qu’on aborde la question avec une approche libérale ou socialiste, on analysera très différemment la situation et on présentera des solutions divergentes.

Dans une approche libérale, on estime efficace d’utiliser l’énergie des différents acteurs (offreurs et demandeurs de logements) pour construire des solutions gagnants-gagnants. On est alors naturellement critiques des dispositifs légaux qui perturbent la rencontre de l’offre et de la demande. C’est ce à quoi je travaille depuis plusieurs années, ce qui m’a permis de mettre en évidence des anomalies perturbantes même si elles sont généralement mal comprises par la population. Dans ce registre, les nombreuses aberrations de notre fiscalité jouent un rôle particulièrement nocif. Petit parcours pour en mesurer les dégâts.

En France, en matière d’immobilier aussi, « on taxe tout ce qui bouge » : l’achat (DMTO), les loyers versés (prélèvements sociaux à 17,2% et impôt sur le revenu), les dons (DMTG). A l’évidence, taxer ce qui bouge est un opportunisme, une facilité pratique, mais est-ce légitime ? Est-ce efficace sur le plan économique ? La réponse est massivement négative.

Dans beaucoup de pays, chacun peut vendre ou acheter des logements sans acquitter la moindre taxe, ce qui fluidifie le parc, les choix individuels optimisant l’usage des ressources foncières. Les économistes déplorent également le différentiel fiscal entre « habiter chez soi » et « habiter chez un propriétaire bailleur ». Imposer les loyers est une mauvaise idée, car cela diminue l’incitation des propriétaires à mettre leurs biens en location. Enfin, l’intrusion du fisc dans les relations familiales à l’occasion des transmissions freine des décisions qui devraient se prendre rapidement, « naturellement », de transmettre son logement trop grand à la génération suivante entourée d’enfants.

On taxe aussi ce qui ne bouge pas, avec les taxes foncières (TF). Si la légitimité de cette forme de prélèvement est forte – étant la contrepartie la plus naturelle du respect de la propriété privée par la communauté – l’hétérogénéité fantastique du taux de la TF sur le territoire est sidérante. Un rapport du Conseil des prélèvements obligatoires (CPO) présenté le 18 décembre dernier a rendu publiques des cartes particulièrement claires à cet égard. Elles mettent en évidence par un jeu de couleur le rapport entre la taxe foncière et la valeur économique du logement.

A l’échelle de la France, on remarque que le taux de TF dans les territoires de la « diagonale du vide » atteignent voire dépassent un taux de 0,6% alors que les grandes villes font payer moins de 0,2% de TF à leurs propriétaires.

La même carte centrée sur l’Ile-de-France exacerbe ce phénomène, les Parisiens payant en moyenne 0,1% de taxe foncière.

Si les habitants des départements 75, 92 et 78 acquittaient le même taux que ceux du 93 (0,6% en moyenne), ces recettes de TF multipliées par six permettraient d’enterrer définitivement tous les impôts malsains (DMTO, DMTG et prélèvements sur les loyers), dynamisant massivement le marché en donnant à tous les acteurs des raisons d’y investir. Cette taxation rééquilibrée contribuerait également à la modération des prix du foncier dans les zones tendues.

Parmi les réponses que le Premier ministre envisage désormais figurent le décompte des logements sociaux et le respect de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU), ainsi que la refonte (et la simplification) du DPE, voire la réquisition de bâtiments vides (essentiellement des bureaux). Que penser du diagnostic posé et des solutions envisagées ?

Charles Reviens :La déclaration de politique générale de Gabriel Attal inclut effectivement un volet logement « volontariste » : « choc d’offre » (retour vers le futur-Emmanuel Macron 2017), simplification et dérèglementation (sortir de la bombe sociale potentielle concernant l’interdiction à la location des passoires énergétiques à haute étiquette)…

Une mesure originale concernant l’inclusion dans le seuil SRU (obligation de stock de logements sociaux pour chaque commune française de plus de 3 500 habitants, obligation légale sans aucun équivalent en Europe) des logements intermédiaires. Cela va à l’encontre de l’évolution du logement social français vers un modèle résiduel où la mixité sociale qui en découle est soit une « chance nécessaire » (dixit Elisabeth Borne ») soit une « mixité forcée » (dixit Mathieu Bock-Coté).

