Immobilier britannique, la fête est finie : ce que pourrait coûter à l’Europe l’explosion de la bulle si elle se confirmait

Atlantico : Pour le deuxième mois consécutif, les prix de l'immobilier britanniques ont chuté de 2,9% en août. Les Anglais vendent leurs biens au plus fort du marché par crainte que celui-ci retombe. Quels sont les risques d'une explosion de la bulle immobilière au Royaume-Uni ?

Phillippe Waechter : Le prix de l'immobilier en Grande Bretagne est revenu ces derniers mois à un prix très élevé. Selon les séries de prix consultés, ils sont au plus haut historique ou proche. Le ratio toujours très regardé entre le prix de l'immobilier et le revenu des ménages est lui aussi quasiment revenu au niveau d'avant crise.

Le marché britannique est cher mais il n'est pas uniforme. A Londres il est beaucoup plus cher et a progressé bien plus vite que dans le reste du royaume. C'est aussi vrai de la banlieue sud.  Les villes plus au nord ont eu une trajectoire nettement moins marquée que la capitale.

Les ménages se sont à nouveau endettés pour acheter de l'immobilier. On observe cela depuis la deuxième partie de 2012. Leur dette est aujourd'hui voisine de 140 % du revenu disponible et elle est en grande partie à taux variable.

Dès lors les velléités de la Banque d'Angleterre de remonter rapidement ses taux d'intérêt ont eu un effet dissuasif puisque cela aurait alourdi spontanément la charge de la dette pour chacun des ménages. Cela peut être une partie de l'explication. L'autre partie est qu'à la fin du printemps la Banque d'Angleterre, pour limiter cet emballement du prix de l'immobilier, avait mis en place des mesures prudentielles visant à rendre moins facile l'achat d'un bien immobilier. Cela a pu passer par la hausse de l'apport…

Le focus mis par la Banque d'Angleterre sur le marché de l'immobilier et sa volonté d'en infléchir la trajectoire a eu raison des investisseurs à court terme. C'est à mon sens ce qui explique ce mouvement de repli.

Quelles pourraient être les conséquences à court et long terme ?

La difficulté sur ce point au Royaume-Uni est que la construction est réduite alors que la demande de logement reste forte. Cela tire sur les prix de façon très importante et limite le reflux que l'on pourra observer sur les prix. En d'autres termes, le déséquilibre sur le marché du logement britannique maintient une pression haussière sur les prix. Il y a en outre une situation particulière sur Londres et sa région. La demande y est décuplée car c'est une zone géographique riche mais qui aussi crée de nombreux emplois drainant la population anglaise.

Le risque à court terme est le renchérissement de la charge de crédit qui pourrait résulter de la hausse des taux d'intérêt de la Banque d'Angleterre. Cela pourrait avoir un effet fort si la hausse des taux d'intérêt était significative. Cela se traduirait alors par des arbitrages importants en raison du poids de l'endettement dans le bilan des ménages conduisant à une réduction de leur demande. En d'autres termes le mouvement de reprise constaté outre-Manche depuis de nombreux mois s'est développé notamment sur l'endettement et la hausse du prix de l'immobilier. Une remise en cause de cette dynamique pourrait avoir un impact fort sur la conjoncture immédiate. C'est pour cela que la Banque d'Angleterre doit être très prudente dans la conduite de sa politique monétaire

A moyen et long terme, le prix moyen ne baissera pas de façon spectaculaire car l'offre évolue peu et la demande elle reste dynamique au regard de la démographie et de l'attrait de l'Angleterre pour le reste du monde.

Qu'en est-il de l'immobilier dans la zone euro?

Les prix ont des allures très diverses au sein de la zone euro. Depuis 2007, les prix baissent en Espagne, en Irlande, au Pays-Bas. Ces pays avaient connu une bulle immobilière avant 2007. Les ajustements à la baisse y sont très violents. Au Portugal le prix baisse depuis 2010. La France lorsqu'on la compare aux autres pays de la zone est relativement stable depuis 2007. En revanche, en Allemagne, en Finlande ou encore en Belgique les prix progressent bien au-delà des niveaux atteints en 2007. Pour la Belgique et la Finlande les prix ont quasiment continué selon la trajectoire observée avant la crise. En Allemagne le prix a décollé depuis l'été 2010.

Le souci est toujours la gestion de l'avant crise pour des pays comme l'Espagne, l'Irlande, les Pays-Bas ou encore le Portugal. Les prix ont baissé mais les ménages sont toujours très endettés. Dans chacun de ces pays le taux d'inflation est très faible. De la sorte, le poids réel de la dette augmente dans le budget des ménages.

Si ces pays étaient amenés à faire face à une déflation, le poids de la dette continuerait d'augmenter dans les budgets et réduirait mécaniquement la demande de ces ménages en biens de consommation. C'est à mon sens le risque associé à la gestion de cette bulle immobilière. Elle continue de faire des ravages car contrairement à ce qui s'est passé aux Etats-Unis la dette des ménages n'a quasiment pas baissé alors que la valeur des biens a reculé nettement. Ce déséquilibre dans le patrimoine des ménages reste préoccupant car il est toujours une menace, surtout si la déflation s'en mêle.

En Allemagne, entre 2009 et 2014, les prix de l'immobilier ont bondi de 20 % sur l'ensemble du territoire. Et jusqu'à 38 % à Stuttgart et 56 % à Berlin. Quelles sont les raisons de cette récente flambée des prix, alors que le pays est plutôt connu pour être bon marché ? Peut-on, là aussi, craindre l'explosion d'une bulle immobilière ?

La situation allemande est très différente de celle des autres pays. Le prix de l'immobilier avait été quasiment stable dans la première partie des années 2000. De ce fait le prix de l'immobilier est devenu très attractif car bien inférieur à ce qui pouvait être observé dans les autres grandes villes européennes. Il y a une dynamique de rattrapage qui peut être forte. Cela ne veut pas dire qu'il n'y aura pas quelques accidents mais cela ne parait pas trop préoccupant pour l'instant du fait de la convergence tendancielle des prix qui s'opèrera entre les grandes villes européennes. Il est normal que les grandes villes allemandes qui étaient très en retard y participent