Quand se loger devient un luxe | Atlantico.fr
Atlantico, c'est qui, c'est quoi ?
Newsletter
Décryptages
Pépites
Dossiers
Rendez-vous
Atlantico-Light
Vidéos
Podcasts
France
Quand se loger devient un luxe
©

Jeunes générations

Quand se loger devient un luxe

La situation économique que connaît la jeunesse aujourd'hui en France n'a plus rien de comparable avec celle qu'ont vécue les générations entrées dans la vie active durant les Trente Glorieuses. Ne doit-on voir là qu'une injustice de l'Histoire ? Extraits des "Générations déshéritées" par Mickaël Mangot (2/2).

Mickaël Mangot

Mickaël Mangot

Mickaël Mangot est consultant en finance comportementale.

Il est l'auteur de « Psychologie de l’investisseur et des marchés financiers » (Editions Dunod)

Voir la bio »

Les différentes générations n’ont pas été égales non plus face au logement : depuis le milieu des années 1970, le taux d’effort des ménages (c’est-à-dire la part du revenu disponible allouée aux dépenses de logement) n’a cessé d’augmenter. En 35 ans, pour les ménages payant des charges financières, c’est-à-dire les seuls locataires et propriétaires à crédit, le taux d’effort a doublé, quelle que soit la classe d’âge. L’augmentation a été progressive, génération après génération, avec toutefois deux périodes d’accélération :

  • le début des années 1980 avec l’accession massive à la propriété, suite à la mise en application de dispositifs spéciaux (prêt d’accession à la propriété, APL) à la fin des années 1970 ;
  • les années 2000 avec l’envolée des prix immobiliers.


Cette évolution a d’autant plus pénalisé les ménages qu’ils sont jeunes puisque la proportion de ceux payant des charges financières pour le logement diminue quand l’âge augmente[1]. Dans ce contexte, le taux d’effort de l’ensemble de la population âgée de moins de 30 ans a été multiplié par 1,9 au cours de 30 dernières années (par 1,7 en tenant compte des aides diverses et variées), mais seulement par 1,3 pour les 50 ans ou plus. Au milieu des années 2000, un ménage de 25 à 29 ans consacrait en moyenne 21 % de ses ressources à son logement. Trente ans plus tôt, cette proportion n’était que de 11 %[2].

Toutefois, la hausse du taux d’effort immobilier ne tient pas uniquement à la hausse des prix de l’immobilier et des loyers, même si celle-ci en explique une grande partie. On observe également depuis trente-cinq ans une amélioration tendancielle de la qualité des logements (en termes d’équipements sanitaires par exemple) et une augmentation constante de la surface disponible par individu, un phénomène valable pour toutes les classes d’âges mais d’autant plus prononcé que les ménages sont âgés.

Source : CGDD, Enquêtes logement 1973 à 2006, Insee, 2007.


En raison de l’augmentation des prix de l’immobilier plus rapide que celle des revenus, les ménages se retrouvent dans une position financière fragilisée lorsqu’ils décident d’acquérir un bien immobilier. Entre 1965 et la crise immobilière de 2008, on a assisté à une baisse de 30 % du pouvoir d’achat immobilier des ménages, tel que calculé par l’économiste Jacques Friggit[3], spécialiste du marché immobilier français. L’indicateur de pouvoir d’achat immobilier des ménages reflète ici la quantité de logement ancien que peut acheter, pour un taux d’effort donné, un ménage qui finance l’achat pour un quart par la revente d’un logement, pour un quart par la réalisation d’une épargne financière et pour la moitié par un emprunt sur 15 ans à taux et mensualités fixes.


Un autre indicateur, également calculé par Jacques Friggit, dit la même chose : en 35 ans, la durée d’emprunt nécessaire pour financer le même bien avec le même taux d’effort initial et le même apport personnel (10 % du bien) a tout bonnement doublé, et ce malgré la baisse tendancielle des taux d’intérêt.

Ce renchérissement de l’immobilier au fil des générations se retrouve dans les taux de propriété. Le taux de propriétaires aux différents moments de la vie a progressé continûment depuis les cohortes nées à la fin du XIXe siècle jusqu’à celles nées dans les années 1940 et 1950 mais affiche depuis une évolution beaucoup moins claire[4].

Les conséquences de prix du logement très élevés par rapport aux revenus sont multiples. Les ménages eux-mêmes d’abord, en affichant un taux d’effort supérieur, voient leur pouvoir d’achat (hors logement) diminuer et ont tendance à éprouver un sentiment de déclassement social. De même, leur satisfaction par rapport au logement diminue à mesure que le pourcentage du revenu alloué à ce même logement augmente[5]: sans doute la désagréable impression de payer cher quelque chose qui ne devrait pas l’être…

Au-delà du niveau et de la qualité de vie, les prix du logement ont des influences plus indirectes, par exemple sur le marché du travail. Ils influencent l’offre de travail en limitant la mobilité des ménages locataires puisque la régulation des loyers, indexés sur les prix à la consommation, ne s’applique qu’aux baux en cours. En période de forte hausse des loyers, les ménages qui souhaiteraient déménager pour se rapprocher d’un employeur subissent une incitation négative au changement de logement.

On retrouve le même effet, démultiplié, chez les ménages propriétaires pour qui les frais de mutation seront d’autant plus importants que l’immobilier sera cher. Enfin, des prix du logement élevés, en compressant le pouvoir d’achat, rendent difficiles les politiques de modération salariale qui pourraient être nécessaires pour restaurer la compétitivité-coût de l’économie ou de certains secteurs soumis à une forte compétition internationale.


[1] . Plus l’âge augmente, plus la proportion au sein de la population de ménages locataires et de ménages propriétaires payant encore un crédit diminue.

[2] Le poids des dépenses de logement dans le budget des ménages : une approche historique et générationnelle du taux d’effort, Conseil général du développement durable, 2007.

[3] Jacques Friggit, Le prix des logements sur le long terme, Conseil général du développement durable, 2010.

[4] Voir Le poids des dépenses de logement dans le budget des ménages : une approche historique et générationnelle du taux d’effort

[5] 1. Voir le rapport de Régis Bigot et Sandra Hoibian : « Les difficultés des français face au logement » dans les Cahiers de recherche du Crédoc, décembre 2009.

________________________

Extrait de Les générations déshéritées : Dette, retraite, logement, chômage des jeunes… comment réparer la grande injustice, Eyrolles (16 février 2012)

En raison de débordements, nous avons fait le choix de suspendre les commentaires des articles d'Atlantico.fr.

Mais n'hésitez pas à partager cet article avec vos proches par mail, messagerie, SMS ou sur les réseaux sociaux afin de continuer le débat !