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Certaines agences ont décidé de ne pas appliquer le décret instituant le plafonnement des frais d'agence.

La loi Alur ne sera plus jamais obscure

Votre agence immobilière ne se conforme pas à la loi sur le plafonnement des frais d’agence ? La marche à suivre pour obtenir réparation

Le décret instituant le plafonnement des frais d'agence est entré en vigueur lundi 15 septembre. Point sur les voies de recours légales possibles pour les justiciables en cas de non-respect de ce plafonnement par les agences immobilières ainsi que les sanctions envisageables.

Vincent  Canu

Vincent Canu

Vincent Canu est avocat au barreau de Paris, spécialiste en droit immobilier, membre du comité de rédaction de la Revue des Loyers, de la revue Administrer, du dictionnaire permanent de gestion immobilière, et du guide du logement.

Il est également responsable de la commission des baux d’habitation du barreau de Paris.

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Atlantico : Certaines agences ont décidé de ne pas appliquer le décret instituant le plafonnement des frais d'agence, affirmant aux candidats à la location qu'elles disposaient d'un délai pour le faire. Qu'en est-il ?

Vincent Canu : Les honoraires facturés par les agents immobiliers aux locataires pour la mise en location d'un logement sont plafonnés à partir de ce lundi 15 septembre, avec l'entrée en vigueur du décret qui fixe leur montant de 11 à 15 euros par m2. Ce décret d'application de la loi Alur (pour l'Accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014 vise à encadrer les pratiques et la formation des professionnels de la gestion immobilière. Ce décret étant aujourd'hui en vigueur, les agences immobilières doivent alors le respecter sous peine de sanctions disciplinaires. Elles ne doivent pas attendre plus longtemps pour l'appliquer lors des transactions.

Comment savoir si l'agence à laquelle on s'adresse respecte la loi ou pas ?

Les locataires doivent connaître ces plafonds que les agences ne peuvent pas dépasser sur ce type de commission, le décret précise un tarif maximum au mètre carré et cela en fonction de la tension immobilière qu’il y a sur le marché locatif privé. Ils doivent alors effectuer un calcul. Selon la loi Alur,  les trois premières prestations sont désormais plafonnées selon trois zones: à 12 euros TTC le m2 en "zone très tendue", à 10 euros le m2 en "zone tendue" et à 8 euros le m2 sur le reste du territoire. S'y ajoutent 3 euros le m2 pour la réalisation de l'état des lieux, partout en France. La zone "très tendue" correspond à Paris et sa petite couronne - la zone A bis du dispositif fiscal Duflot - où la demande excède largement l'offre de logements et les prix des logements sont les plus élevés. La "zone tendue" correspond aux 28 agglomérations - toutes les grandes métropoles régionales et d'autres villes - où s'applique la taxe sur les logements vacants. Comme pour la vente d'un bien immobilier, les tarifs de l'agence sont soumis à certaines règles d'affichage afin que le client puisse être informé de leurs montants exacts avant de s'engager.

Lorsqu'on est candidat à la location d'un bien, il peut être délicat d'entrer en conflit avec l'agence qui le propose en la rappelant à la loi. De quels recours dispose un locataire floué pour faire respecter ses droits et récupérer les sommes payées indûment, y compris après la transaction ?

Le locataire floué dispose premièrement d'un recours civil de droit commun pour  obtenir la restitution du trop-perçu,  Les consommateurs disposent donc d'un délai de 5 ans pour rechercher la responsabilité contractuelle ou délictuelle des professionnels (à l'exception des dommages corporels pour la durée de prescription est de 10 ans). Ils doivent envoyer un mail ou une lettre recommandée avec accusé de réception. Si ce recours ne fonctionne pas, le locataire peut s'adresser au tribunal d'instance qui s'occupe généralement des affaires civiles dont la valeur en litige est comprise entre 4000 euros et 10000 euros ou devant la juridiction de proximité lorsque la valeur en litige est inférieure à 4000 euros. Le juge de proximité peut être saisi par des particuliers pour mettre fin à un litige suivant une procédure amiable. Dans ce cas, il est possible de saisir le juge par : demande de conciliation, requête conjointe des parties, présentation volontaire des parties devant le juge. L'avantage de la saisine du juge de proximité est que la  tentative de conciliation peut être réalisée au moyen d'un formulaire en ligne. La présence d'un avocat n'est donc pas nécessaire. Si les parties ne trouvent pas de solution amiable, l'une ou l'autre d'entre elles peut saisir à nouveau le même juge de proximité pour trancher le différend au terme d'un procès civil : la procédure ordinaire de saisine est celle de la déclaration au greffe. La déclaration au greffe peut se faire sur papier libre ou à l'aide du formulaire en ligne. Elle doit être déposée ou adressée par voie postale au greffe, avant la fin du délai de prescription applicable. Le juge de proximité géographiquement compétent est en principe celui du lieu où demeure le défendeur

Que risquent les agents immobiliers, notamment ceux détenteurs de la carte professionnelle ? Quelles sont les sanctions applicables ?

Il n'y a pas de sanctions pénales applicables, la loi ALUR met en place un certain nombre de règles disciplinaires telles que l'avertissement, le blâme. Elle transforme la gouvernance des professionnels du secteur, en prévoyant la création d'un conseil national de la transaction et de la gestion immobilière qui aura un réel impact. Cette  commission de contrôle sera mise en place certainement dans trois mois: à partir du moment où le décret est publié, les agences immobilières doivent respecter les plafonds, dans tous les cas où cela ne serait pas respecter avant la mise en place de ce contrôle,  les faits antérieurs pourront toujours être sanctionnés. Les sanctions applicables aux professionnels seront renforcées et élargies (pénales ou administratives). Un « code de la déontologie des professionnels soumis à la loi Hoguet » sera constitué sur la base de propositions faites par le futur Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières. Pour le moment, il est impossible de dire si l’effet des instances sera bénéfique pour le justiciable, ou si cela ne fera que rajouter une couche avant toute action en justice.

Propos recueillis par Inès VAHE

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