Immobilier : où pourriez-vous avoir intérêt à profiter de la baisse des prix ?

Atlantico : La baisse des prix immobiliers, en particulier dans la pierre peut-être considérée comme une aubaine pour les acheteurs potentiels. Or selon une étude Orpi, les Français restent très prudents face à cette baisse des prix. Passent-ils à côté d'opportunités intéressantes ?

Patrick Chappey : On peut parler aujourd'hui d'une tendance baissière, dans la mesure où cela fait maintenant 17 ans que les prix de l'immobilier, pour Paris, l’Ile-de-France et la région PACA, n'ont pas cessé de grimper. En province, hormis quelques exceptions en région PACA, on observe une tendance baissière de l'ordre de 5% par an depuis 3-4 ans. Elle s'est faite principalement sur les résidences principales. Mais à Paris et en région PACA, cette baisse ne s'est quasiment jamais ressentie, sauf en 2008 où il y a eu une légère baisse des prix. Le marché est cependant reparti de plus belle 6 mois plus tard, avec une augmentation qui n'a pas cessé jusqu'à il y a encore un an. Depuis un an effectivement, on sent un léger tassement à Paris et en Ile-de-France, puisque les prix ont légèrement baissé suivant les arrondissements et les villes de première, seconde et troisième couronne (une baisse des prix pouvant aller jusqu'à 5%). Pour certaines villes en zone tendue, où l'activité économique est très soutenue et où l'on retrouve une fréquentation étudiante très importante qui génère une demande très forte en logements étudiants (studios ou 2 pièces pour les colocations), l'activité de transactions est relativement soutenue. Je pense notamment à des villes comme Montpellier, Toulouse ou encore Marseille. Néanmoins, ce sont des villes dont l'activité immobilière souffre et a souffert un peu plus rapidement qu'à Paris.

Les Français restent donc très prudents car les prix sont extrêmement élevés. En parallèle de l'augmentation des prix de l'immobilier, le pouvoir d'achat a lui, baissé de presque 50%, les Français ont donc de plus en plus de mal à se porter acquéreur. Face à cette situation, les seules personnes qui peuvent aujourd'hui devenir propriétaires sont soit des gens d'un certain âge qui ont pu épargner au fil des années, soit des gens aisés.

Les taux d'intérêts sont eux, toujours plus bas, ils varient entre 2.5 et 3.5%. Si une personne a pu épargner assez d'argent lui permettant d'acheter quasiment comptant, attendre et miser sur une baisse éventuelle du prix de la pierre, est un risque qu'elle peut prendre. En revanche, une personne tributaire d’un prêt immobilier (c'est le cas de 90% des Français qui achètent) aura réellement intérêt aujourd'hui à ne pas attendre et à profiter d'une situation extrêmement favorable à l'emprunt immobilier.

Dans quelles villes les baisses de prix sont-elles les plus intéressantes ?

Les endroits où les prix vont baisser sont ceux où de nombreuses constructions neuves ont pu être construites ces 10 dernières années. On s'est ainsi retrouvé à ce moment-là avec des personnes souhaitant faire de la défiscalisation et dont le contrat arrive maintenant à terme. Du coup, une grande partie de ces propriétaires vendent leur bien. On se retrouve ainsi avec plus de produits sur le marché. Plus il y a de produits à vendre et plus il y a de demandes satisfaites, plus les prix risquent de baisser.

Dans des zones tendues, avec une forte activité économique, beaucoup de commerces, des transports, dans des villes très étudiantes et universitaires, la demande se retrouvera fatalement de plus en plus importante. Il y a donc un intérêt à se porter acquéreur dans ces villes à fort potentiel.

Quelles villes présentent aujourd'hui le plus gros potentiel de retour sur investissement ?

Ce sont bien évidement des villes ou l'activité économique est très soutenue et où l'on retrouve beaucoup d'entreprises. Ce sont aussi des villes où il est très facile de circuler.

Si l'on veut être sûr de bien investir, il faut le faire d'abord en résidence principale si l'on en a les moyens, et le faire dans une ville où il y a une très forte demande. Ce doit être aussi une ville où l'on sait qu'à priori, dans les années qui viennent, il n'y aura pas un nombre trop important de nouveaux appartements construits et mis en vente sur le marché. Un mécanisme qui ferait baisser les prix au mètre carré.

Pour une résidence principale, on est généralement tributaire de ses moyens. En fonction de ceux-ci, on achète un studio, un deux-pièces ou un trois-pièces. Cependant, les prix étant tellement élevés, les propriétaires qui achètent leur résidence se dirigent en premier lieu vers l'acquisition d'un studio, puis ils vendent pour acheter un appartement avec des pièces supplémentaires, puis c'est l'escalade jusqu'à ce qu'ils deviennent propriétaires de leur résidence principale qui s'agrandira en fonction de leur famille.

Sur quels types de biens ? Résidence principale, secondaire ?

Sur une résidence principale en priorité, sur du secondaire lorsqu'on a les moyens de le faire. Attention, pour ce qui est du retour sur investissement sur une résidence secondaire, le marché est aujourd'hui extrêmement faible, car la priorité des gens qui investissent dans la pierre est l'achat d'une résidence principale.

Pour quel type d'investissement ? Résidentiel, locatif ?

Lorsque l'on fait un investissement locatif, il faut être sûr de ne pas avoir de mal à trouver son locataire le lendemain, et ce, couplé à une valeur locative suffisamment importante pour pouvoir rembourser son prêt ou épargner. Ceci pour être en mesure plus tard de vendre pour acheter sa résidence principale. C'est assez fréquent de voir des cadres entre 40 et 50 ans qui n'ont pas eu les moyens il y a une dizaine d'années d'acheter leur résidence principale car les prix étaient déjà trop élevés. Ils ont ainsi fait un achat de bien en location, ils ont profité de la hausse des prix et se sont retrouvés à un instant T à pouvoir vendre pour investir dans leur résidence principale.

Les taux d'intérêts sont aujourd'hui historiquement bas. S'agit-il d'un argument supplémentaire pour les candidats à l'achat ?

Ils sont aujourd'hui entre 2.5 et 3.5 %, en fonction de la durée du prêt. C'est évidemment un argument non négligeable pour les acquéreurs.

Il faut savoir que si l'on souscrit un prêt immobilier et que les taux d’intérêt grimpent,  le remboursement mensuel grimpera aussi. Par conséquent, il faut profiter de cette période où les taux d’intérêt sont extrêmement bas. Ce conseil est encore plus valable pour des acquéreurs jeunes qui pourront emprunter sur des périodes plus longues. Parce qu'acquérir sa résidence principale est un pari sur le long-terme. C'est un bon moyen aujourd'hui de s'endetter pour capitaliser.