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Toute modification législative importante sur un marché privé entraîne forcement une modification du comportement des investisseurs à court terme.
Toute modification législative importante sur un marché privé entraîne forcement une modification du comportement des investisseurs à court terme.
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Ça change quoi ?

Comment optimiser vos projets locatifs par rapport à la loi Duflot

Le projet de loi proposé par la ministre du Logement, Cécile Duflot, a été voté à l'Assemblée nationale mais doit encore passer par le Sénat pour être adopté définitivement. Au regard de ce texte, le comportement des investisseurs va certainement devoir s'adapter.

Patrick  Chappey

Patrick Chappey

Patrick Chappey est un professionnel du secteur immobilier depuis de longues années. Il a développé le réseau Imax, composé de 12 agences en Ile-de-France. Il est également le fondateur de Gererseul.com en 2009.

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Atlantico : Le projet de loi "Alur" présenté par Cécile Duflot a été voté à l'Assemblée nationale, il doit maintenant être accepté par le Sénat. Ce dernier prévoit l'encadrement et le plafonnement des loyers. Qu'est-ce que ce texte de loi peut changer pour les investissements locatifs, et dans quel sens ?

Patrick Chappey : Toute modification législative importante sur un marché privé entraîne forcement une modification du comportement des investisseurs à court terme. Depuis de nombreuses années, le législateur modifie régulièrement les textes de lois réglementant les relations entre locataires et propriétaires bailleurs, ce dernier étant toujours montré comme le mauvais élève ne cherchant qu’à profiter du "pauvre locataire".

Toutefois, les faits montrent que de nombreux investisseurs quittent le marché locatif car il devient de moins en moins rentable. Il faut garder à l’esprit que l’investisseur recherche un rendement locatif pour en général payer tout ou partie de son crédit ! L’encadrement des loyers est un problème qui ne concerne que quelques communes où le marché locatif est tendu, et où les prix du m² dans ces secteurs ne permettent pas aux locataires de devenir propriétaires. Que va-t-il donc se passer pour les investisseurs qui ont investi dans l’immobilier, et dans ces zones tendues, depuis 24 mois ? Ils ont, pour une grande majorité d’entre eux, quitté la bourse (souvent en y laissant des plumes !) pour investir dans la pierre. Et maintenant, si le loyer qu’ils perçoivent dépasse de plus de 20 % le loyer médian fixé par le préfet, ils devront le baisser… Mais ce propriétaire aura-t-il alors les moyens de rembourser ses échéances et toutes les charges qui incombent maintenant aux bailleurs ? Et s’il ne peut pas, l’état se substituera-t-il à lui pour faire face à ces échéances ?

L'ancienne loi Scellier donnait le droit à 13% de réduction fiscale pour l'acquisition d'un bien nouveau, la loi Duflot en donne 18%. Quels sont les avantages de cette loi, à qui profite-t-elle vraiment ?

C’est une bonne loi, car elle augmente le plafond de défiscalisation. Toutefois le message est brouillé, car dans le même laps de temps nous avons la loi « Alur »… L’investisseur sait qu’il ne peut pas regarder uniquement le gain fiscal car pendant ce temps-là son imposition augmente aussi, donc le bonus des 18% ne suffit plus aujourd’hui. Ce que recherche l’investisseur, c’est un rendement locatif correct et de pouvoir demander à son locataire, s’il est mauvais payeur, de quitter les lieux rapidement. Nous avions pu constater que certaines personnes payant environ 3 000€ d’impôts par an arrivaient sur ce marché. Aujourd’hui, elles ont disparu et ne trouvent pas d’autres solutions à crédit pour capitaliser et préparer leurs retraites… Nous constatons aussi un déplacement de certains investisseurs vers l’achat de murs de boutiques et de locaux commerciaux.

Le texte tente de sécuriser la location pour éviter les litiges : création d'un modèle type pour l'état des lieux et le bail et mention du loyer médian entre autres. En quoi cela peut-il changer les relations bailleurs-locateurs ?

Sécuriser la location pour éviter les litiges est une bonne mesure mais il faut faire attention à la mauvaise compréhension du message. Ce genre de mesures formalise encore les relations, et doit être accepté par les 2 parties. Certains professionnels font déjà appel à des huissiers pour éviter les litiges. Il est bien connu que la rigueur permet toujours d’éviter un grand nombre de désaccords. 

Ce texte, contraignant, peut-il prendre le risque de créer une sorte de marché parallèle, qui éviterait les différentes obligations nouvelles ?

Le marché immobilier n’est, hélas, pas entre les mains des professionnels et nous avons en France encore trop de transactions entre particuliers, donc hors de contrôle ! Cela va donc, comme toujours sur les secteurs tendus où il existe peu d’offres, créer un marché où il va coexister un loyer sur le bail et dans certains cas un loyer parallèle. C’est bien sûr cela qu’il va falloir combattre, car cela sera fatalement générateur de problèmes. De plus, il  y aura donc demain moins de revenus locatifs à taxer du fait de la baisse des loyers et donc moins de rentrées fiscales. Mais surtout aucune imposition sur un éventuel marché parallèle ! C’est une mesure contre-productive… La seule façon de faire baisser les loyers durablement, c’est de créer et de construire plus, beaucoup plus. Il faut libérer du foncier et autoriser les transformations de bureaux en habitation au profit des organismes sociaux ; il existe sur le marché trop de bureaux vides, non adaptés aux attentes des entreprises et qui ne trouvent pas preneur.

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