Hausse 2018 : comment l’immobilier aggrave frustrations et inégalités en France sans que personne ne semble vraiment s’en émouvoir

Atlantico : Derrière ces chiffres, ne peut-on pas voir l’évolution des prix de l’immobilier comme une cause importante d’une perception très différente de la situation par les Français ?

Michel Ruimy : Quelques chiffres tout d’abord. L’ensemble des possessions des 50% des personnes les plus pauvres ne représente que près de 10% du patrimoine total national alors qu’à l’autre bout de l’échelle sociale, 1% des Français les plus riches concentrent un peu moins de 25% des richesses. Ainsi, depuis deux décennies, les inégalités de revenus en France augmentent de manière assez prégnante : les revenus des plus pauvres stagnent tandis que ceux des plus fortunés continuent de croître.

Les disparités de revenus sont aussi présentes selon les différents groupes d’âge. Le niveau de vie des plus jeunes tend ainsi à stagner tandis que pour les personnes dans la tranche d’âge 65-74 ans, il est en forte augmentation. Ainsi, si toutes les catégories d’âge avaient profité de l’embellie économique entre 1997 et 2001, au point que le niveau de vie des plus jeunes avait rattrapé celui de leurs aînés, la conjugaison d’une croissance lente et d’une succession de krachs boursiers et crises financières depuis une vingtaine d’années ont empêché les plus jeunes de recouvrer un quelconque retard. Conséquence : une impossibilité de plus en plus forte pour eux de constituer un patrimoine, immobilier notamment. Autrement dit, la hausse de l’immobilier a été plus forte que celle des revenus tirés de l’activité.

Cette tendance s’observe au niveau mondial. La part de patrimoine mondial aux mains des 1% les plus riches de la planète est passée de 28 à 33% entre 1980 et 2016, la hausse des inégalités de patrimoine étant extrême en Russie et aux États-Unis, mais plus modérée en Europe. Outre-Atlantique, la proportion de patrimoine possédée par les 1% les plus riches a bondi d’environ 25% en 1980 à un peu moins de 40% en 2014 alors qu’en France, la hausse est plus limitée en passant de 17% à 24% grâce au rôle d’amortisseur qu’a joué l’augmentation de la valeur du patrimoine immobilier, en particulier pour la classe moyenne. Ainsi, l’immobilier a permis, dans une certaine mesure, de réduire, de manière non négligeable, les inégalités.

Quant à l’avenir, il s’annonce radieux pour les plus riches et très sombre pour les classes moyennes…à moins que les gouvernements ne décident d’inverser la tendance en rendant l’impôt plus progressif, en créant, au niveau international, un « registre mondial des titres financiers » afin de lutter contre l’évasion fiscale ou encore en améliorant l’égalité d’accès à l’éducation et à des emplois bien rémunérés. Il ne reste plus qu’à s’y mettre...

En quoi cette évolution des prix immobiliers aggrave-t-elle la situation, notamment pour les classes moyennes et populaires, notamment concernant la question des bassins d’emplois que sont les grandes villes ?

Une étude de l’Insee montre qu’une hausse de la densité de propriétaires dans une zone géographique se traduit par une augmentation plus faible du taux de chômage car elle rend plus difficile l’installation de nouveaux travailleurs. Cette corrélation entre propriété immobilière et chômage est valable, depuis 1968, pour les zones d’emplois de l’Hexagone.

Ce paradoxe étonnant se retrouve aussi dans d’autres pays développés. En Allemagne, seuls 44% des ménages possédaient leur résidence principale en 2014. En Italie, au contraire, 80% des ménages sont propriétaires. Ce raisonnement n’explique évidemment pas à lui seul le niveau du chômage. Mais, le taux de chômage en Italie est de l’ordre de 11%, 9% en France et 4% en Allemagne. Le pays qui compte la proportion la plus faible de chômeurs est aussi celui où le pourcentage de locataires est le plus élevé de la zone euro.

