Mauvaise nouvelle sur le front du logement : la baisse des taux exclut indirectement toujours plus de primo-accédants potentiels

Atlantico : En recul depuis janvier, les taux se rapprochent du plus bas historique de fin 2016. Ce niveau a mécaniquement poussé les prix à la hausse, de l’ordre de 4 % l’an dernier selon l’Insee. Quelles sont les conséquences de cette tendance haussière continue ?

Philippe Crevel : Les prix de l’immobilier dépendent en grande partie de l’évolution des taux. Entre 1992 et 1997, les prix à Paris avaient baissé de 50 % quand les taux d’intérêt avait atteint 17 %. La politique monétaire non conventionnelle en abaissant artificiellement les taux d’intérêt incite à l’endettement. Les ménages qui peuvent accéder au crédit en profitent pour acquérir des biens immobiliers, ce qui conduit à l’augmentation de leur prix. D’autres facteurs doivent pris en compte comme la métropolisation du territoire, le nombre plus élevé de divorces et la réglementation qui aboutit à raréfier l’offre de logements. La conséquence est qu’en moins de vingt ans les prix de l’immobilier ont doublé à Paris.

La hausse des prix continue décorrélé des revenus aboutit à rendre plus difficile l’accès au logement pour les primo-accédants. La barrière à franchir est de plus en plus haute pour entrer sur le marché. Certes, le coût du crédit allège la facture mais in fine pour ceux qui n’ont pas de capital, il devient difficile d’acheter un bien immobilier.

L’augmentation forte de l’immobilier déconnectée de la croissance économique risque de donner naissance à une bulle qui pourrait éclater en cas de retournement économique ou en raison d’une réorientation des actifs financiers vers d’autres placements. Aujourd’hui, l’immobilier est recherché au nom de l’aversion aux risques. Or, son rendement tend à décliner car les loyers augmentent moins vite que la valeur des biens. Cela concerne tant le logement locatif que l’immobilier de bureau.

Si les taux d’intérêt remontent trop rapidement, les prix de l’immobilier baisseraient. Certes, il faut prendre en compte l’inflation qui érode la valeur du capital à rembourser. L’inflation a permis dans les années 70 et 80 à de nombreux Français d’accéder à la propriété tout en ayant des prêts à des taux élevés. Mais à l’époque, les salaires augmentaient régulièrement. Une remontée des taux ne devrait pas en France créer de réels problèmes de solvabilité car les emprunts immobiliers ont été très majoritairement souscrits à taux fixe et qu’ils ne sont pas de nature hypothécaire.

Malgré des taux très bas, l’offre de biens reste insuffisante. Comment les politiques publiques peuvent-elles endiguer la crise du logement installée de longue date, et quels que soient les niveaux des taux d’emprunt ?  

La France est un pays remarquable. Elle dépense plus de 40 milliards d’euros par an pour l’immobilier et cela depuis des années tout en étant confrontée à un manque structurel de logements. La France dépense plus que ses partenaires pour un résultat décevant. L’inadéquation entre l’offre et la demande de logements est liée à une concentration de la population au sein de quelques agglomérations et à une raréfaction du foncier disponible. Par ailleurs, il est communément admis que le système public de soutien à l’immobilier a contribué à renchérir les prix des logements et des loyers. Les professionnels incorporent dans les prix les aides fiscales et les allocations. La sortie de la crise du logement ne peut que passer que par une augmentation de l’offre. Aujourd’hui, il faut sortir du postulat, HLM ou accession à la propriété pour revaloriser le locatif privé. La diminution des aides fiscales et des allocations devrait, dans une période transitoire, d’un effort public important en matière de construction. Accepter de construire un peu plus en hauteur, prévoir la construction de nouvelles villes nouvelles à proximité des grandes agglomérations et industrialiser la construction. Le secteur du bâtiment pourrait engranger d’importants gains de productivité en ayant un recours à la préfabrication et en intégrant mieux les apports de la connectique pour la gestion de l’énergie. Les coûts des logements et des bureaux pourraient diminuer grâce à une rationalisation des techniques de construction. Cela suppose une montée en gamme et une professionnalisation accrue du secteur du bâtiment.