Pourquoi investir dans l'immobilier n'est pas toujours une bonne affaire (et pourquoi cela l'est de moins en moins)

Atlantico : En cette période de crise, l'idée qu'il faudrait investir dans l'immobilier pour protéger son capital est logiquement perçue comme la plus judicieuse. Si une nouvelle crise arrivait demain, le foncier pourrait t-il vraiment mettre les investisseurs à l'abri de pertes conséquentes ?

Marc Touati : Malheureusement non. Certes, pour un particulier, il reste toujours plus intéressant de devenir propriétaire que locataire. De même, pour un investisseur qui dispose d’un horizon très long (plus de quinze ans), la pierre reste un investissement lucratif de bon père de famille. En revanche, pour un investisseur qui est déjà propriétaire de sa résidence principale et dont l’horizon de placement est inférieur à quinze ans, l’immobilier redevient un placement risqué. Et ce, pour au moins trois raisons. Primo, les cours immobiliers restent trop chers par rapport à la réalité des revenus dans l’Hexagone. Si la bulle a déjà commencé à se dégonfler, les prix des logements devraient encore baisser de plus de 15% dans les deux prochaines années.

Et ce, d’autant que, secundo, les taux d’intérêt des obligations d’État vont fortement augmenter dans les prochains mois. Ce qui ne manquera pas de tendre les taux d’intérêt des crédits immobiliers et in fine d’alimenter la baisse des prix.

Tertio, la fiscalité devient tellement dramatique, y compris sur l’immobilier, que les quelques plus-values éventuellement réalisées seront rabotées au maximum par la puissance publique. Prendre autant de risques pour si peu de rendement, à quoi bon ?!

Quel pourrait être le scénario-type dans le secteur immobilier en cas de crise obligataire ?

Si les taux d’intérêt des obligations d’Etat à 10 ans dépassent les 4% d’ici la fin 2013 (ce qui est très probable), les cours immobiliers pourraient chuter de plus de 10% d’ici un an en moyenne sur le territoire national. Ce qui signifie que la baisse des prix pourrait être bien plus marquée dans certaines agglomérations, notamment en province, mais aussi en banlieue parisienne.

Par ailleurs, le secteur immobilier ne risque-t-il pas d'être vu à terme comme une potentielle vache à lait pour des gouvernements en manque de recettes fiscales ?

Dans la mesure où, depuis trente ans, les gouvernements français n’ont pas le courage de baisser la dépense publique (qui rappelons-le atteint désormais 57% de notre PIB, un record historique), ils cherchent désespérément à augmenter leurs recettes fiscales pour tenter de réduire les déficits publics. Cette stratégie est évidemment inefficace dans la mesure où l’augmentation des taux d’imposition ne fait que limiter la croissance, donc réduire l’assiette fiscale. Ce qui signifie que l’État ponctionne plus mais sur un gâteau plus petit. Ce triste constat est également observable dans le secteur immobilier. Seulement voilà, à force de tirer sur la corde, elle finit par se casser. Aggraver encore la pression fiscale en France, alors que celle-ci est déjà l’une des plus élevées du monde, est tout simplement suicidaire.

On estime que les ventes baisseront de 5 à 10% dans le secteur en 2013. Pensez que ce phénomène peut se prolonger sur plusieurs années ? Pour quelles conséquences ?

Tout dépendra de l’évolution de la stratégie gouvernementale et parallèlement de celle des taux d’intérêt obligataires. Si ces derniers continuent d’augmenter durablement au-delà des 4%, alors non seulement les transactions vont reculer, mais les prix baisseront de bien plus que 15 %

En conséquences, quels investissements (en dehors de l'immobilier s'entend) vous apparaissent aujourd'hui comme les moins périlleux ?

En attendant que le gouvernement français face un virage à 180 degrés, notamment en réduisant la pression fiscale et les dépenses publiques, il faut rester très prudent. C’est malheureux à dire, mais vu l’augmentation dramatique de la fiscalité sur les produits financiers, il n’y a guère que le livret A qui reste attractif à moyen terme. Il ne rapporte pas grand-chose, mais au moins il n’est pas fiscalisé. Sinon, il est toujours possible d’investir dans des start-up, voire dans des entreprises de belle qualité ou encore dans l’immobilier mais à très long terme.