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Tokyo immobilier ville encadrement des loyers méthode Lyon
©Philip FONG / AFP

Immobilier

Encadrement des loyers, et maintenant Lyon... : mais pourquoi personne ne s’intéresse-t-il à l’incroyable réussite de Tokyo pour dégonfler la bulle immobilière des années 80 ?

Le maire de Lyon veut que la loi sur l’encadrement des loyers s’applique à sa ville. La mesure pourrait être appliquée l'année prochaine. La ville de Tokyo avait pourtant réussi à dégonfler sa bulle immobilière sans avoir recours à l'encadrement des loyers.

Charles Reviens

Charles Reviens

Charles Reviens est ancien haut fonctionnaire, spécialiste de la comparaison internationale des politiques publiques.

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Atlantico.fr : La ville de Tokyo a réussi à dégonfler sa bulle immobilière sans avoir recours à l'encadrement des loyers, quelle a été sa stratégie ?

Charles Reviens : Tokyo-Yokohama est tout simplement la plus grande zone urbaine du monde avec 38 millions d’habitants (56 % de la population française). L’immobilier (tous classes d’actifs confondus) avait connu une bulle tout à fait considérable : la valeur de l’immobilier japonais représentait fin 1991 20 % de celle de tous les actifs de la planète, avant l’explosion de la bulle qui est devenu un cas référence pour les économistes.

Depuis le début des années 2000, la croissance du prix des actifs immobiliers – et donc également celle des loyers – est infiniment plus raisonnable que celles que connaissent d’autre métropoles mondiales comme San Francisco, Londres ou Paris. Cette modération de la croissance des prix n’est ni liée à la décroissance démographique – qui touche le Japon mais pas sa principale zone urbaine – ni à des dispositifs spécifiques comme le logement social (5 % des foyers contre 17 % en Grande-Bretagne ou 22 % en France).

Comment cela a été possible ? La réponse semble être principalement du côté de l’offre : le stock de logements de Tokyo augmente de 110 000 unités par an depuis 2003, à comparer par exemple à une augmentation annuelle de 20 000 à 40 000 logements pour Londres pour la même période. Cela est couplé à une particularité très importante du Japon qui est une forme immobilière de destruction créatrice schumpetérienne, avec un volume très important de démolitions d’immeubles même relativement récents pour nos standards. Les anciens immeubles sont remplacés par des immeubles de plus grande hauteur : en vingt-cinq ans le parc de logement dans des immeubles de plus de six étages ou plus a quasiment été multiplié par dix.

Il faut maintenant comprendre pourquoi une production massive est plus facile que dans les principales métropoles occidentales. Le changement le plus important concerne une modification radicale des règles d’urbanisme et d’octroi des droits à construire via la loi sur la renaissance urbaine votée en 2002. Les règles d’usage des sols sont définis au niveau national avec 12 types d’usage possible (7 types de zones résidentielles et 5 zones commerciales ou industrielles). Tout propriétaire de foncier peut construire exactement ce qu’il veut s’il respecte les règles de construction et les niveaux de nuisance de la zone dans laquelle sa parcelle se situe, pouvant ainsi démolir son immeuble de 2 étages pour en construire un de 8 si cela est possible dans sa zone.

Les développeurs sont ainsi affranchis de la pression des élus, des fonctionnaires et des riverains. Le renouvellement urbain à la japonaise est dont extraordinairement différent de ce qu’il est en France et il conduit probablement à une moindre rigidité de l’offre conduisant à la maîtrise des prix.

Pourquoi une stratégie identique n'est pas appliquée en France ? Est-ce inapplicable ou bien certains éléments peuvent être adaptés au cas Français ?

Rappelons d’abord que la France a connu des époques de forts volumes de construction, principalement deux : l’épopée du Baron Hausmann à Paris et l’ère des grands ensembles dans les années 1960 et 1970, dans les deux cas sous l’impulsion forte de l’Etat.

