Plan logement : les annonces encourageantes d'Emmanuel Macron

En France, le foncier constructible est rare et cher. Les normes adoptées ces dernières années ont abouti à stériliser une partie non négligeable du foncier. Nicolas Sarkozy avait essayé d’accroître les surfaces constructibles mais  François Hollande était revenu en arrière.

Le plan d’Emmanuel Macon apparaît en l’état bien modeste pour créer un choc d’offre. Il faudrait s’inspirer des rapports de la Cour des Comptes et oser remettre en cause les dispositifs en vigueur dont les défauts sont connus de longue date. Les aides publiques au logement auraient selon la Cour des Comptes contribué tant à l’augmentation des loyers qu’à celle des prix de vente des logements. L’économiste, Gabrielle Fark a estimé que 60 à 80 % de l’APL se seraient transformées en augmentation de loyer. Les propriétaires fixeraient le  montant de ces derniers en fonction des APL que reçoivent les locataires.

La TVA réduite à 5,5 % applicable à un bien immobilier neuf situé dans un rayon de 300 m autour d'une zone d'aménagement et de rénovation urbaine (zone ANRU) n’a pas toujours été réellement répercuté sur les consommateurs.

Le prêt à taux zéro en faveur de l’accession à la propriété a eu un effet faible en raison de l’augmentation, ces vingt dernières années, des prix de l’immobilier. Plusieurs études ont souligné l’effet d’aubaine que génère cette aide. Elles profitent à des ménages qui n’en avaient pas obligatoirement besoin et qui auraient de toute façon acheté ou fait construire. La baisse des taux d’intérêt constatée depuis plus de 3 ans limite, de toute façon, l’avantage de ces prêts.

Certains doutent aussi du réel effet des dispositifs fiscaux en faveur de l’immobilier locatif. Les programmes immobiliers sont avant tout vendus sous forme d’opérations de défiscalisation. La rentabilité du placement n’est pas forcément très élevée. Plusieurs de nos partenaires qui font moins pour le logement obtiennent de meilleurs résultats tant en termes de prix qu’en termes de logements disponibles.

Emmanuel Macron a-t-il raison de s’attaquer aux normes ? Il n’est pas faux que depuis une dizaine d’années, elles ont accru les coûts de construction de plus de 10 %. La norme RT 2012 est souvent pointée du doigt. Avant son adoption, la France était en retard en matière environnementale, maintenant, ce serait plutôt l’inverse. Il y a en la matière conflits entre deux objectifs : l’obtention d’un parc de logement le plus éco-responsable possible et l’accessibilité des Français à un parc de logements peu coûteux.

​"Nous mettrons en place un vrai choc d'offre qui permettra sur des territoires donnés, où le prix du logement s'est envolé, sur un temps donné, une politique de libération du foncier public et privé, une politique de réduction des exigences des normes, de réduction des délais de recours, qui coûtent très cher pour pouvoir produire massivement en quelques années." En quoi la "réduction des exigences des normes environnementales et sociales" dont l'objectif serait de produire "une production massive" de nouveaux logements est elle réaliste ? Le choc d'offre recherché est il atteignable par cette voie ? 

Il faut libérer du foncier et raccourcir les délais d’autorisation et de recours. Sans nul doute. Est-ce logique de laisser en jachère des terrains durant 5 voire 10 ans ou plus. A Paris, les terrains de l’ancien hôpital Laennec ont été bloqués pendant près de vingt ans. De il a fallu attendre de nombreuses années avant que les travaux de réhabilitation de la Samaritaine commencent. Le droit de la construction en intégrant à toute vitesse des normes environnementales, de protection du patrimoine est devenu un maquis juridique qui enrichit quelques avocats assez habiles. Un juste équilibre doit être retrouvé. Les lois Montagne et Littoral quand elles se surajoutent peuvent bloquer toute construction. Quand, en plus, il y a un espace naturel remarquable, plus rien n’est possible. Dans un certain nombre de cas, c’est légitime mais il faut après en accepter les conséquences. En outre, les dernières lois qui ont été adoptés ont abouti à des résultats surprenants. La densification des constructions entraînent la multiplication des immeubles au bord du littoral au détriment des maisons individuels. Je ne suis pas certain que nous y gagnions en matière d’esthétisme.

La France ne souffre pas d’un manque de logements et de construction. Ils ne sont pas là où il le faudrait. Il y a un déficit sur les grandes agglomérations et sur le bord de mer où se concentre une part croissante de la population. L’Etat devrait réamorcer la constitution de villes nouvelles surtout en région parisienne où la croissance de la population demeure forte. Sinon, il faut accepter de libérer le secteur et prendre même le risque de revenir dans un système moins assisté qu’aujourd’hui pour endiguer les effets d’aubaine.

L’accès au logement social est, pour les ménages très difficile, la liste d’attente compte en moyenne 1,9 million de personnes. Les délais d’obtention sont donc longs ; par ailleurs les critères d’attribution restent transparents, seulement un quart des organismes HLM publie ses critères d’attribution.

Certains soulignent que le parc social ne serait pas occupé par les ménages qui auraient besoin d’un logement à loyer modéré. En effet, au niveau national, le parc social n’héberge que la moitié des ménages de locataires situés sous le seuil de pauvreté et mobilise pour eux à peine 40 % de sa capacité. 48 % des occupants du logement social ne relèvent pas des publics modestes et défavorisés. Emmanuel Macron entend réserver les HLM au public à revenus modestes. Il s’agit d’une vieille antienne. Il est, en effet, souvent répété, que les ménages qui bénéficient de revenus intermédiaires laissent leur place et louent dans le secteur privé ou achète un logement. Facile à dire plus difficile à réaliser. La marche est haute à franchir au sein des grandes métropoles. Comment mettre 20 à 40 % de plus dans des loyers ou dans des remboursements d’emprunt. En outre, les prix d’achat ont ces vingt dernières années été multipliés par deux dans plusieurs grandes agglomérations.

Il est fréquemment dit que les ménages dont les enfants sont partis doivent rendre leur appartement de 3 à 5 pièces et prendre un deux pièces. Au-delà des problèmes psychologiques, il faut souligner que les organismes d’HLM sont en pénurie de petits appartements du fait de l’augmentation du nombre de célibataires et de familles à taille réduite.

Dans le fait que la mobilité au sein du parc est faible, il y a également des raisons d’ordre financière et de sécurité publique. Les organismes d’HLM ne souhaitent guère demander à des locataires dépassant les plafonds de ressources exigés de partir par crainte de perdre des ménages solvables. Par ailleurs, pour éviter la création de ghetto, il ne serait pas sain de concentrer tous les ménages en situation de difficulté sur des immeubles HLM.