Marc de Basquiat : Les mesures évoquées dans le discours du premier ministre restent dans un cadre de pensée socialiste. Comme indiqué plus haut, l’objectif est différent : « l’Etat finance-t-il suffisamment de constructions pour loger à prix modéré l’ensemble de la population, tout en éliminant les logements indignes » ? On retrouve donc dans le discours la priorité donnée au logement social par rapport à la dynamisation du parc privé, des contraintes réglementaires (SRU, DPE…), voire des interventions directes (réquisitions).

L’économiste suédois Assar Lindbeck (qui a été longtemps présidé le comité du prix Nobel d’économie) est connu en France pour une phrase choc : « L’encadrement des loyers semble être la technique la plus efficace qu’on connaisse actuellement pour détruire une ville, à part le bombardement ». De même, les bonnes intentions de la loi SRU ont contribué à transformer certains quartiers de nos villes en ghettos, évacuant toute perspective de restaurer un jour une mixité sociale.

Face aux critiques s’élevant sur la pertinence des diagnostics de performance énergétique (DPE) ou du dispositif MaPrimeRénov, le premier ministre annonce des améliorations. De même, il envisage d’assouplir la façon de comptabiliser les fameux 25% du SRU, en y intégrant pour partie le logement intermédiaire, ainsi que d’autres règles sur la densification urbaine, les zonages, diverses procédures... Piloter des dispositifs interventionnistes n’est pas une sinécure !

Je reviens sur la fiscalisation des loyers. Qui mesure à quels points les revenus locatifs sont lourdement imposés ? En additionnant la taxe foncière, les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu, le propriétaire verse à l’Etat souvent plus de la moitié du loyer perçu. Insidieusement, c’est la catégorie de revenu la plus taxée en France, plus que les retraites, les salaires et même les dividendes.

Que dire des récentes mesures qui ont pu être prises, notamment pour limiter l’utilisation de dispositifs type AirBnB, par exemple ?

Charles Reviens :Je vous renvoie à ma contribution Atlantico sur AirBnB face au phénomène de la location courte durée (LCD) apparue depuis 15 ans dans les villes les plus attractives et les plus touristiques. La LCD est désormais une réalité économique et sociétale qui subit les conséquences des transformations de l’écosystème dans laquelle elle se déploie : attractivité des lieux et des villes, développement et pouvoir d’achat des touristes, nature de l’offre de logements LCD, cadre réglementaire, émulation entre l’opérateur AirBnB et ses concurrents.

C’est un enjeu majeur au niveau des agglomérations attractives et des villes aussi différentes que Paris, Lisbonne et Budapest, le règlement plus ou moins fortement pour équilibrer leur attractivité touristique et le maintien d’une offre de logements abordables en location longue durée ou en accession pour les résidents.

Marc de Basquiat : Des députés Renaissance et PS ont proposé de revenir sur les avantages fiscaux dont bénéficient depuis longtemps la catégorie « meublés de tourisme », en particulier un abattement de 50% ou 71% des revenus de ce type avant imposition commune. Ils font valoir que cet avantage a créé une distorsion sur le marché du logement, les propriétaires privilégiant la formule AirBnB à la location longue durée.

Je suis parfaitement en accord avec leur analyse, qui rejoint pour une fois une analyse libérale : tous les revenus devraient être soumis au même taux marginal de prélèvement, laissant aux acteurs calculer et décider rationnellement comment valoriser au mieux les ressources dont ils disposent. Méfiance devant les raisonnements qui veulent justifier des taux différents, des abattements ou des surtaxes spécifiques en fonction de critères variés : ce n’est le plus souvent rien d’autre que l’aboutissement d’une opération de lobbying, mené par un groupe qui a un intérêt direct ou indirect dans la mesure.