Baisse des loyers : les bonnes et moins bonnes nouvelles de la détente du marché de l’immobilier

Atlantico : Les loyers en France ont reculé de 0.9% depuis le mois de janvier, et pour Paris, on atteint même les 3.5% de baisse. Quelles sont les raisons de ce recul ? Est-ce un processus de long ou de court terme ?

Henry Buzy-Cazaux : Les loyers ont commencé à baisser en France il y a quatre ans. Le phénomène est simple: la solvabilité des locataires s'était fortement érodée au cours de la précédente décennie, avec une accélération du décrochage depuis 2008. Les loyers ont augmenté deux fois plus vite que les revenus des locataires sur la période. La situation était devenue intenable, non seulement pour les preneurs, mais aussi pour les bailleurs, de plus en plus exposés au risque d'impayés. Or, en matière de location, il n'existe aucun amortisseur, contrairement à ce qui se passe pour l'accession, qui bénéficie des crédits peu chers et de longue durée, ainsi que d'aides publiques selon les moments. C'est le taux d'effort des ménages qui croît dangereusement, pénalisant aussi la consommation. Si les loyers ne s'ajustent pas, le marché locatif s'enraye et l'économie en général est pénalisée.

Le processus à l'œuvre est de moyen terme, et il se poursuivra sans doute encore un ou deux ans. En fait, il ne s'interrompra que si l'économie nationale infléchit ses indicateurs. Sinon, il faut considérer que les loyers devront encore se corriger jusqu'à permettre au taux d'effort moyen des locataires de ne pas dépasser 30%.

Pour la première fois depuis le début de la crise, les locataires déménagent de nouveau. Cette baisse est-elle une réelle bonne nouvelle pour ces derniers ?

Un taux de mobilité inférieur à 25% sur les marchés locatifs des grandes villes est pathologique. Il signifie que les locataires sont pétris de peurs, et redoutent de quitter leur logement pour un logement plus cher. Le phénomène inverse est sain, parce qu'il prouve que l'évolution des loyers resolvabilise les locataires et que l'offre ne freine pas la mobilité, notamment professionnelle.

On peut penser que propriétaires et investisseurs voient d'un plus mauvais oeil la baisse des loyers. Qu'en est-il ?

Les investisseurs peuvent légitimement, en première approche, considérer que la baisse des loyers réduit le rendement locatif. En fait, le sujet est plus complexe que cela. Des loyers déconnectés du pouvoir d'achat augmentent le risque majeur de l'investissement immobilier résidentiel, l'impayé. On sait aussi que des loyers inconsidérément élevés conduisent les locataires à avoir un rapport différent avec leur logement, moins respectueux. Ils en prennent moins soin, et sont tentés de la dégrader. Enfin, les locataires qui acceptent un taux d'effort anormalement élevé n'ont de cesse que de trouver moins cher et exposent le bailleur à de la vacance intempestive.

En clair, la modération des loyers est une bonne nouvelle non seulement pour les locataires mais aussi pour les investisseurs. Au bout du compte, elle gomme les risques financiers liés à l'exploitation du bien et les propriétaires s'y retrouvent sur la durée.

Une autre question est sous-jacente, celle de la couverture du risque d'impayés. La garantie universelle des loyers ne verra finalement pas le jour, soit, mais le problème reste entier : si les assurances existant sur la marché, qui ne protègent qu'une location sur dix aujourd'hui, ne sont pas mieux diffusées pour couvrir 50 ou 60% des locations, les bailleurs seront tentés de ne pas baisser les loyers pour intégrer une sorte de prime de risque... Les assureurs spécialisés et les gestionnaires doivent se mobiliser pour équiper largement les propriétaires.

Il semble que les propriétaires font de moins en moins de travaux pour mettre les logements à jour. Selon Clameur et Foncia entre 30.000 et 40.000 logements vont sortir du marché pour obsolescence. Cela a-t-il un lien avec cette baisse ?

La question de l'entretien des logements locatifs est lancinante. On ne peut nier que les augmentations de la fiscalité et les discours inquiétants sur l'évolution des rapports locatifs aient conduit certains bailleurs à prendre des distance envers leurs biens. Je crois néanmoins que trop de bailleurs ont une approche insuffisamment moderne de leur investissement : le locataire attend des prestations face à un loyer, quoi qu'il en soit élevé après une longue phase d'appréciation. C'est en particulier en matière de rénovation énergétique que le parc locatif existant est en retard, et en effet, des milliers de logements se trouvent disqualifiés.

Une raison de ce décallage qualitative entre l'offre locative privée et la demande tient au faible taux de pénétration des administrateurs de biens : un tiers seulement du parc est géré par des mandataires. Ce tiers est incontestablement mieux entretenu. Il est urgent que les professionnels accroissent leur présence sur le marché et convainquent les bailleurs de leur faire confiance.