L’explication est la suivante. On pourrait croire que les propriétaires de leur logement sont restreints dans leur recherche d’emploi en raison de coûts spécifiques en cas de déménagement. Ainsi, par exemple, les ouvriers propriétaires licenciés, il y a quelques mois, par l’usine GM&S de la Creuse peuvent évidemment avoir du mal à vendre leur logement, qui se trouve dans une zone d’emplois peu dynamique, pour trouver un travail plus loin. Ils risquent fort de faire une moins-value. La propriété est, dans ce cas, un frein à la mobilité. Mais si ce mécanisme est parfois valable, il n’en demeure pas moins que les propriétaires sont statistiquement moins souvent au chômage que les locataires de leur résidence principale. Être propriétaire signifie souvent avoir de bons revenus et donc un emploi qualifié, moins exposé au risque de chômage.

En revanche, la moindre mobilité des propriétaires réduit la fluidité du parc de logement dans les zones où ils sont plus nombreux. Un taux élevé de propriétaires limiterait l’accessibilité des jeunes aux zones d’emplois les plus dynamiques où ils pourraient avoir des opportunités professionnelles. Il en résulterait donc une rigidité supplémentaire du marché du travail.

C’est le cas de Paris où s’ajoutent des difficultés pour les jeunes familles à trouver un logement adéquat à leurs ressources, de par l’évolution des loyers et le coût du logement. Résultat : chaque année, la capitale perd des habitants et le déficit migratoire est important. Il y a plus de personnes qui quittent la capitale au profit de la petite ou grande couronne, et même de la province, que de personnes qui s’y installent. Le constat est sans appel. Le phénomène est constant depuis plusieurs années et ne va pas s’arrêter avant 2025 selon les projections de l’Insee, le temps que les nombreux enfants nés autour des années 2000, deviennent à leur tour des parents.

Alors que l’investissement locatif a le vent en poupe, selon les dernières livrées statistiques pour 2018, ne peut-on pas voir, ici, justement une différence fondamentale entre une France en capacité de profiter des taux bas et de prix à la hausse, et ceux qui subissent la situation ?

La situation que je viens de décrire ne manque pas de poser question sur la politique du logement depuis l’après-guerre. Ces dernières décennies, le taux de propriétaires de leur logement principal parmi la population française a, en effet, fortement augmenté. Il est passé d’environ 45% en 1973 à un peu moins de 60% en 2013. Ce qui va à l’encontre de la société de mobilité vantée par Emmanuel Macron.

Face à ce manque de mobilité, deux solutions peuvent cependant être avancées : favoriser la mobilité professionnelle, qui constitue l’un des objets principaux du bail mobilité du projet de loi Elan ou… devenir propriétaire ! car l’accession à la propriété se démocratise avec les taux bas du crédit immobilier alors que les prix montent.

Tant que les taux sont bas, il faut en profiter. C’est du moins ce que pensent la majorité des Français. L’immobilier progresse moins vite qu’un investissement boursier mais se révèle en contrepartie moins risqué. A ce titre, l’immobilier reste donc un des éléments moteurs de la démarche patrimoniale des Français. L’image de la pierre « valeur refuge » face à l’évolution parfois brusque des marchés financiers.

Mais tout le monde ne fera pas une bonne affaire car la hausse entraîne une érosion du pouvoir d’achat immobilier dans la moitié des 20 plus grandes villes françaises même si la baisse des taux de crédit continue à compenser le rebond des prix. En effet, encore plus aujourd’hui, il ne faut pas se focaliser sur la réalisation d’une éventuelle plus-value à terme. L’immobilier n’offre pas partout l’assurance d’un gain sur la durée car il n’existe pas un mais plusieurs marchés immobiliers en France. Dans les grandes agglomérations l’augmentation particulièrement rapide des prix au cours des dernières années revêt un caractère presque pathologique qui peut amener à s’interroger. Ainsi, si la notion de localisation a toujours été importante, elle s’avère aujourd’hui véritablement essentielle. Pour ne pas se tromper au moment d’acheter, il faut donc se montrer extrêmement vigilant quant à l'attractivité de la zone où se situe le logement, notamment en termes d'emplois, de services et de transports d’autant que si l’on regarde le traitement politique de l’immobilier