Une décision majeure a surtout été prise par François Mitterrand, Pierre Mauroy et Gaston Defferre au début des années 1980 avec le transfert de l’Etat aux maires des décisions d’urbanisme et d’octroi des permis de construire, au cas d’espèce dans le pays qui comptait alors (et compte encore) le plus grand nombre de communes d’Europe. Ce choix est objectivement orthogonal à l’esprit des règles mises en place au Japon au début des années 2000 et le pays rame depuis pour en sortir. Par ailleurs la facilité avec laquelle il est possible de faire des recours contre des permis renforce l’écart avec l’approche nippone.

Il faudrait donc une révolution copernicienne et peut-être plus pour passer d’un système français ultra administré et judiciarisé au dispositif ultra simplifié japonais et admettre que l’augmentation de l’offre peut faire baisser les prix, donc croire un peu au marché. Or le logement n’est pas nécessairement considéré comme un marché en France avec des politiques du logement qui portent une énorme dose d’intervention publique : importance de la fiscalité immobilière et des dépenses publiques de logement, réglementation touffue et changeante, secteur quasi public considérable avec le logement social et les dispositifs d’hébergement, « droit » au logement…

Les écosystèmes logement s’appuient de toute façon sur des particularités anthropologiques, historiques et sociétales nationales. D’autres pays que le Japon ont réussi à mettre en place des politiques de telles nature avec d’autres dispositifs : restrictions strictes pour l’acquisition d’immobilier par les non-résidents (Suisse), système légitime de miroirs des loyers (Allemagne), séparation stricte entre un foncier public et propriété privée des constructions (Singapour). A la fin les résultats sont là, par exemple si on les mesure au niveau du prix du mètres carré rapporté au PIB par habitant : 17% en Allemagne, 20 % pour la Suisse, 27 % à Singapour contre 41 % pour la France. Ces trois pays ont des PIB par habitant nettement supérieurs à celui de la France tout en maîtrisant mieux leurs prix et leurs coûts immobiliers.

L'encadrement des loyers tel qu'il est pratiqué en France et notamment à Paris est il efficace pour lutter contre la flambée des prix de l'immobilier ? La ville de Lyon a-t-elle raison de vouloir adopter ce mécanisme ?

Commençons par citer la phrase boutade de l'économiste Assar Lindbeck selon lequel « outre un bombardement, la meilleure façon de détruire une ville est par une politique de contrôle des loyers ». L’expérience majeure de blocage des loyers en France concerne le dispositif mis en place au début de la première guerre mondiale et qui s’est plus ou moins maintenu jusqu’en 1948. Ce dispositif a massivement contribué entre les deux guerres mondiales à un effondrement de la production et est un élément majeur de la situation catastrophique de l’offre de logement au sortir de la guerre. Concernant le dispositif actuel, on manque un peu de recul pour en juger l’effet et de toute façon l’évolution des prix suppose une analyse multifactorielle dans laquelle la question de l’encadrement des loyers est une variable à côté de beaucoup d’autres. Dans certaines circonstances cela peut contribuer à la maîtrise comme on le voit en Allemagne avec les observatoires miroirs, mais c’est un élément d’un écosystème global.

Mais la question n’est-elle pas davantage politique qu’économique ? Le dispositif d’encadrement newlook est issu de la loi ALUR de 2014 portée par Cécile Duflot, une ministre du logement qui assumait des clivages politiques et idéologique forts. Depuis le dispositif est utilisé par deux communes dirigées par la gauche (Paris et Lille) et à vocation à être repris à Lyon par la nouvelle majorité regroupant derrière le maire EELV l’intégralité de la gauche. Quand on croit peu au marché, quand on veut limiter les nouvelles constructions pour des raisons environnementales ou autres, et qu’on fait face à des augmentations de prix et de loyers effectives pour de multiples raisons, la solution étatiste de l’encadrement des loyers constitue une option politique tentante.

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