L’impact du réchauffement climatique commence à se faire sentir sur le marché immobilier

Atlantico : Le réchauffement climatique a un impact sur le marché immobilier et ses acteurs. Vous avez observé que les jours de forte chaleur, il y a moins de recherches, moins de visites et donc une baisse des prix. Expliquez-nous votre méthodologie pour arriver à ce résultat.

Merci pour votre question. Dans un récent article de recherche [lien], nous avons exploré l'impact des températures chaudes sur le processus de recherche de logement. À cette fin, nous avons construit un nouvel ensemble de données complet sur le marché italien du logement, comprenant 2 millions d'annonces de maisons à vendre provenant d'un portail web populaire (immobiliare.it), le nombre de rendez-vous en personne des acheteurs et des vendeurs avec des agents d'un grand acteur de l'immobilier (Tecnocasa), et le décompte officiel des transactions de logement à une fréquence mensuelle entre 2016 et 2019. Armés de ces données, nous avons estimé l'impact, dans les principales villes italiennes, d'une augmentation de la part des jours chauds (c'est-à-dire avec une température quotidienne moyenne supérieure à 25 degrés Celsius) dans un mois sur le nombre de clics web sur les maisons à vendre et sur les rendez-vous ; en outre, nous avons étudié ses répercussions potentielles sur les transactions immobilières réalisées et les prix des maisons dans les mois suivants en utilisant des projections locales, une technique économétrique couramment utilisée pour estimer la façon dont les effets économiques se développent dans le temps.  

Est-il marginal ou a-t-il un impact réel sur l'entreprise ? 

Du point de vue d'une société immobilière, les journées chaudes augmentent le délai de vente des maisons et peuvent également diminuer les revenus en raison d'une baisse des prix de vente : bien que significative, celle-ci ne peut, à l'heure actuelle, être considérée comme une menace majeure pour leur activité. Toutefois, si l'on considère l'impact global des températures chaudes sur l'ensemble du marché du logement, ces chiffres sont loin d'être négligeables. Par exemple, en appliquant l'effet de prix moyen obtenu sur une seule unité de logement au volume des transactions immobilières en Italie - d'une valeur de 123 milliards d'euros au premier trimestre 2023 - une augmentation du nombre de jours chauds d'un seul jour par mois générerait une perte de la valeur totale du logement d'environ 80 millions d'euros. En perspective, les pertes réalisées pourraient être encore plus importantes car l'incidence des journées chaudes devrait augmenter en raison du changement climatique.

Cela signifie-t-il que les fortes chaleurs estivales nuisent à certains comportements humains vitaux pour l'entreprise ?

Il existe une littérature croisant la médecine, l'économie et la psychologie, qui met en évidence un effet négatif de l'exposition prolongée à la chaleur sur la santé humaine, incluant, dans le cas extrême, une augmentation des taux d'hospitalisation et de mortalité. Mais ce n'est pas tout : il est prouvé que les jours de canicule entraînent une baisse de la productivité du travail humain et une diminution de la volonté et de la capacité des gens à entreprendre des activités de plein air, comme faire des courses, chercher une maison ou simplement s'amuser. Dans notre cas, nous soutenons que les acheteurs explorent les quartiers pour consulter les annonces de logement, et visitent les bureaux des agences et les maisons à vendre plusieurs fois, ce qui les expose de manière répétée aux températures extérieures : lorsqu'il fait trop chaud, la recherche devient plus "coûteuse", de sorte qu'ils préféreraient reporter ces tâches, ou ils seraient moins productifs dans la sélection des maisons à visiter ou dans l'évaluation de celles à acheter. Dans le même temps, les agents, qui passent la plupart de leur temps à l'extérieur pour rencontrer des acheteurs et des vendeurs, peuvent également être moins productifs lorsqu'il fait chaud, ce qui signifie, par exemple, qu'ils sont plus lents à obtenir de nouveaux mandats de vente.

Vous observez également que lorsque les températures redeviennent normales, les recherches reprennent. Mais la baisse des prix persiste. Comment cela est-il possible ? Comment l'expliquez-vous ?

Nous expliquons cette évidence en montrant que l'effet de la chaleur sur les prix des logements provient d'une modification des préférences en matière de logement du côté des acheteurs. En effet, nous constatons qu'une augmentation du nombre de jours chauds réduit les prix de vente uniquement pour les biens immobiliers qui ne semblent pas "résistants au climat", tels que les biens immobiliers ayant une faible classe énergétique et ne disposant pas d'espaces de vie extérieurs (permettant de s'abriter de la chaleur). Cela suggère que, lorsque la recherche de logement reprend après le ralentissement temporaire, les acheteurs orientent leur intérêt vers des maisons perçues comme moins chères (en termes de dépenses énergétiques futures) et plus confortables sur le plan climatique. Comme ce dernier type de logement est rare, cet effet fait baisser les prix moyens des logements. La persistance de cet effet correspond bien à notre interprétation : la chaleur "réveille" les gens sur les risques économiques et sanitaires futurs du changement climatique, modifiant les désirs des acheteurs potentiels, ce qui, par nature, peut avoir des effets économiques à long terme.